看屋筆記：新北市淡水區海上皇宮(個案+價格分析)

淡海新市鎮被山海環繞，擁有親水環境和悠閒的生活步調，環境清幽，生活機能能夠自給自足，成為許多退休族群和回台華裔的首選之地。

海上皇宮位於淡海新市鎮-海科大生活圈，距離輕軌濱海沙崙站走路八分鐘，離淡水舊市區和新市鎮家樂福都在開車十五分鐘的範圍內。臨海第一排的絕佳地理位置，更讓該建案成為少有的景觀宅。全案為中大坪數的全毛胚規劃，約53~142坪，接下來就讓我們看看，主打景觀度假豪宅和飯店服務的海上皇宮還有什麼特色吧！

海上皇宮外觀實景圖

建案特色：

1.  廣闊海景，永久棟距

• 位於水岸第一排，前方為公司田溪，無其他建築用地，擁有稀有的永久棟距。
• 可直望沙灘和海岸線，遠處更可看見海天一色的壯闊風光，一整天都能欣賞大海美景。

2.  全齡化公設，飯店式服務

• 設計有多樣公設，適合全年齡層使用，像是海景交誼廳、藝文書房、瑜珈室、空中Sky Bar、湯屋、日式茶屋、岩盤浴等，體驗奢華的度假享受。
• 引進甲山林湯旅，由甲山林直接管理，提供全方位的飯店式服務，並且十年免管理費，讓住戶享有高級的款待。

3.  幾何勾勒，巧思細藏

• 建築外觀運用幾何圖形勾勒出線條，寓意流水和石頭，並且線條可以有效削弱陽台風力。
• 全案坐東北面西南，夏季可以享受徐徐海風，冬季也不用擔心東北季風問題。
• 避免海風侵蝕問題，使用二型水泥建造大樓，讓建築更耐用，住戶住的安心。

海上皇宮格局分析：

海上皇宮一樓平面圖

1. 基地位於濱海路三段561號，約6,785坪，東北邊臨50米的主幹道濱海路三段，西南面公司田溪及沙崙海灘的方向。公設比約34.5%。 全案規劃為純住宅，共七幢十六棟，戶數共337戶。

2. 建案規劃大面積退縮，社區大門面濱海路三段，設計開放花園和步道，行人由大門進出，進出口單一。面公司田溪設計植物帶隔開，側邊則規劃步道，並從右側可銜接上公司田溪步道，一路連通到沙崙海灘。

3. 物管大廳設計在B棟下方，包含包裹收發和物業櫃台。每一幢大樓的一樓都獨立設有大廳，E、F、G三棟的一樓則互相連通為一個大廳，可以減少彼此干擾和增加隱私性，並放置沙發區供住戶使用。

4. 公設部分集中在一樓、地下室和頂樓，一樓包含游泳池、健身房、瑜珈室、下午茶、海景交誼廳等，並且在面海的位置都設有大面積的落地窗，可以欣賞海景。頂樓有Sky Bar、海景閱覽室、湯屋、茶屋、岩盤浴、蒸氣室、烤箱等Spa設施，地下室則包含了影視廳，兒童遊戲空間、撞球室和麻將間等等。

5. 地下室共有三層，汽車和機車皆由濱海路三段的大門進出，經過社區車道後進入地下室，規劃有兩個單向出入口，採單進單出設計，車位皆為坡道平面式，並在公共空間有十個充電樁可供使用。在地下室和電梯有做二進式門廳的規劃。   

6.  A~D棟樓高21層，為中大坪數規劃，其中A~C棟為大坪數全毛胚設計且面海第一排，D棟則有標準格局。E~G棟樓高七層，為小坪數全毛胚規劃。電梯皆可到地下室，全毛胚的房子規劃有獨立梯廳，一層一戶，且從梯廳開始就是毛胚，可以依照屋主喜歡的風格裝潢。大坪數毛胚的邊間更規劃一戶兩梯，更方便住戶使用。陽台部分是錯層規劃，每一間的大小和位置都不太一樣，可依各自喜好做挑選。

海上皇宮標準層平面圖

7.

