看屋筆記：桃園市蘆竹區合雄心之丘(個案+價格分析)

隨著機捷A10站的開通，迅速帶動了山鼻重劃區的整體發展，促使該區房市熱度高漲，近年來的房屋成交量更是大幅攀升。本次要介紹的合雄心之丘就坐落於山鼻重劃區，距離山鼻捷運站僅約450公尺，該區上臨山腳舊市區，下有開車約10分鐘可達的南崁市區，能夠滿足日常生活所需，相較機捷沿線其他區域，整體生活氛圍較為慢活。本案坪數規劃16-46坪1-4房，產品型態多元，吸引不少來自新北一帶的自住客及置產族的目光。接下來就讓我們一起看看合雄心之丘還有哪些特色吧！

合雄心之丘 外觀示意圖

建案特色：

1.格局規劃佳、產品類型多元：

• 每戶格局方正，房間都有對外開窗，無暗房疑慮。
• 文心棟的戶型冷氣室外機皆規劃於外側，不占用工作陽台空間，空間利用達最大化。僅部分戶型有受到些微的樑柱影響，整體算是方正好規劃。
• 4房產品皆為邊間三面採光，房間、客廳都在採光面上，且2套衛浴皆有開對外窗，採光通風效果佳。
• 產品類型豐富，從套房、雙套房至4房房型皆有，滿足不同族群的需求。

2.300米綠園道+公園綠帶多：

• 兩塊基地之間有規劃約300米的綠園道，打造親綠的居住環境。
• 基地周圍綠覆率高，西側有山鼻之願公園，東側則有山鼻之戀、山鼻之望公園，步行約1-4分鐘可到達，休閒運動都相當方便，整體環境清幽，居住氛圍良好。

3.捷運旁450M，具地段優勢：

本案基地臨50米機捷路二段，距離機捷A10站僅450公尺，A10的前一站為林口蛋黃區A9站，車程約9分鐘可到達，後兩站則為A12桃園機場站，僅需6分鐘車程，交通條件佳。

合雄心之丘 生活機能圖

合雄心之丘格局分析：

合雄心之丘 1F平面圖

1.本案有2個基地，面積約2,462坪，皆為三面臨路，北面50米機捷路路二段，東面10米埤腳街，2塊基地間相隔8米計畫道路。

2.因基地關係，共有2個社區，分別規劃為心漾A棟及文心A、B、C、D四棟，地上8層，地下2層。住家共計244戶，店面24戶。心漾A棟標準層一層14戶，配有3部電梯，電梯數略為不足；文心A棟標準層一層4戶，B棟一層5戶，C、D棟一層6戶，皆配有2部電梯，使用上相當充裕。格局坪數規劃為16-17坪的1房、25-29坪的2房、33-37坪的3房、46坪的4房。

3.汽車規劃由10米埤腳街進出，車道規劃為雙向獨立車道。車位為坡道平面設計，共計253個，部分車位已先預留好電動車充電樁。

4.2樓以上標準層樓高3米。公設規劃一樓大廳、中庭花園、健身房、交誼廳、洗衣房、宅配室、親子圖書館，公設比33%。

5.建材包含林內三機、(一期)喜特麗電陶爐、大雅廚具、美標衛浴、SPC減音石塑地板、錦鋐氣密窗、5+5mm膠合玻璃、防暴鋼木門、安住三合一鎖等，全室採用青葉銀立淨乳膠漆。

6.整體規劃上，每戶格局方正，客廳安定面皆足夠。房間都有對外開窗，無暗房疑慮。心漾棟的戶型廚房皆使用電陶爐，無明火，使用上較好清潔；文心棟的戶型冷氣室外機皆規劃於外側，不占用工作陽台空間，空間利用達最大化。部分戶型有些微受到樑柱影響，不過整體還算方正好規劃。以下我們將分棟進行介紹：

合雄心之丘 心漾標準層平面圖

7.黃色區塊為套房型產品，坪數約為16-17坪，皆為單面採光。空間充足，可規劃客廳空間及擺放雙人床。衛浴為三件式、乾濕分離。廚房規劃於入口進門處，為開放式單排設計，配置電陶爐。規劃有空間充足的陽台，以套房產品來說算是滿難得的設計。

8.橘色區塊為雙套房產品，坪數約25-27坪，皆為單面採光。兩間套房的格局規劃與上述套房產品相似，差別在於進門後有獨立的玄關空間，方便規劃鞋櫃收納，兩間套房可以各自獨立使用，不互相干擾，隱私性佳，方便彈性運用。A13的廚房位於空間較內側，相較其他雙套型產品，動線上較不受出入口影響，不過公共空間較小一些，有興趣的朋友可依需求或喜好做選擇。

9.綠色區塊為2房2衛的規劃，坪數約為25坪，皆為邊間雙面採光。客廳未開窗，會在意客廳採光的朋友稍加留意。每房空間充足，都可擺放雙人床。有規劃2房產品中較為稀有的2套衛浴，主臥衛浴為四件式，有開對外窗，通風佳；客用衛浴為三件式、乾濕分離。廚房為獨立式單排設計，皆有預留冰箱空間，且連通工作陽台，動線佳，可將油煙排出屋外。整體規劃上採無廊道設計，空間利用佳。

10.藍色區塊為3房2衛的規劃，坪數約為33坪，皆為邊間雙面採光。陽台空間狹長，客廳、次臥皆臨陽台，採光、通風俱佳，且都有規劃獨立的餐廳空間。每房空間充足，都可擺放雙人床。衛浴皆為三件式、乾濕分離，主臥衛浴設有對外窗，通風較佳。廚房位於入口進門處，為半開放式單排設計，空間較為寬敞，有預留冰箱位置。整體規劃上公私領域分離，隱私較有保障。

