看屋筆記：新北市淡水區天藝(個案+價格分析)

淡海新市鎮因為綠地眾多、風景優美，生活步調較慢，且本身擁有一定程度的生活機能，加上距離台北市區並不算遠，成為許多人退休養老的選擇之一。近期因為2025年將完工的淡江大橋，和歷經多年終於拍板定案的淡北道路，交通機能前景看好的情況下，再度得到關注。

天藝位於淡海新市鎮中-濱海路南側生活圈，距離淡海輕軌濱海義山站走路約三分鐘，為該區少見的中大坪數產品，全案規劃為巴洛克式風格，仿照文藝復興風格，並以希臘神祇為主題貫穿整個社區，大量運用不同石材堆砌而成，外觀雄偉華麗。接下來就讓我們看看天藝還有什麼特色吧！

天藝外觀實景圖

建案特色：

1.  巴洛克式造景，大面積綠覆

• 建案規劃大面積退縮，和馬路相隔一段距離，不會受到外界喧囂干擾。
• 全案設計為巴洛克風格，用希臘神祇為主題貫穿整個社區，並大量運用石材和雕像，創造華麗和雄偉兼具的文藝復興風格。
• 擁有大面積的綠覆，低密度的居住環境讓居住享受大幅提升。

2. 全齡化公設，飯店式服務

• 社區內給予全年齡層的住戶能夠放鬆度假的空間，並且可以舉辦許多社區活動。
• 引進飯店式物業，協助居民生活上的大小事，提升生活品質。

3. 格局方正，坪效高

• 梯戶比1：2，不用擔心等電梯問題，居住品質較佳。
• 陽台空間寬敞，室內格局規劃走道少，不浪費虛坪，空間方正好利用，坪效高。

天藝格局分析：

天藝一樓平面圖

1.  基地位於濱海路二段153號，呈現北高南低的地勢，高低差約9米。面積約6408坪，北臨40米的主要幹道濱海路二段，有輕軌經過。東臨12米的新市一路一段331巷，旁邊為文教用地。南臨12米的義山路一段163巷，直面星海別墅三樓。西臨住一之一用地，目前為空地。全案規劃共6棟，住戶共414戶，公設比約29.5%，為純住宅規劃。

2.  建案規劃大面積退縮區域做為綠地使用，並使用巴洛克式風格作為主題貫穿整個社區。臨濱海路二段退縮30米，有千坪水舞花園。臨新市一路一段331巷退縮約15米，設計有6米厚的山牆。臨義山路一段163巷則退縮約24米，後院則為歐式弧線階梯花園。

3.  社區大門由濱海路二段進出，前門設有警衛亭和設置有豐收女神的穹頂列柱涼亭，並在義山路一段163巷設計一個後門，可供行人進出。會館則設計在社區中心的13米挑高圓頂交誼廳中，可以收發包裹和尋找物業。公設部分集中在公設層和一樓。

4.  汽車進出則依地下樓層分為兩個出入口，樓層互相不連通，巧妙運用基地高低差的特性，平進平出的設計讓低底盤的汽車不需要擔心刮傷底盤的問題。B2層車道進出口位於新市一路一段331巷，機車也是從該出入口進出。B3層車道進出口位於義山路一段163巷，皆為坡道平面式的車位，並有公用充電樁六個。

5.  總樓高為7/18/27層，面濱海路的A、B棟規劃為全毛胚，為80~117坪的規劃，樓高27層，一戶一梯，並且每層90度旋轉，創造出空中別墅的空間感，陽台互相交錯，並有建商給的庭中大樹，增加綠意。後方的C~F棟則有標準格局和配備，C、D棟樓高18層，為48~59坪的規劃，四戶兩梯，戶戶邊間。E、F棟樓高7層，為60坪的規劃，兩戶一梯。整體而言，梯戶比優於一般建案許多。且全案皆搭配大面積低檯度窗戶，視野良好。

