看屋筆記：新北市三重區大阪川森(個案+價格分析)

二重重劃區左岸不僅鄰近台北市，未來還有東森媒體園區、新北第二行政中心的進駐，整體發展前景看好，房市熱度也因此不斷上升。本次要介紹的大阪川森就坐落於二重重劃區左岸，為該區目前唯一採先建後售模式的個案，鄰近捷運先嗇宮站、新北大都會公園及多個商圈，整體機能完備，坪數規劃25-50坪2-4房，吸引不少在地及來自新莊一帶的購屋族青睞。接下來就讓我們一起看看大阪川森還有哪些特色吧！

大阪川森 外觀圖

建案特色：

1.區內唯一採先建後售模式：

• 本案為目前該區唯一一個採先建後售模式的個案，除了省去漫長的等待工期外，消費者還可以眼見為憑，實際評估居住環境、施工品質及室內空間大小等諸多面向，減少購買預售屋時可能會面臨到的不確定性。
• 本案保留施工履歷，供住戶了解工法與過程，住家品質更有保障。

2.建材設備佳、保固安心：

• 一樓大廳及梯間等公共空間採用崗石、鍍鈦等建材，打造飯店等級的公設使用空間。
• 其他建材包含冠軍拋光地磚、與101同等級的力泰水泥、林內三機、雅登櫃體等，衛浴部分則皆使用TOTO設備，包含智慧型馬桶及全套五金配件等，體現質感生活。
• 區域首創防水10年保固，優於一般建案。

3.近捷運站、公園綠帶，整體機能佳：

• 距離捷運先嗇宮站約步行10分鐘，其他還有台64線、重新橋、中興橋及新北環快等多條聯外道路，約2-7分鐘的車程可達，交通相當便利。
• 基地北側有神農公園、谷王公園，南側則有帶狀公園，加上距離新北大都會公園僅約4分鐘車程可達，休閒運動都相當方便。
• 距離化成路商圈、家樂福重新店、IKEA新莊店僅約3-5分鐘的車程，便可滿足日常採買所需，整體機能完備。

大阪川森 生活機能圖

大阪川森格局分析：

大阪川森 1F平面圖

1.本案基地面積約508坪，雙面臨路，北面五谷王北街45巷，東面清傳街。

2.社區為獨棟規劃，地上17層，地下4層。住家共計88戶。二~九樓一層6戶，十~十七樓一層5戶，配有2部電梯，使用上相當充裕。格局坪數規劃有25-30坪的2房、42坪的3房、50坪的4房。

3.汽車規劃由五谷王北街45巷進出，車道規劃為雙向獨立車道。車位為坡道平面設計，共計76個，已先預留好電動車充電電源及線槽。

4.一樓挑高6米，二樓以上標準層樓高3米5。公設規劃一樓接待大廳、交誼聽、健身房及信箱區，公設比34.8%。

5.一樓大廳及梯間採用石材、鍍鈦打造，室內採用冠軍拋光地磚、力泰水泥，廚具採用林內三機、雅登櫃體，其他建材包含TOTO衛浴、TOTO全套五金配件、當層排氣、吸氣閥、電動曬衣架等。

大阪川森 3-9F標準層平面圖

大阪川森 10-17F標準層平面圖

6.整體規劃上，每戶格局方正，客廳、房間皆有對外開窗，無暗房、暗廳疑慮。客廳空間寬敞，安定面皆足夠，且都有規劃獨立的餐廳空間。房間空間充足，每房都可擺放雙人床。廚房皆連通工作陽台，動線佳，可將油煙排出屋外。工作陽台空間皆充足。冷氣室外機皆放置於外側，不占用工作陽台空間，空間利用達最大化。僅部分戶別有些微受樑柱影響，整體算是方正好規劃。本案正面的戶別面向同建設公司的二期建案，中間相隔五谷王北街45巷，棟距約20米；D、E、F一側的戶別面向五樓公寓，中間相隔清傳街，棟距約20米以上，七樓以上的高樓層戶別則可享有完整的河岸景觀，視野相當不錯。

