看屋筆記：高雄市鳳山區朵朵森(個案+價格分析)

為了活用捷運周邊土地利用，高雄市府整理了捷運沿線具有開發潛力的捷運站點，其中捷運橘線O13大東站因鄰近大東藝術中心，且位於鳳山熱鬧傳統市區，周邊生活機能完善，人口聚集量大，被市政府規劃為TOD捷運聯合開發案，替鳳山房市帶來利多消息。這次要介紹的是朵朵森位於光遠路上，距離O13大東站走路約5分鐘可達，規劃約25~42坪/2~3房，由於該區域新建案不多，所以一推出的時候就吸引不少在地居民關注。接下來就大家來看看朵朵森有甚麼特色吧！

朵朵森外觀圖

建案特色：

1. 舊市區地段，素地稀少：
   基地附近大多是中古透天居多且屋齡偏高，少有屋齡較年輕的大樓物件可以參考，新案相對稀有，加上採成屋銷售，可實際看屋，減少不確定性。
    
2. 鳳山傳統鬧區，生活機能便利性高：
   建案位於鳳山光遠路上，接近鳳山市區，附近生活機能佳。
   • 生活方面，步行10分鐘可到鳳山光遠路商圈，生活採買方便。
   • 交通方面，步行約5分鐘可到橘線捷運大東站，交通機能便捷。
   • 學區方面，車程5分內可到大東國小、鳳山國中，方便家長接送。
   • 休閒方面，步行約5分鐘左右可到大東文化中心、大東公園、黃埔公園等。
      
3. 舒適的建案規劃：
   • 全平面車位規劃，高樓層2房也可以搭配平面車位
   • 一層僅有5戶併2梯，整體規劃單純，適合自住的產品。
   • 中小坪數規劃也能享有公園景觀，算是滿難得的規劃。
   • 格局規劃佳，無暗廳暗房設計。

朵朵森格局分析：

朵朵森一樓平面分析

1.本案基地面積約440坪，三面臨路，北面光遠路、東面黃埔路32巷、南面黃埔路128巷。

2.社區為獨棟規劃，地上14層，地下3層。住家共計67戶，建案每層5戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳。梯間開窗，2台電梯可以到地下室，其中1台電梯可以直達頂樓。

3.汽車規劃由光遠路進出，車道規劃為雙向車道。車位為坡道平面設計，共計63個。

4.公設規劃管理室大廳、空中花園、交誼廳、視聽室、有氧健身房、親子遊戲區、信箱區、頂樓曬被區，公設比約36%。

5.建材：每戶標配SUNON 雙流新風機，全棟電梯導入SHARP自動除菌離子設備，廚房櫻花三機及淨水器，日本INAX衛浴和國際牌暖風機，冠軍磁磚等。

朵朵森標準層分析

1. 建案規劃約25-42坪2-3房，全部房型都有雙面採光，樓層6F以上採光通風表現佳，房型A5/A6中高樓層享有黃埔公園景觀。
   
   朵朵森A6傢配圖
   
    
2. 紫色區塊為3房2衛的產品，坪數約34-42坪，皆為雙面採光，第三房需要自行隔間，全棟使用明火，房型A1/A5/A6規劃高雄厝，並有陽台錯位設計，單數樓層和雙數樓層坪數些許不一樣。
    
   • A1/A5/A6房型類似，客廳都位於採光面上，使用空間大，搭配高雄厝陽台，採光通風不錯。雙陽台規劃，工作及休閒空間可分開使用。都有1間臥室空間不算大，只能擺單人床和書桌，其他2間臥室空間還可以接受，都能夠擺放雙人床和衣櫃書桌。主臥衛浴採乾濕分離，有開窗，通風較佳；客用衛浴也是乾濕分離。獨立式廚房設計。差別的地方在進門後面對客廳的方位不同和陽台的設計不同，A1的景觀陽台連接了客廳和2間臥室，陽台坪數略大一些。
   • A2房型進門後就是在客廳領域，接著才是廚房領域，為間接採光，該房型是唯一3房不是高雄厝的房型。主臥空間較大，擺下雙人床、衣櫃、書桌後還有空間，其他兩間臥室空間較小，可擺下單人床、書桌、衣櫃。雙衛浴都有開窗和乾溼分離。開放式廚房。只有一個陽台規劃，使用空間稍微不足。
      
3. 綠色區塊為2房1衛的產品，坪數約25坪，皆為雙面採光。
    
   • A3房型進門後為客廳範圍，採開放式廚房，臨對外窗，可將油煙排出屋外，單一陽台規劃，客廳空間利用佳，沒有浪費走道空間。兩間臥室都可以擺下雙人床和衣櫃。1間衛浴有開窗，乾溼分離設計。

實價登錄分析：

朵朵森位於鳳山國中生活圈

鳳山國中生活圈推案量目前共有3個，區域透天舊屋較多，呈現價量俱漲的情形。

鳳山國中生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$30.04萬/坪。

1. 鳳山國中生活圈周邊行情
   
   朵朵森：屋齡4年。 平均成交價31.53萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   鋭揚捷仕堡：屋齡3年。 平均成交價21.88萬/坪。 近一年成交價28.65萬/坪。
   
   大東聚匯：屋齡5年。 平均成交價20.63萬/坪。 近一年成交價30.11萬/坪。
   
   
   鳳山國中生活圈周邊行情
   
    

2. 鳳山市區周邊行情
   
   富邦大無疆EFH棟 屋齡5年。 平均成交價20.55萬/坪。 近一年成交價29.7萬/坪。

   COCO HOME 屋齡9年。 平均成交價21.37萬/坪。 近一年成交價32.08萬/坪。

   鳳山臻邸 屋齡6年。 平均成交價21.62萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
   鳳山市區周邊行情
   

   
    

3. 朵朵森採成屋銷售，是鳳山國中生活圈較新的建案，因此也有受到高雄整體房市上漲和台積電進駐的因素以及建商品牌加持，成交價落在31萬左右，是區域較高的價格。鳳山市區近期沒有新案推出，且都是在台積電進駐前就開始銷售，所以房價方面和朵朵森會有一段落差，屬於正常現象。

朵朵森結論：

鳳山未來有許多利多消息，包含TOD開發案、三井OUTLET、捷運黃線等，加上有穩定的成交量支撐，都讓鳳山房市更添光彩。朵朵森整體規劃適合自住的產品，單純規劃和採光表現都讓人印象深刻，小提醒的是光遠路上下班時，車流量大，常有塞車情況，也留意大車流量帶來的車輛聲音。