看屋筆記：桃園市楊梅區寶欣上漾(個案+價格分析)

楊梅近年來多項重大建設進駐，加上五楊高架的延伸計畫，使得生活機能逐漸發展完善，聯外交通也愈加方便。過去的楊梅交易熱點圍繞在楊梅火車站、埔心火車站周邊，如今漸漸往楊梅交流道附近擴張，寶欣上漾即位於楊梅交流道旁，擁有絕佳地理位置和便利愛買商圈，讓我們一起來看看寶欣上漾還有什麼特色吧！

寶欣上漾 外觀模擬圖

建案特色：

1. 楊梅稀有高梯戶比

• 基地方正，社區總住戶數107戶，量體適中。
• A棟配置2座電梯，梯間有採光；B、C棟配置1座電梯，梯戶比充足，減少電梯等待時間。

2. 生活機能完善，緊鄰學區

• 基地周圍綠覆率高，步行4分鐘可至瑞溪公園，步行約8分鐘可至頭重溪公園。
• 日常消費步行3分鐘即至愛買商圈，步行800米即至楊梅萬大黃昏市場。
• 鄰近學區，步行約3分鐘即可抵達學區楊光國小及楊光國中，子女就學便利。

3. 出家門即銜接國道1號

• 車行3分鐘上國道1號，車行6分鐘至埔心車站，北上台北、南下新竹皆方便。

寶欣上漾 生活機能圖

寶欣上漾格局分析：

寶欣上漾 1樓平面圖

1. 本案基地面積868坪，規劃2棟，地上15層，地下2層建築，共105戶住家，2間店面。

2. A棟配置2座電梯，梯間有採光；B、C棟配置1座電梯，梯戶比低，為區域內少見的規劃，可大幅減少電梯等候時間。

3. 住戶進出入口及店面鄰接24米的中山北路二段，店面樓高挑高6米2；車道同樣銜接中山北路二段，坡道平面車位共計117個；其中18個私人車位及2個公用無障礙車位有預留充電管線，以利日後住戶自行安裝充電裝置。

4. 公設比33.49%，公設項目包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜珈教室。

5. 電梯選用永大微電腦電梯加上SHARP電梯空氣清淨機，去除電梯裡的病毒、異味；廚房為櫻花三機，並以一體成型人造石台點綴；主衛採用Panasonic免治馬桶蓋、Kohler衛浴面盆以及Panasonic暖風機。

寶欣上漾 標準層平面圖

6. 藍色部分（A1、A2）為2房1衛規劃，坪數約26坪。

• 雙面採光，主臥能容納雙人床，唯次臥只能容納單人床。
• 衛浴為乾溼分離3件式，有對外窗，通風不易潮濕。
• 單排廚房，有預留冰箱空間，且工作陽台連接廚房。
• 雙陽台規劃，工作陽台空間充足，使用上較為方便；室外機不占用陽台空間。
• 本戶型皆面對中山北路二段，因此可能會有噪音、粉塵問題。
• 本戶型2樓擁有延伸露臺空間，可滿足種植植栽、休憩的需求。

7. 橘色部分（A3、A5、B1、B2、C1）為3房2衛規劃，坪數約33-38坪。

• 雙面採光，採雙衛浴、雙陽台規劃。
• B1、B2、C1主臥中有彈性空間，可規劃為書房、更衣室等，靈活運用空間。
• 雙套3件式衛浴；B1、B2、C1的主衛為3件式配浴缸，A3、A5的客衛無對外窗。
• 單排廚房，有預留冰箱空間，並連接工作陽台。
• 雙陽台規劃，工作陽台空間充足，使用上較為方便；室外機不占用陽台空間。
• A3、A5面中庭；6樓以上的B1、B2、C1景觀陽台可遠眺瑞溪公園。

C1戶型 家配圖

8. 紅色部分（C2）為3+1房2衛規劃，坪數約42坪。

• 雙面採光，公共空間另可規劃+1房，空間充裕可做為臥室使用。
• 進門後旁邊有額外空間可設計為鞋櫃收納。
• 臥室皆可容納雙人床；主臥中有彈性空間，可規劃為書房、更衣室等，靈活運用空間。
• 雙衛浴設計，主衛為3件式配浴缸，適合喜歡泡澡的人，客衛為標準3件式，皆有開窗。
• 單排廚房，有預留冰箱空間，並連接工作陽台。
• 雙陽台規劃，工作陽台空間充足，使用上較為方便；室外機不占用陽台空間。
• 6樓以上的景觀陽台可遠眺瑞溪公園，視野開闊無遮蔽。

實價登錄分析：

寶欣上漾位於埔心生活圈，埔心生活圈發展較早，近期因五楊高架、楊梅體育園區陸續落成，房價持續上揚中。

埔心生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$33.50萬/坪，整體呈現價漲量縮的狀態。

1. 埔心生活圈周圍個案：

寶欣上漾：屋齡2年。平均成交價27.98萬/坪。近一年成交價29.13萬/坪。

和耀新加州：屋齡1年。平均成交價26.34萬/坪。近一年成交價28.67萬/坪。

和耀新雪梨：屋齡4年。平均成交價24.7萬/坪。近一年成交價27.31萬/坪。

埔心生活圈周圍個案圖

2. 楊梅市區生活圈周圍個案：

合康飛揚：屋齡2年。平均成交價26.57萬/坪。近一年成交價31.38萬/坪。

豪發帝景360/楊梅帝景：屋齡2年。平均成交價25萬/坪。近一年成交價35.03萬/坪。

鼎藏學苑：屋齡0年。平均成交價28.86萬/坪。近一年成交價31.77萬/坪。

楊梅市區生活圈周圍個案圖

3.  楊梅區的主要發展區域為楊梅市區生活圈、埔心生活圈，生活機能由埔心火車站及楊梅火車站為核心向外發展。

• 梅楊市區生活圈交通便利、站前生活機能完善，新楊梅區公所大樓預計於今年完工，區域內又有天成醫院等醫療資源，為楊梅區的主要發展地區。楊梅市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.02萬/坪，區域價格較高。
• 埔心生活圈同為早期發展區域，商家林立，楊梅交流道旁的楊梅體育園區將於今年完工，並挾帶平鎮與幼獅工業區以及龍潭科技園區的產業優勢，區域持續發展中。目前整體價格上仍比楊梅市區生活圈低。
• 寶欣上漾地段優良，通往國道一號或埔心火車站皆便利，聯外交通網四通八達，購物採買可就近至愛買、四維商圈等，日常消費在家附近就能輕鬆完成，再加上完善學區的加持，都讓身處埔心生活圈核心地帶的寶欣上漾更難以取代。

寶欣上漾評價：

寶欣上漾周圍綠覆率高又緊鄰楊光國中、小，家長接送方便，學區機能完善；若要進行日常採買，區域內有愛買、全聯福利中心等賣場及四維商圈，生活機能無虞；交通方面鄰近楊梅交流道，出門即可快速銜接國道1號，可享往返台北、新竹的便利性。唯位於中山北路二段上，受車潮影響，因此環境音較大，對噪音敏感的朋友可稍加留意。若是對楊梅地區的個案有興趣的朋友，都不妨可以參考看看寶欣上漾喔！