看屋筆記：台北市大安區枝盈(個案+價格分析)

枝盈坐落於東門生活圈的靜謐巷弄中，原址為大安區的李婦產科，如今搖身一變成為永康商圈中的唯一大坪數新案。本案坐擁永康商圈的便捷機能，步行約4分鐘可達東門市場，散步即享核心生活機能！枝盈規劃2-3房的格局以及區域內稀有的85坪毛胚房，現在就讓我們來了解枝盈還有什麼其他的特色吧！

枝盈 外觀示意圖

建案特色：

1. 永康商圈稀有大坪數新案

• 本案為小基地開發，僅29戶住家，戶數少出入相對單純。
• 位於永康商圈內，附近有東門市場，周邊不乏便利商店、銀行及診所等，沿街餐飲小吃林立，各項生活機能皆豐富。
• 規劃1層3戶2-3房23-49坪、頂樓一層一戶85坪，該戶為區域中少見的大坪數新案。

2. 區域珍稀全棟坡平車位，預留充電管槽

• 全棟坡道平面車位，地下1樓到4樓停車場預留電動車線槽，且車戶比充足，在一位難求的台北市實屬難得的配置。

3. 挑高3米6樓高，格局規劃彈性

• 挑高3米6樓高，擴展生活空間。
• 頂樓85坪戶別為毛胚狀態交屋，規劃彈性高。

枝盈格局分析：

1. 枝盈位於金山南路二段31巷、信義路二段114巷的角地，基地197坪，規劃地上13層、地下4層，擁有29戶住家以及2戶店面，總計31戶。

2. 標準層1層3戶，頂樓為1層1戶85坪；單層配有2座電梯，梯戶比充足。

3. 社區門口由金山南路二段31巷進出，與1樓店面進出動線同側。

4. 建築外觀以現代感的井字型框架設計，搭配LED造型設計，整體建築簡潔俐落；室內挑高3米6，提高空間通透感。

5. 地下4層，全棟共計38個坡道平面停車位，為台北市精華地段少見全坡道平面之建案；車位皆有預留電動車線槽，搭配ETC車牌辨識 ，由4米5的信義路二段114巷進出，該道路為單行道。

6. 頂樓為85坪1層1戶的戶型，以毛胚狀態交屋，室內規劃可依個人需求調整。

枝盈 標準層平面圖

7. 橘色部分（B1、B2）為2房1衛規劃，坪數約23坪。該戶型已於2022年8月售完。

• 皆為雙面採光，格局方正。
• B1衛浴為4件式規劃、B2為標準3件式規劃，均有對外窗，不易潮濕。
• B1為開放式單排廚房設計，B2為獨立式單排廚房設計，皆配置雙口IH爐。
• 單陽台規劃，自廚房進出，動線流暢。

8. 藍色部分（A）為3房2衛規劃，坪數約49坪。

• 3面採光，門後留有鞋櫃收納空間，隱私性高。
• 客、餐廳皆為開放式空間，走道空間較少，整體空間不浪費。
• 廚房為開放式，預留冰箱及電器櫃空間，可另行規劃中島吧台，且緊鄰陽台，通風效果佳，使用時不影響室內空氣品質。
• 主臥格局方正，可三邊下床，另有充足收納櫃體空間。
• 主衛為4件式衛浴設計，有對外窗；客衛為標準3件式衛浴。
• 2樓戶別的陽台擁有延伸露臺空間，可滿足種植植栽、休憩的需求。

實價登錄分析：

枝盈位於東門生活圈，東門生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$186.65萬/坪，整體呈現價漲量縮的情況。

1. 東門生活圈周圍個案：

枝盈：預售屋。平均成交價151.84萬/坪。近一年無交易資訊。

信義御邸：屋齡7年。平均成交價153.75萬/坪。近一年成交價179.7萬/坪。

信義陶山：屋齡1年。平均成交價129.44萬/坪。近一年無交易資訊。

東門生活圈周圍個案圖

2. 善導寺生活圈周圍個案：

富邦醴仁：屋齡3年。平均成交價168.01萬/坪。近一年成交價160.07萬/坪。

正隆官邸：屋齡3年。平均成交價128萬/坪。近一年成交價134.84萬/坪。

佳元臨沂：屋齡2年。平均成交價135.12萬/坪。近一年成交價167萬/坪。

善導寺生活圈周圍個案圖

3. 東門生活圈與善導寺生活圈僅一線之隔，區域發展皆成熟，可用素地具稀缺性，因此新推建案兼具大坪數規劃的住宅產品較為稀少。兩區皆有捷運站支撐，善導寺生活圈內多為公家機關、學校，人文氣息濃厚，其中富邦醴仁為善導寺生活圈內稀有大坪數規劃新案，由富邦建設團隊設計，且位於金山南路一段，地理位置佳，因此單價較區域房價高；東門生活圈內有繁榮的永康商圈，相對熱鬧，且擁有金華國中、金華國小等明星學區，整體價格略高。

枝盈與區域性質相近、同為有大坪數規劃的個案相比，價格符合區域市場行情。

枝盈評價：

枝盈位於永康商圈的靜巷內，鬧中取靜，周邊生活機能及交通條件具優勢。除了中小坪數的規劃外，該案也規劃頂樓1戶毛胚大坪數物件，可享有獨立梯廳以及高樓視野。枝盈有極佳的地理位置以及生活機能，價格也符合區域行情，適合在周邊工作的醫生、中小企業主等族群，若是對大安區新建案有興趣的朋友不妨參考看看！