看屋筆記：桃園市桃園區長堤凰澄(個案+價格分析)

桃園火車站目前正進行著捷運綠線的工程，加上預計於2023年及2024年完工的捷運三鶯線-鶯桃福德站以及台鐵鳳鳴站，多項的交通建設利多帶動著桃園後站的未來發展，也促進該區的房價持續攀升。本次要介紹的長堤凰澄就坐落於桃園後站生活圈，距離國道2號及桃園火車站僅約6-8分鐘的車程，交通相當便利，同時距離機能成熟的桃鶯路商圈僅約1分鐘車程，能夠滿足日常採買所需。本案為採用Alfa Safe耐震系統的銀級綠建築，又是該區少有的新案，坪數規劃27-40坪2-3房，吸引不少桃園市區以及來自鶯歌、八德的購屋族青睞。接下來就讓我們一起看看長堤凰澄還有哪些特色吧！

長堤凰澄 外觀示意圖

建案特色：

1.交通、未來發展佳，具地段優勢：

• 距離國道二號及桃園火車站僅約6-8分鐘的車程，交通相當方便，加上未來還有捷運綠線、捷運三鶯線、台鐵鳳鳴站及桃園鐵路地下化等多項重大建設，對於舊市區而言較為難得，發展前景佳。
• 該區近期少有的新推案，擁有近千坪的基地面積，具稀有性。

2.格局配置、空間規劃佳：

• 各戶型格局方正，皆為邊間雙面採光，客廳、房間都在採光面上，無暗房、暗廳疑慮，採光通風效果佳。
• 部分2房格局具備雙衛浴，且都有對外開窗，在一般2房產品中較為稀有。
• 整體規劃上公、私領域分離，隱私較有保障，且冷氣室外機皆放置於外側，不占用工作陽台空間，空間利用達最大化，算是規劃得不錯。

3.銀級綠建築+高規格建材：

• 本案擁有銀級的綠建築標章，整體綠覆率高，使用電能回收電梯、金級省水馬桶等節能設備，達到環保及減少水電支出的效果。
• 全案使用筏式基礎搭配4000-5000磅水泥，一樓採Alfa Safe柱中柱工法，使建築整體更為耐震，提升住宅安全性。
• 屋頂防水採高級防水建材── 聚脲施作，且有做到陽台防水、浴室全室1米8防水，且防水保固為5年，優於一般建案。
• 採用室內隔間石膏磚，具有卓越的隔音、防潮及防火效果，加上採用SPC石塑地板，擁有真實的立體木紋，具備完全防水、隔音、耐磨、耐汙等效果，大大提升居住品質。
• 全棟採用德國WAGO安全接頭，免去人為疏忽及漏電問題，且熱水管使用不銹鋼隔熱披覆管，加強保護管線，提升整體安全性。
• 使用歌德廚具，包含Blum鉸鏈搭配Blumotion緩衝背包、Blum鋁抽滑軌、防震扣、層板前扣、抽中抽、踢腳抽、防蟑條等，使用上更加安心、便利，整體配置的相當不錯。
• 全案使用BWT全自動反洗過濾系統、廚下生飲水設備、當層排氣及台達電暖風機旗艦款，加上電梯設有空氣淨化殺菌裝置，保障用水及空氣的品質，使居住更加安心。

長堤凰澄格局分析：

長堤凰澄 1F平面圖

1.本案基地面積約995坪，社區規劃為A、B兩棟，兩棟間棟距約為31米。地上15層，地下3層。共計145戶住家。A棟標準層一層6戶，B棟標準層一層4戶，皆配有2部電梯，使用上相當充裕。坪數規劃為27-30坪的2房、35-40坪的3房。

2.汽車規劃由樹仁三街87巷進出，設有迎賓車道，車道規劃為雙向獨立車道。車位為坡道平面設計，共計181個，已先預留好電動車充電線架。地下室設有天井，增加採光、通風效果，使用上較不悶熱。

3.一樓挑高6米。公設規劃一樓迎賓櫃台、宅配室、交誼廳、共享吧台、閱讀室、健身房、兒童遊戲室，公設比33.5%，戶外的300坪中庭花園為封閉式規劃，能杜絕社區以外的人進出。

4.全案使用筏式基礎搭配4000-5000磅水泥，一樓採Alfa Safe柱中柱工法，屋頂防水以聚脲防水材施作。室內隔間採用防潮石膏磚，在隔音效果上有極佳的表現；其他建材包含SPC石塑地板、WAGO安全接頭、不鏽鋼隔熱披覆管、單層排氣系統、E-TAG車道感應、維夫拉克三合一電子鎖、歌德廚具、凱樂衛浴、台達電暖風機旗艦款、BWT全自動反洗過濾系統及廚下生飲水設備、STUDOR吸氣閥及排水分管等，整體配備優於一般建案。另客廳及廚房冰箱為不斷電系統，可因應緊急情況。

長堤凰澄 標準層平面圖

5.整體規劃上，每戶格局方正，客廳、房間皆有對外開窗，無暗房、暗廳疑慮。B2戶客廳安定面較其他房型稍微小了一些，其餘房型客廳安定面皆足夠，且皆有規劃獨立的餐廳空間。廚房皆有預留足夠的空間可放置冰箱，且連通工作陽台，動線佳，可將油煙排出屋外。冷氣室外機皆放置於外側，不占用工作陽台空間，空間利用達最大化。整體規劃公、私領域分離，隱私較有保障，算是規劃得不錯。A棟東面樹仁三街87巷，B棟東側棟距約12米，5樓以上的東側戶別皆享有無限棟距視野。