(1)  A、B、C棟為全毛胚規劃，每層的休閒陽台設計皆不同，約90~140坪：

面對景色的地方為落地窗規劃，室內有規劃廚房和降板衛浴的空間和管線：

• 紅色約140坪，位在A、C棟的邊間，一戶兩梯，擁有三面採光，三個陽台，其中一個休閒陽台是L型的。A棟景觀部分看漁人碼頭和遠處大海，C棟則是直接看到沙灘和海水交會，直接正面海岸線。
• 綠色約116坪，位在B棟的邊間，一戶兩梯，擁有三面採光，三個陽台，有一個L型的休閒陽台。B棟看公司田溪出海口和遠處大海的景色。
• 藍色約90坪，位在A、B、C棟的中間位置，一戶一梯，雙面採光，雙陽台規劃，會依據棟別和樓層的不同所看到的風景也會不同。

(2)  D棟帶有標準格局，約53~83坪，戶戶邊間有雙面採光，皆可做二進式玄關，無暗房規劃，四戶二梯：

粉色(D2/D3)部分為四房二衛，雙陽台規劃，約83坪：

• 進門處有獨立式玄關，並有規劃收納空間，客餐廳空間足夠可分離使用，客廳安定面足夠且有直接採光。休閒陽台皆面綠地，沒有棟距問題。廚房為雙排獨立式規劃，油煙不易擴散且使用面積充足。工作陽台形狀方正好利用，棟距寬敞不用擔心有隱私問題。
• 房間部分格局皆方正好利用，主臥室有充裕的收納空間可靈活運用，次臥皆可放下雙人床和一般收納空間。
• 衛浴皆為標準四件式，主衛浴有開窗讓通風和採光更加良好。

紫色(D1/D5)部分為三房二衛，配有工作陽台，約53坪：

• 進門處規劃有獨立式玄關，客餐廳空間寬敞，臥室開門位置較為影響空間規劃，電視擺放部分需花一點心思。廚房為雙排獨立式規劃，不會有氣味四溢問題。工作陽台空間寬敞好利用，也不會影響室內採光。
• 房間部分格局方正，皆有直接採光，可放下雙人床，較大的次臥有收納空間可靈活運用，最小間的次臥則有雙面採光。D5戶型的主臥和電梯廂連，須注意噪音問題。
• 主衛浴皆配置三件式設計加上浴缸，次衛浴則是標準三件式，但是兩間衛浴皆沒有開窗，以豪宅和中坪數而言算是稍為可惜。

(3)  E、F、G棟為全毛胚規劃，一戶一梯，約48坪：

• 四面採光，配有雙陽台，面對景色的窗戶為落地窗，三棟位置差不多，都面對濱海路三段，之後對面會是公園。

實價登錄分析：

海上皇宮位於淡海新市鎮-海科大生活圈，該區因為距市中心較遠，生活機能還有發展空間，所以房價在淡海新市鎮中較低，目前淡海新市鎮-海科大近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.81萬/坪 ，整體而言，該區目前呈現價量俱漲的情況。海上皇宮目前成交價約42~52萬元，因為景觀豪宅的規劃，和地理位置的特殊性，附近生活圈沒有類似產品，因此選擇紅樹林生活圈的相似個案來做比較。

1.   海上皇宮實價登錄

海上皇宮，屋齡7年。 平均成交價39.95萬/坪。 近一年成交價44.43萬/坪。

海上皇宮實價登錄圖

2. 紅樹林相似個案

大隱豐盈海，屋齡7年。 平均成交價51.31萬/坪。 近一年成交價32.75萬/坪。 

海納川，屋齡16年。 平均成交價42.99萬/坪。 近一年成交價39.97萬/坪。

紅樹林相似個案圖

3.

紅樹林生活圈主打河岸景觀的豪宅建案近一年成交價約56萬元，因為距離台北市較近的且受限於腹地的原因，價錢稍微高於擁有海景的海上皇宮。若是想要以較低的價格入手豪宅或是較喜歡海景的朋友，不妨可以參考看看海上皇宮！

海上皇宮評價：

淡海新市鎮擁有許多美麗的景色和豐富的人文景觀，歷史韻味濃厚，並有許多休閒活動可以選擇，像是高爾夫球場、馬術場、遊艇碼頭等。未來更有淡江大橋和淡北道路的支持，再度提升交通機能，受到許多退休族群和歸台華裔等的青睞。

海上皇宮位於臨海第一排的絕佳景觀，全案大坪數豪宅和毛胚屋的規劃，讓買家可以自行設計屬於自己風格的房子。一戶一梯的設計保護住戶的隱私，讓住戶不會受到鄰居干擾。還有豐富的度假公設和全方位的飯店式服務，都為住戶帶來度假的絕佳體驗，推薦給在尋找景觀度假宅的退休族群，或是資金足夠想要置產海景的朋友！