天藝標準層平面圖

6.  接下來介紹A、B棟之格局，C、D、E、F棟因完售故不討論：

(1) 粉、紫、黃、淺綠色部分為A、B棟，規劃為全毛胚，且水區降板，戶戶邊間有雙面採光，A1/A5/B1/B5戶面濱海路，可以看到輕軌，A2/A3/B2/B3戶面中庭，棟距約20米。皆可以規劃二進式玄關，約80/92/108/117坪：

• 粉色部分，約80坪的規劃，搭配一工作陽台，格局設計多個採光面，客廳可以擁有雙面採光，各房間位置也可擁有方正的空間及大面寬的採光。衛浴空間寬敞，皆能設計乾濕分離四件式設計，客衛浴能額外規劃類飯店式的雙檯面設計。
• 紫色部分，約92坪的規劃，配有一個大型工作陽台，擁有多面採光的空間。衛浴部分為相對其他毛胚房型略小一些，但仍可以放下各自有獨立空間的四件式設計。
• 黃色部分，約108坪的規劃，除了工作陽台外，還額外擁有8坪的休閒陽台，並附有建商給的庭園大樹，可以做庭園造景。可以設計雙主臥規劃，並可以做出三間衛浴。
• 藍色部分，約117坪的規劃，為毛胚房型中最大，且格局較為方正的，為雙陽台規劃，擁有10坪的休閒陽台，喜歡大面積露臺的朋友可以考慮。降板空間可以做出三間衛浴。

以下為A、B棟標準層家具配置圖參考：

實價登錄分析：

天藝位於淡海新市鎮中-濱海路南側生活圈，為區域內少見的中大坪數豪宅規劃，依據實價登錄資料，淡海新市鎮-濱海路南側近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$33.47萬/坪，漲幅部分，淡海新市鎮-濱海路南側較一年前+10.58%(屋齡0-5年)，整體而言，該區目前呈現價量俱漲的情況。

1.  天藝實價登錄

天藝，屋齡8年。 平均成交價33.2萬/坪。 近一年成交價34.64萬/坪。

天藝實價登錄圖

2. 竹圍生活圈相似個案

迎曦莊園，屋齡4年。 平均成交價37.7萬/坪。 近一年無交易資訊。

漢皇丰川，屋齡5年。 平均成交價39.4萬/坪。 近一年無交易資訊。

竹圍生活圈相似個案圖

3. 

淡海新市鎮因為較晚開發，整體街道整齊，綠地眾多，其中淡海新市鎮中-濱海路南側生活圈有輕軌經過，距離家樂福也不算太遠，生活機能可以依靠新市鎮得到滿足，天藝為區內少見的中大坪數豪宅，近一年成交價約34萬。竹圍生活圈則因為是舊市區，雖然生活機能更成熟，但街道較雜亂，整體規劃不如新市鎮有綠地和寬敞的街道，以類似坪數的產品相比較，屋齡0~5年的建案近一年成交價約40~52萬。天藝因為本身產品具有規劃上的特殊性，且和竹圍相較價格更為親民，對於預算有限且喜歡豪宅規劃的族群具有一定吸引力。

天藝評價：

天藝雖然屬於已經有一段時間的成屋，但是因為其產品規劃較淡海新市鎮以往的低總價產品不同，在該區較為少見。建案規劃上以文藝復興的巴洛克風格為主，運用羅馬柱體和繁複的雕像創造出雄偉華麗的風格，且大量使用不同的花崗岩來創造出簡樸莊嚴的氛圍，並在許多地方放置希臘神祇，以其能帶來美好的寓意，算是少見且非常用心的庭園造景。

格局規劃上以高綠覆和低密度為主，搭配飯店式服務讓居住品質更優質。並且有不同的格局和坪數可供選擇，不論是想要自行規劃的毛胚屋或是高坪效的格局，都可以在這個社區找到，而本案的梯戶比更是優於附近建案許多，整體的居住感覺更寬敞舒適，不會有住戶長時間等待電梯的問題。以上是關於天藝的介紹，歡迎有興趣的朋友參考看看！