看屋筆記：新竹市北區春福水硯(個案+價格分析)

北門生活圈為早期開發的市心地區，建築多為透天、舊平房，地理位置上鄰近圓環商圈、經國商圈、巨城商圈等，具備生活休憩、採買各項機能。春福水硯規劃4房65、74坪，為區域中極少見的大坪數新案，接下來我們就一起來看看此案還有什麼樣的特色吧！

春福水硯 外觀示意圖

建案特點：

1. 區域少有大坪數規劃

• 新竹市稀有大坪數全新個案，規劃4房65、74坪
• 全棟0店面、純住宅規劃，一層僅2戶，住戶出入單純。

2. 客雅溪第一排，享永久棟距

• 客雅溪景致第一排，擁有良好視野及永久棟距。
• 天公壇公園、中華路台溪親子公園、西雅公園及頂埔公園環繞，本案頂樓另設計空中花園，擁有市區稀有高綠覆優勢。

3. 商圈生活機能發達

• 車行4分鐘抵達站前商圈，區內擁有新竹大遠百、車行10分鐘抵達遠東巨城購物中心，生活機能完善。
• 公道三通車，成為台1線重要替代道路，有效舒緩新竹市車流。

春福水硯格局分析：

春福水硯 一樓平面圖

1. 本案基地雙面臨路，基地面積約714坪。採A、B兩棟式規劃，建築為地上15層樓，地下3層樓，共計58戶住家、0店面。

2. 基地東南側臨6米中和路15巷，西北側臨11米民富街，西南側臨6米中山路452巷。住戶可由民富街、中和路15巷進出。

3. 標準層一層2戶，各共用2部電梯，梯戶比1：1。住家部分格局坪數規劃有4房，坪數65-74坪。

4. 地下3層，5米5獨立車道由11米民富街出入，共計平面車位106個，全案車位皆預留充電管線。

5. 公共設施設有挑高6米迎賓大廳、信箱區、曬被區、會客接待區、空中景觀花園、腳踏車區，公設比約34.8％。

春福水硯 標準層平面圖

6. A、B、C、D戶為4房3衛格局：

• A/B戶，坪數約65坪
  • 完全獨立兩戶，沒有共壁問題。
  • 邊間三面採光，可使房、廳採光充裕。
  • 大面寬客廳規劃，樑柱皆外推，方便裝潢設計。
  • 臥室空間寬敞，皆可擺放雙人床。主臥空間於設置櫃體後，仍可以由三邊下床。
  • 3套衛浴，主衛設計4件式降板浴缸搭配角窗，坐擁絕佳觀景視野；其餘衛浴皆配置3件式、乾濕分離、有開窗。
  • 規劃L型開放式廚房，留設冰箱空間，並與餐廳空間結合，連接工作陽台，動線規劃流暢，進門即見廚房。
  • 雙陽台設計，工作陽台皆配置電動曬衣架及洗衣台，另有空間放置室外機。

• C/D戶，坪數約74坪
  • 邊間三面採光，可使房、廳採光充裕。
  • 大面寬客廳規劃，配有景觀陽台，體現大宅氣勢感。
  • 雙主臥設計，大主臥可另行規劃獨立更衣空間，適合三代同堂家庭。
  • 3套衛浴，主衛設計4件式降板浴缸搭配角窗，坐擁絕佳觀景視野；其餘衛浴皆配置3件式、乾濕分離、有開窗。
  • 規劃單排開放式廚房，留設冰箱空間，並與餐廳空間結合，連接工作陽台，動線規劃流暢。
  • 雙陽台設計，工作陽台皆配置電動曬衣架及洗衣台，另有空間放置室外機。
  • 1樓戶型有額外露臺空間使用，可滿足種植植栽、休憩的需求。

實價登錄分析：

春福水硯位於北門生活圈，北門生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$60.93萬/坪整體呈現價漲量縮的情況。

1. 北門生活圈周圍個案

春福水硯：屋齡0年。平均成交價50.48萬/坪。近一年成交價50.39萬/坪。

聚吉第：屋齡1年。平均成交價51.15萬/坪。近一年成交價44.8萬/坪。

閎基豹南門：屋齡1年。平均成交價49.16萬/坪。近一年成交價55萬/坪。

北門生活圈周圍個案圖

2. 新竹市 區域比較個案

昌昕森林首席：屋齡0年。平均成交價56.76萬/坪。近一年成交價58.51萬/坪。

浩瀚森PARK：屋齡1年。平均成交價58.23萬/坪。近一年成交價61.66萬/坪。

鴻柏鴻上：屋齡1年。平均成交價65.04萬/坪。近一年成交價78.09萬/坪。

新竹市 區域比較個案分布

3. 北門生活圈是由新竹火車站延伸發展，北側金雅重劃區為新竹少有的新重劃區，近一年成交價為41.61萬/坪；北門生活圈主幹道或巷弄的路寬均有些狹窄，舊街廓的住宅較多，近一年成交價為29.48萬/坪較為親民，該區鮮少推出大坪數新案，相對的周邊升邊生活機能完善，距離商業區不遠。春福水硯位於北門生活圈中，是舊市區中少見的大坪數住宅產品，又身處水岸第一排，周邊綠覆率高，整體符合周邊行情。

春福水硯評價：

春福水硯基地三面臨路，為河岸第一排擁有無價景觀，下樓即為公園綠地，是北門生活圈極為稀少的景觀大坪數建案。除身處綠意外，本案格局規劃方正、戶戶邊間，擁有舒適3面採光。若近期對新竹市區新案有興趣或是喜歡春福水硯大坪數格局的朋友不妨可以參考看看喔！