看屋筆記：台北市松山區勝輝馥敦(個案+價格分析)

勝輝馥敦就坐落在市民大道四段的核心地段，微風廣場百貨第一排，周邊商辦林立，商圈機能相當豐富，身處台北市的精華地段。學區為敦化國小、敦化國中，身處繁華商圈的同時兼具充滿人文氣質的學習環境。本案主打戶型1房8-14坪，為小坪數低總價的精緻宅，投資、學區設籍、自住皆相宜。接著，我們就一同來看看勝輝馥敦還有什麼特別的地方吧！

勝輝馥敦 外觀模擬圖

建案特色：

1. 位處優質地段，生活機能豐富

• 勝輝馥敦定址松山區、中山區、大安區三區交會處，身處鬧區中心點。
• 本案正對微風廣場百貨，步行10分鐘內可達遠東SOGO台北忠孝館、東區商圈，沿路商家林立。
• 鄰近八德公園、開車5分鐘可至台北田徑場、台北小巨蛋，休閒遊憩一次滿足。

2. 雙敦學區宅首選

• 區域內有2所幼稚園，且本案位於敦化國小、敦化國中的學區中，學齡前到國中的9年國教皆可就近免煩惱。
• 雙敦學區擁有悠久的文化歷史、長期累積的深厚文化底蘊，以及優秀教學團隊，升學率持續名列前茅，一直都是額滿的明星學校，始終是台北的都會菁英父母為孩子選擇學區的第一志願，戶籍一位難求。勝輝馥敦為小坪數的精緻宅，是雙敦學區中總價較低的新推案，為設籍明星學區的首選。

3. 交通便利

• 步行6分鐘達忠孝復興站，該站為板南線、文湖線交會；步行10分鐘達南京復興站；交通網四面八達。
• 接軌建國高架、市民大道高架僅需車行5分鐘，貫穿台北東西兩端，聯外交通十分便捷。

勝輝馥敦 生活機能圖

勝輝馥敦格局分析：

勝輝馥敦  1樓平面圖

1. 勝輝馥敦基地約58坪，為獨棟規劃，地上7層，地下1層，共計15戶住家，6米市民大道四段37巷設有1戶店面。

2. 本案主打標準層3-6樓為8-14坪、1房格局，一層3戶共用1部10人座永大電梯。

3. 標準層樓高3米6，大廳出入口向東，均連接6米市民大道四段37巷，非直面市民高架，有效阻隔車流噪音。

4. 本案鄰近捷運忠孝復興站，可完善使用大眾運輸工具，因此未規劃地下停車位。

5. 後院刻意留設綠意空間栽種植栽，與後方平房保有一定的棟距，避免開窗即見鄰居的尷尬情況，算是舊市區的小宅中比較難得的規劃。

6. 公設項目有頂樓曬被區、信箱區、智能包裹櫃、後院等基本公共設施，足以滿足一般住戶的日常需求。

7. 建材設備：本案衛浴配置美國Kohler浴室淨暖機、V&B面盆龍頭、TOTO全自動馬桶、Hansgrohe淋浴組、RAK磁磚；廚房選用林內單口IH爐、林內排油煙機、Bosch微波燒烤爐、Noblessa德國櫥櫃；地板標配德國Kronotex木地板，並選用DORMAKABA電子門鎖，設備配置相當不錯。

勝輝馥敦 標準層平面圖

8. 藍色部分（A、B、C）為1房1衛規劃，坪數8-14坪

• A、C戶雙面採光，B戶單面採光。
• 室內無柱，住戶在規劃室內的擺設時，不用受到樑柱的影響，邊角家具的擺放也更有自主性。
• 廚房規劃於入口進門處，為開放式設計，全棟配置單口IH爐，使用林內排油煙機加上當層排氣設計，有效解決油煙外溢的風險。
• 衛浴為標準3件式、乾濕分離。C戶的洗手台放置於公共空間，除節省衛浴空間外更有放大外部空間的效果；A、C戶衛浴設置玻璃磚，解決採光及棟距過近的問題。
• A、B戶規劃陽台，陽光可逕直照進室內，以套房產品來說實屬難得的設計。
• A、B戶的陽台坐擁微風廣場百貨的景緻，保持永久棟距的同時還兼具採光、通風；C戶開窗面對後院，3樓以上則不受後方建築遮蔽。

實價登錄分析：

勝輝馥敦位於南京復興生活圈，南京復興生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$167.30萬/坪，整體呈現價量俱漲的情況。

1. 南京復興生活圈周圍個案

勝輝馥敦：屋齡1年。平均成交價160.14萬/坪。近一年成交價163.57萬/坪。

誠美知寓：預售屋。平均成交價127.32萬/坪。近一年無交易資訊。

恆岳尚美：屋齡0年。平均成交價144.91萬/坪。近一年無交易資訊。

南京復興生活圈周圍個案圖

2. 東區商圈周圍個案

台北之星/Diamond Towers：屋齡4年。平均成交價215.84萬/坪。近一年成交價202.88萬/坪。

親家JIA：屋齡2年。平均成交價155.86萬/坪。近一年成交價156.84萬/坪。    

敦南御所：屋齡6年。平均成交價163.33萬/坪。近一年成交價169.82萬/坪。

東區商圈周圍個案圖

3. 南京復興生活圈與東區商圈一條道路之隔，兩者都有捷運站支撐，生活機能豐富成熟，均為台北市中心發展區域。東區商圈本身坐擁市中心的繁榮生活機能，商圈內擁有復興Sogo、新光三越，沿街商家林立，相對熱鬧，平均單價較高，況且區域內多以大坪數豪宅為主，鮮少推出小坪數產品。

南京復興生活圈的優勢為坐擁明星學區，居民可就近就讀敦化國小、敦化國中，適合作為學區宅設籍使用，同時離近捷運忠孝復興站、南京復興站，為捷運板南線與文湖線匯集處，交通可謂十分便利。

勝輝馥敦為區域中稀少的純小宅規劃，附近較多中、大型建案，本案量體小在總價帶上較具有優勢。單價上比東區商圈價格親民，親家JIA同樣規劃1房戶型，整體價格較高，近一年成交價156.84萬/坪。反觀勝輝馥敦在擁有好入手價格的同時共享東區商圈的生活機能，產品性價比高。本案位居三大生活圈的核心交會處，與東區商圈一線之隔，為微風廣場第一排，又挾帶雙敦學區優勢，整體很適合作為自用、投資的明星學區宅，靜謐且奢華的環境機能極為稀有，身在一位難求的雙敦學區更實屬難能可貴，因此單價較南京復興生活圈周圍的個案高。

勝輝馥敦評價：

近年來房價高漲，大坪數建案在價格上較難以負擔，加上小家庭趨勢興起，使得購屋型態產生變化，小格局房型較符合時下的生活需求，讓在經濟負擔允許的情況下同時享受便捷的市心機能。勝輝馥敦主打小坪數精緻宅，在雙敦學區中有著低總價的優勢，適合頂客族、單身貴族、學生等族群。本案周邊生活機能、公共建設皆充足，因地理位置處於三區交會點，又為微風廣場百貨第一排，因此能同時享有南京復興生活圈、東區商圈及松江南京生活圈等生活圈便利性。建築規劃方面，量體較小僅15戶，戶戶邊間，採光、通風佳，為套房型產品中少見的優良格局規劃。總結來說，勝輝馥敦在總價、地理位置上極具有優勢，若是重視學區、微風商圈附近的環境且符合預算的朋友不妨可以參考看看！