2022-09-01
看屋筆記

看屋筆記:新北市淡水區天藝(個案+價格分析)

閱讀重點

淡海新市鎮因為綠地眾多、風景優美,生活步調較慢,且本身擁有一定程度的生活機能,加上距離台北市區並不算遠,成為許多人退休養老的選擇之一。近期因為2025年將完工的淡江大橋,和歷經多年終於拍板定案的淡北道路,交通機能前景看好的情況下,再度得到關注。

天藝位於淡海新市鎮中-濱海路南側生活圈,距離淡海輕軌濱海義山站走路約三分鐘,為該區少見的中大坪數產品,全案規劃為巴洛克式風格,仿照文藝復興風格,並以希臘神祇為主題貫穿整個社區,大量運用不同石材堆砌而成,外觀雄偉華麗。接下來就讓我們看看天藝還有什麼特色吧!

 

天藝外觀實景圖

 

建案特色:

 

1.  巴洛克式造景,大面積綠覆

  • 建案規劃大面積退縮,和馬路相隔一段距離,不會受到外界喧囂干擾。
  • 全案設計為巴洛克風格,用希臘神祇為主題貫穿整個社區,並大量運用石材和雕像,創造華麗和雄偉兼具的文藝復興風格。
  • 擁有大面積的綠覆,低密度的居住環境讓居住享受大幅提升。

 

2. 全齡化公設,飯店式服務

  • 社區內給予全年齡層的住戶能夠放鬆度假的空間,並且可以舉辦許多社區活動。
  • 引進飯店式物業,協助居民生活上的大小事,提升生活品質。

 

3. 格局方正,坪效高

  • 梯戶比1:2,不用擔心等電梯問題,居住品質較佳。
  • 陽台空間寬敞,室內格局規劃走道少,不浪費虛坪,空間方正好利用,坪效高。

 

天藝格局分析:

 

天藝一樓平面圖


1.  基地位於濱海路二段153號,呈現北高南低的地勢,高低差約9米。面積約6408坪,北臨40米的主要幹道濱海路二段,有輕軌經過。東臨12米的新市一路一段331巷,旁邊為文教用地。南臨12米的義山路一段163巷,直面星海別墅三樓。西臨住一之一用地,目前為空地。全案規劃共6棟,住戶共414戶,公設比約29.5%,為純住宅規劃。

 

2.  建案規劃大面積退縮區域做為綠地使用,並使用巴洛克式風格作為主題貫穿整個社區。臨濱海路二段退縮30米,有千坪水舞花園。臨新市一路一段331巷退縮約15米,設計有6米厚的山牆。臨義山路一段163巷則退縮約24米,後院則為歐式弧線階梯花園。

 

3.  社區大門由濱海路二段進出,前門設有警衛亭和設置有豐收女神的穹頂列柱涼亭,並在義山路一段163巷設計一個後門,可供行人進出。會館則設計在社區中心的13米挑高圓頂交誼廳中,可以收發包裹和尋找物業。公設部分集中在公設層和一樓。

 

4.  汽車進出則依地下樓層分為兩個出入口,樓層互相不連通,巧妙運用基地高低差的特性,平進平出的設計讓低底盤的汽車不需要擔心刮傷底盤的問題。B2層車道進出口位於新市一路一段331巷,機車也是從該出入口進出。B3層車道進出口位於義山路一段163巷,皆為坡道平面式的車位,並有公用充電樁六個。

 

5.  總樓高為7/18/27層,面濱海路的A、B棟規劃為全毛胚,為80~117坪的規劃,樓高27層,一戶一梯,並且每層90度旋轉,創造出空中別墅的空間感,陽台互相交錯,並有建商給的庭中大樹,增加綠意。後方的C~F棟則有標準格局和配備,C、D棟樓高18層,為48~59坪的規劃,四戶兩梯,戶戶邊間。E、F棟樓高7層,為60坪的規劃,兩戶一梯。整體而言,梯戶比優於一般建案許多。且全案皆搭配大面積低檯度窗戶,視野良好。

 

天藝標準層平面圖

 