合雄心之丘 文心標準層平面圖

11.綠色區塊為2房1衛的規劃，坪數約為27-29坪。客廳都有開對外窗，採光、通風俱佳，且皆有規劃獨立的餐廳空間。每房空間充足，都可擺放雙人床。廚房皆有預留冰箱空間，且連通工作陽台，動線佳，可將油煙排出屋外。

• A3為邊間雙面採光。衛浴為三件式，有浴缸。廚房為獨立式雙排設計，空間較為寬敞，除冰箱外還有預留電器櫃位置，算是蠻難得的規劃。工作陽台空間充足。整體規劃上公私領域分離，隱私性較佳。
   
• A5為邊間雙面採光。入口進門處有玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。客廳臨前陽台，採光、通風佳。衛浴為三件式，有浴缸，且有開對外窗，在2房產品中較為難得，通風不易潮濕。廚房為獨立式單排設計。設有前、後雙陽台，工作及休閒領域可分開使用。整體規劃採無廊道設計，空間利用佳。
   
• C、D棟皆為單面採光。臥室位於兩側，公共空間較為寬敞。客廳臨前陽台，採光、通風佳。衛浴為四件式。廚房為獨立式單排設計。設有前、後雙陽台，工作及休閒領域可分開使用。整體規劃採無廊道設計，空間利用佳。
   
• B2為單面採光，與C、D棟格局相似，差別在於房間皆位於一側，整體規劃公私領域分離，隱私較有保障，且房間皆為直接採光。廚房則為開放式單排設計，空間較為寬敞。

12.藍色區塊為3房2衛的規劃，坪數約為36-37坪，皆為邊間雙面採光。客廳都有開對外窗，採光、通風俱佳，且皆有規劃獨立的餐廳空間。每房空間充足，都可擺放雙人床，且主臥進門處走道皆有額外空間可規劃更衣收納。主臥衛浴皆有對外開窗，通風不易潮濕；客用衛浴都為三件式、乾濕分離。廚房皆為獨立式單排設計，空間寬敞，除冰箱外，還有預留電器櫃位置，算是蠻難得的規劃，且廚房連通工作陽台，動線佳，可將油煙排出屋外。整體規劃採無廊道設計，空間利用佳。部分戶別在格局上略有差異，可依需求及喜好做選擇：

• B5、B6、C1、D1有較明顯的玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。
   
• A棟、B5、B6的主臥衛浴為三件式、乾濕分離，B1、B3為四件式，C、D棟則為三件式、有浴缸。
   
• 除C7、D7外，皆為前、後雙陽台規劃，工作及休閒領域可分開使用。

13.紫色區塊為4房2衛的規劃，坪數約為46坪，皆為邊間三面採光。有玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。客廳臨陽台，採光、通風俱佳。廚房為半開放式單排設計，空間寬敞，除冰箱外，還有預留電器櫃位置，算是蠻難得的規劃，且搭配中島連接餐廳空間，後連通工作陽台，動線佳，可將油煙排出屋外。主臥衛浴為四件式，客用衛浴為三件式、乾濕分離，都有開對外窗，通風不易潮濕。

實價登錄分析：

合雄心之丘位在A10山鼻重劃區，機捷A10站的開通使得該區快速發展，建商陸續進駐，整體推案量大，該區近一年屋齡0-5年的大樓平均成交價為$30.41萬/坪，相較一年前成長了27.13%，漲幅相當可觀，整體呈現價量俱漲的狀態。這邊以周邊類似個案與鄰近的南崁生活圈進行比較。

1.A10山鼻重劃區周邊行情

合雄心之丘：屋齡0年。平均成交價31.63萬/坪。近一年成交價32.33萬/坪。

僑駿LIFE耘山：預售屋。根據市調資訊，開價約落在35萬/坪上下。

大華首捷：屋齡1年。平均成交價32.53萬/坪。近一年成交價34.65萬/坪。

A10山鼻重劃區周邊行情

2.南崁生活圈周邊行情

安美大望：預售屋。平均成交價44.82萬/坪。近一年成交價46.42萬/坪。

和耀天河：屋齡0年。平均成交價40.35萬/坪。近一年成交價48.41萬/坪。

南崁生活圈周邊行情

3.整體來說，南崁生活圈開發較早，整體生活機能成熟，目前區內已較無素地可供開發，房價上會相對近期才陸續開發的A10山鼻重劃區來的高些。不過A10山鼻重劃區受到捷運沿線的外溢效應以及周圍區域的房價擠壓，使得房價快速上升，目前成交價已站上3字頭，合雄心之丘的價格與周邊規劃相近個案相比，符合區域市場行情。

合雄心之丘評價：

整體而言，合雄心之丘位於A10山鼻重劃區，距離捷運A10站僅450公尺，交通方便，相當適合每天需往返林口及機場上班的族群，加上目前已通過環評初審的國一甲線，未來的交通便利性將大增。該區的特色為綠覆率高，本案周邊便坐擁多個公園，休閒運動皆很方便，加上社區所打造的300米綠園道，讓住戶享有綠意盎然的居住環境。合雄心之丘整體格局規劃十分用心，且產品型態多元，投資跟住戶的產品有分棟規劃，可滿足自住客、置產族及投資客等不同需求的族群好入。若是對A10山鼻重劃區的個案有興趣的朋友，都不妨可以參考看看合雄心之丘喔！