6.藍色區塊為3房2衛的規劃，坪數約35-40坪，皆為邊間雙面採光。

• A2、A3格局相似，大門位置略有些差異：A2戶大門較近廚房空間，A3戶則位於客廳及廚房間，將兩區域明顯區隔。公共空間寬敞，客廳皆採大面寬設計，使用上舒適，臨前陽台，採光、通風俱佳。房間空間充足，皆可擺放雙人床。衛浴皆為三件式、乾濕分離，且都有對外開窗，通風不易潮濕。廚房為開放式單排設計，空間較為寬敞。設有前、後雙陽台，工作及休閒領域可分開使用。工作陽台空間充足。A2的廚房位於入口進門處旁；A3的廚房空間受柱位影響，裝潢時需稍加留意。
   
• B1廚房位於進門側邊，同樣為開放式設計，坪數略大於A2、A3戶別，採單工作陽台規劃，房間衛浴配置與A2、A3戶別相似，不過整體公共空間更為寬廣一些，房間可再依需求及喜好做選擇。
   
• A5、A6格局相似，與A2的差別在於進門後有玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。公共空間較寬敞些，客廳面寬為3米8，使用上相當舒適。廚房都為半開放式單排設計。A5的主臥為所有產品中空間最大的，不過有受柱位影響，裝潢時需稍加留意；A6的各房空間則較為平均。A5的客衛未開對外窗，不過配有當層排氣及台達電暖風機旗艦款，改善通風潮濕問題。
   
• A7整體較重公領域的規劃，公共空間較其他戶別寬敞一些，採無廊道設計，空間利用佳。廚房為獨立式單排設計，較為特別的是，工作陽台及前陽台連通，空間較為寬敞，可彈性使用。客浴旁次臥受柱位影響，僅能夠擺放單人床，裝潢時需花點巧思。

7.綠色區塊為2房的規劃，坪數約27-30坪，皆為邊間雙面採光。

• B2公共空間寬敞。房間空間充足，皆可擺放雙人床，不過主臥有受柱位影響，裝潢上需稍加留意。衛浴為三件式、乾濕分離，有對外開窗，通風不易潮濕。廚房位於入口進門處旁，為半開放式單排設計，搭配中島連接餐廳空間。工作陽台受樑柱影響，不過空間仍充足。
   
• B3、B5格局相似，與B2差別在於公共空間較大一些，多了雙衛浴規劃，皆為三件式、乾濕分離，並都有開對外窗，在2房房型中較為難得，通風不易潮濕。
   
• A1戶在於入口進門處有開放式的+1空間可做臥榻或彈性使用，廚房為開放式單排設計，空間較為寬敞。全室皆未受柱位影響，算是相當好規劃。

實價登錄分析：

長堤凰澄位在桃園後站生活圈，近期因桃園捷運綠線、捷運三鶯線、台鐵鳳鳴站及未來桃園鐵路地下化等多項交通建設利多，帶動整體區域發展，也促使該區的房價持續攀升，該區近一年屋齡0-5年的大樓平均成交價為$31.71萬/坪，相較一年前成長了21.31%，漲幅相當可觀，且該區近期新推案較少，因此整體呈現價漲量縮的狀態。這邊以周邊類似個案與鄰近的鳳鳴重劃區進行比較。

1.桃園後站生活圈周邊行情

長堤凰澄：屋齡1年。平均成交價33.31萬/坪。

陽明青：屋齡4年。平均成交價31.32萬/坪。近一年無交易資訊。

囍上宏：屋齡2年。平均成交價32.58萬/坪。近一年成交價41.04萬/坪。

桃園後站生活圈周邊行情

2.鳳鳴重劃區周邊行情

和耀心綻：屋齡2年。平均成交價34.84萬/坪。近一年成交價46.9萬/坪。

僑駿響：屋齡1年。平均成交價34.31萬/坪。

森聯LIFE森朗：屋齡0年。平均成交價33.89萬/坪。近一年成交價42.33萬/坪。

鳳鳴重劃區周邊行情

3.整體來說，桃園後站生活圈與鳳鳴重劃區兩區在未來皆會受惠於台鐵鳳鳴站及捷運三鶯線的交通利多，且該兩區都有商圈發展，整體機能成熟，房價部分也較為相近。桃園後站生活圈近期新推案較少，長堤凰澄的價格與周邊規劃相近個案相比，符合區域市場行情。

長堤凰澄評價：

長堤凰澄位於桃園後站生活圈，未來該區的發展將會受惠於桃園捷運綠線、捷運三鶯線及台鐵鳳鳴站等多項交通建設，且距離國道二號及桃園火車站僅約6-8分鐘的車程，對於通勤族而言十分方便，加上距離桃鶯路商圈、建德國小、福豐國中僅約1-4分鐘的車程，整體機能完備。此外，長堤凰澄是該區近期少有的新案，不僅有取得銀級的綠建築標章，還採用Alfa Safe耐震系統，整體的建材、格局也都規劃的相當不錯。本案在價格方面，也是桃園市區中相較好入手的，若是對桃園後站生活圈的個案有興趣的朋友，都不妨可以參考看看長堤凰澄喔！