7.藍色區塊為2房1衛的規劃，坪數約25-30坪。

• A、B戶別皆為邊間雙面採光，採光效果佳。進門後有玄關空間。衛浴為三件式、乾濕分離，有開對外窗，在2房產品中較為難得，通風不易潮濕。廚房位於入口進門處旁，空間寬敞，為較少見的獨立式雙排設計，除預留冰箱空間外，還配有電器櫃，算是蠻不錯的規劃。整體規劃公、私領域分離，隱私較有保障。
• D(3-9F)戶別為邊間雙面採光，與A、B格局相似，差別在於無玄關空間，公共空間較大些，客廳臨窗處有開放式的+1空間可做臥榻或彈性使用，且整體規劃採無廊道設計，空間利用佳。
• C、E戶別為單面採光。衛浴為三件式、乾濕分離。廚房空間寬敞，為獨立式單排設計，有預留足夠空間可放置冰箱。差別在於C戶別的房間位於兩側，整體規劃採無廊道設計，空間利用佳；E戶別則採公、私領域分離的規劃，隱私較有保障，可依需求及喜好做選擇。

8.綠色區塊為3房2衛的規劃，坪數約42坪，為邊間三面採光，採光效果佳。客廳採大面寬設計，使用上舒適。主臥空間寬敞，有足夠空間可擺放雙衣櫃。衛浴皆為三件式、乾濕分離，僅主臥衛浴有開窗，通風較佳。廚房位於入口進門處旁，為較難得的獨立式雙排設計，中間廊道寬敞，除有預留空間可放置冰箱外，還配有電器櫃，算是蠻貼心的規劃。整體規劃公、私領域分離，隱私較有保障。

9.橘色區塊為4房2衛的規劃，坪數約50坪，為邊間雙面採光，採光效果佳。房間皆位於兩側，公共空間寬敞，客廳採大面寬設計，使用上舒適。主臥空間寬敞，進門處有額外的空間可規劃更衣間收納。衛浴皆為三件式、乾濕分離，僅客用衛浴有開窗，通風較佳。廚房同3房規劃，為獨立式雙排設計，收納空間充足。以4房產品來說，工作陽台空間略小一些，須留意使用空間是否足夠。整體規劃採無廊道設計，空間利用佳。

實價登錄分析：

大阪川森位在二重重劃區左岸，因腹地較大的關係，未來將有東森媒體園區、新北第二行政中心進駐，發展前景佳，房價也因此陸續上漲，故該區整體呈現價漲量縮的狀態。這邊以周邊類似個案與鄰近的二重重劃區右岸進行比較。

1.二重重劃區左岸周邊行情

大阪川森：屋齡4年。平均成交價63.56萬/坪。

凱風快晴凱風久年：屋齡0年。平均成交價59.48萬/坪。

新濠漾NO2紐約公園：預售屋。平均成交價67.68萬/坪。近一年無交易資訊。

二重重劃區左岸周邊行情

2.二重重劃區右岸周邊行情

漾漾TAIPEI：屋齡1年。平均成交價65.82萬/坪。近一年成交價72.83萬/坪。

米蘭花園：屋齡1年。平均成交價65.03萬/坪。近一年成交價70.75萬/坪。

東村齊云：預售屋。平均成交價61.77萬/坪。近一年無交易資訊。

二重重劃區右岸周邊行情

3.整體來說，因二重重劃區右岸有鄰近雙捷三重站的優勢，加上生活機能有舊市區的支持，因此在房價上會較二重重劃區左岸來得高一些。大阪川森與區內個案相比，鑒於其為區內少有的成屋，且有水岸景觀、建材等優勢支撐，故價格上相較區域市場行情略高一些。

大阪川森評價：

大阪川森位於二重重劃區左岸，為台北市的第一環都會區，可透過重新橋、中興橋通往台北市，加上步行10分鐘即可抵達捷運先嗇宮站，對於開車及捷運通勤族而言都相當方便，且本案鄰近多個公園、商圈，距離興穀國小也僅需步行3分鐘，整體機能完備。此外，大阪川森為該區目前唯一採先建後售的個案，建築品質可直接掌握，加上整體建材、格局也都規劃的相當不錯，大部分的戶型皆有配置較為少見的獨立式雙排廚房，且面東的高樓層戶別還能享有完整的河岸景觀，若是對三重一帶的個案有興趣的朋友，都不妨可以參考看看大阪川森喔！