2022-08-01
看屋筆記看屋筆記：高雄三民區國泰頤河(個案+價格分析)
閱讀重點
高雄愛河沿線房市這幾年時常有建商購地的消息，不少建商看好愛河的無價景觀和永久棟距的採光通風，積極進場搶購土地，三民區愛河周邊將會大量推出住宅，未來三民區的愛河房市精彩可期。
一起來欣賞三民區建案：國泰建設『國泰頤河』
國泰頤河外觀圖
建案特色
- 建案規劃：全棟設計戶戶邊間、雙面採光、搭配平面車位、主臥衛浴開窗、使用明火設施，大大提升了住戶居住品質。
- 建設公司：此次建案是由國泰建設推出，該建商多以大坪數豪宅建案為主，如：國泰O2馥建築、國泰R13馥建築等，第一次在高雄市場以首購、首換宅/40坪~55坪的形式推出建案。
- 地理位置：建案位於三民區建國三路與市中一路口，近高雄市中心，南來北往便利。
- 生活方面，步行5分鐘內可到小北百貨、家樂福愛河店等。
- 交通方面，車程約5分鐘車程可至捷運橘線市議會站、台鐵三塊厝車站等。
- 學區方面，步行5分鐘內可抵達學區河濱國小，車程5分內可到前金國中，方便家長接送。
- 休閒方面，步行約5分鐘可至愛河，車程約5-10分鐘可到壽山動物園。
格局分析
國泰頤河標準層分析
- 基地面積758.6坪，一幢分成A.B兩棟，地上27樓/地下6樓，6戶店面規畫設計住宅大樓，總戶數總共210戶。
- 雙面臨路，分別面建國三路(25米寬)，市中一路(10米寬)，附近環境為大樓、透天和店家，生活機能還算便利。
- 社區大門規劃在建國三路，臨路退縮9米，並設計社區植栽人行道，不僅提升用路人安全，也增加社區居住質感。
- 房型A1/A2/B1/B2面河濱國小，擁有校園景觀和永久棟距，採光通風表現佳，有高雄厝設計。
- A5/B5房型面13F大樓，房型15F以下採光通風稍微不足，15F以上採光通風才會不錯，這2個房型沒有高雄厝。
- A3房型面空地，該空地已經被其他建商買走，日後採光通風可能略受影響，無高雄厝。B3房型面舊透天，6F以上採光較佳，該房型有高雄厝設計。
- A.B棟建物每層4戶併2梯，電梯戶數比稍微不足，但樓層戶數佳。梯間有開窗，採光不錯，電梯都能直達B6地下室。
- 整棟設計3房-40/45/50.92坪 、 3+1房-55.91坪，是國泰建設少有的首換宅坪數規劃，戶戶邊間且雙面採光，使用明火設計，標準層樓高3.3米。
- 車道由市中一路進入。採一進一出車道出入口，可以減少會車時意外社區，規劃皆為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共平面218個，部分房型須購買雙車位。
- 公設規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區等，較為單純的公設。
- 建材衛浴：免治馬桶蓋（主臥/客臥都有）、廚房：廚具clean up、林內三機、烘碗機、烤箱等。
- 公設比33~35%，符合市場行情。管理費：80/坪，車位清潔費：300/月，機車清潔費：100/月。略高於市場行情。
國泰頤河A3傢配圖
- A3/45.12坪，無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。，進門處還可以規劃一個玄關。
- 獨立式廚房，靠近工作陽台，通風良好，採用明火瓦斯爐，但使用空間稍微不足。
- 房型規劃雙陽台，且有另外的冷氣室外機擺放位置，可增加陽台使用空間，非高雄厝房型。
- 3房搭配雙衛浴，客用衛浴沒有開窗，主臥有開窗並且採用乾濕分離，主臥並設置浴缸。
實價登錄分析
三塊厝生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$44.00萬/坪
- 國泰頤河：預售屋。 平均成交價41.07萬/坪。 近一年無交易資訊。
利富城驛：屋齡3年。 平均成交價29.65萬/坪。 近一年無交易資訊。
- 馥+：屋齡3年。 平均成交價38.94萬/坪。 近一年成交價38.88萬/坪。
潤隆樹禾苑：屋齡3年。 平均成交價35.06萬/坪。 近一年成交價38.93萬/坪。
悅讀綠森活NO2/悅讀Twin Park囍園：屋齡5年。 平均成交價25.96萬/坪。 近一年成交價35.67萬/坪。
上銘蒔尚：屋齡5年。 平均成交價25.77萬/坪。 近一年成交價41.83萬/坪。
- 高雄房市可以分成兩個階段來看，分成台積電進駐前跟進駐後，2字頭成交價大部分都是進駐前就成交了，台積電進駐後，以市區行情來看，大約落在4字頭左右。國泰頤河還在預售階段，已經有實價登錄出來，以品牌優勢來看，算是在市場行情之間。
國泰頤河結論
愛河沿岸未來會有不少建案推出，不管是首購族或是豪宅等級都有，房價互相堆疊影響之下，讓過去沉寂已久的愛河房市重新點燃希望。國泰頤河整體規劃適合居住，這一場是國泰建設少有的入門款坪數規劃，不少人都在關注，建案規畫也符合許多人的理想，網路討論度較高的是建案斜後方有變電所，但經測試無電磁波等輻射疑慮，並且台電有變電所逐步室內化的規劃。