6.  接下來介紹A、B棟之格局,C、D、E、F棟因完售故不討論:

(1) 粉、紫、黃、淺綠色部分為A、B棟,規劃為全毛胚,且水區降板,戶戶邊間有雙面採光,A1/A5/B1/B5戶面濱海路,可以看到輕軌,A2/A3/B2/B3戶面中庭,棟距約20米。皆可以規劃二進式玄關,約80/92/108/117坪:

  • 粉色部分,約80坪的規劃,搭配一工作陽台,格局設計多個採光面,客廳可以擁有雙面採光,各房間位置也可擁有方正的空間及大面寬的採光。衛浴空間寬敞,皆能設計乾濕分離四件式設計,客衛浴能額外規劃類飯店式的雙檯面設計。
  • 紫色部分,約92坪的規劃,配有一個大型工作陽台,擁有多面採光的空間。衛浴部分為相對其他毛胚房型略小一些,但仍可以放下各自有獨立空間的四件式設計。
  • 黃色部分,約108坪的規劃,除了工作陽台外,還額外擁有8坪的休閒陽台,並附有建商給的庭園大樹,可以做庭園造景。可以設計雙主臥規劃,並可以做出三間衛浴。
  • 藍色部分,約117坪的規劃,為毛胚房型中最大,且格局較為方正的,為雙陽台規劃,擁有10坪的休閒陽台,喜歡大面積露臺的朋友可以考慮。降板空間可以做出三間衛浴。

 

以下為A、B棟標準層家具配置圖參考:

 

實價登錄分析:

 

天藝位於淡海新市鎮中-濱海路南側生活圈,為區域內少見的中大坪數豪宅規劃,依據實價登錄資料,淡海新市鎮-濱海路南側近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$31.50萬/坪,漲幅部分,淡海新市鎮-濱海路南側較一年前+5.24%(屋齡0-5年),整體而言,該區目前呈現價量俱漲的情況。

 

1.  天藝實價登錄

天藝,屋齡7年。 平均成交價33.05萬/坪。 近一年成交價34.3萬/坪。

 

天藝實價登錄圖

 

2. 竹圍生活圈相似個案

迎曦莊園,屋齡4年。 平均成交價37.7萬/坪。 近一年成交價40.99萬/坪。

漢皇丰川,屋齡5年。 平均成交價39.4萬/坪。 近一年成交價52.77萬/坪。

 

竹圍生活圈相似個案圖

 

3. 

淡海新市鎮因為較晚開發,整體街道整齊,綠地眾多,其中淡海新市鎮中-濱海路南側生活圈有輕軌經過,距離家樂福也不算太遠,生活機能可以依靠新市鎮得到滿足,天藝為區內少見的中大坪數豪宅,近一年成交價約34萬。竹圍生活圈則因為是舊市區,雖然生活機能更成熟,但街道較雜亂,整體規劃不如新市鎮有綠地和寬敞的街道,以類似坪數的產品相比較,屋齡0~5年的建案近一年成交價約40~52萬。天藝因為本身產品具有規劃上的特殊性,且和竹圍相較價格更為親民,對於預算有限且喜歡豪宅規劃的族群具有一定吸引力。

 

天藝評價:

 

天藝雖然屬於已經有一段時間的成屋,但是因為其產品規劃較淡海新市鎮以往的低總價產品不同,在該區較為少見。建案規劃上以文藝復興的巴洛克風格為主,運用羅馬柱體和繁複的雕像創造出雄偉華麗的風格,且大量使用不同的花崗岩來創造出簡樸莊嚴的氛圍,並在許多地方放置希臘神祇,以其能帶來美好的寓意,算是少見且非常用心的庭園造景。

格局規劃上以高綠覆和低密度為主,搭配飯店式服務讓居住品質更優質。並且有不同的格局和坪數可供選擇,不論是想要自行規劃的毛胚屋或是高坪效的格局,都可以在這個社區找到,而本案的梯戶比更是優於附近建案許多,整體的居住感覺更寬敞舒適,不會有住戶長時間等待電梯的問題。以上是關於天藝的介紹,歡迎有興趣的朋友參考看看!