看屋筆記：新北市淡水區鴻灃青(個案+價格分析)

淡海新市鎮近年來除了有淡海輕軌通車外，還有預計於2024年開通的淡江大橋，交通上的快速發展使得該區房市熱度不斷，人口大量湧入。本次要介紹的鴻灃青就坐落於淡海新市鎮-行政中心生活圈，該區鄰近淡水舊市區，開發較早，且區內有淡水行政中心、新市國小以及家樂福商圈等，生活機能完備，加上位於溪畔第一排，享有綠意富饒的居住環境，本案坪數規劃26-47坪2-4房，吸引不少首購族及換屋族青睞。接下來就讓我們一起看看鴻灃青還有哪些特色吧！

鴻灃青 外觀示意圖

建案特色：

1.溪畔第一排連接中庭花園，綠意環繞：

基地正對公司田溪第一排，每戶皆享有25米以上的寬闊棟距，視野、採光俱佳。社區百坪的中庭花園有長梯可直通溪畔步道，享有綠意盎然的休憩場所，具親綠、親水的居住環境。

2.位處精華地段，生活機能佳：

鴻灃青所位處的行政中心區為淡海新市鎮中較早開發的區域，整體發展成熟，區內素地漸少，新案相對稀有。生活機能完備，下樓便可到達便利商店，距離有多家連鎖品牌進駐的家樂福商圈僅約步行6分鐘，周邊還有雙語新市國小、萬坪公園、運動中心、行政中心等，加上步行不用5分鐘便可到達輕軌淡水行政中心站，在日常採買、休閒運動、交通上都相當方便。

3.坐落靜巷，居住氛圍佳：

機能靜巷美宅，現代風格建築下樓即是超商，小區域居住氛圍寧靜。

鴻灃青 生活機能圖

鴻灃青格局分析：

鴻灃青 標準層平面圖

1.本案基地面積約1,161坪，單面臨路，北面棟距25米濱海路一段306巷60弄。

2.社區規劃為A、B、C三棟，B、C棟為一幢兩棟的規劃，地上15層，地下4層。住家共計184戶，店面3戶。A棟標準層一層5戶，配有2部電梯；B、C棟標準層一層4戶，配有1部電梯。格局坪數規劃為26-28坪的2房、35-39坪的3房、47坪的4房。

3.汽車規劃由濱海路一段306巷60弄進出，車道規劃為雙向獨立車道以及獨立機車道，汽機車有各自的行駛空間，使用上較具安全性。車位為坡道平面設計，共計201個，已先預留好電動車充電樁。

4.一樓樓高挑高7米2。公設規劃一樓大廳、宅配室、兒童遊戲區、咖啡交誼廳及閱覽室，戶外有三百餘坪中庭花園，公設比33.5%。此外，A棟一樓另有規劃店面3戶，與社區大門不同出入口，進出不影響住戶。

5.建材包含沃肯四合一電子鎖、林內三機、櫻花微波烤箱、愛惠浦廚下淨水器、廚房抽拉龍頭、堡家麗衛浴、國際牌馬桶座、樂奇暖風機、錦鋐氣密窗等。

6.整體規劃上，每戶格局方正，客廳、房間皆有對外開窗，無暗房、暗廳疑慮，且都有規劃獨立的餐廳空間。廚房皆有預留足夠的空間可放置冰箱，甚至有預留電器櫃位置，規劃相當貼心，且廚房連通工作陽台，動線佳，可將油煙排出屋外。各戶型皆有受到樑柱影響，在裝潢上需稍加留意。本案正面的戶別面向15樓高的建案和合如意，棟距25米，中間相隔12米濱海路一段306巷60弄；本案內側的低樓層戶別面向社區中庭花園，視野、採光俱佳，高樓層戶別則享有公司田溪的溪畔景觀；B2、B3、C2、C3一側的戶別面向後方社區里御大砌的中庭花園，享受光是花園就有30米的寬闊大棟距。

鴻灃青 B5傢配圖

7.綠色區塊為2房1衛的產品，坪數約26-28坪，皆為單面採光。

• B5、B3、C1、C2客廳空間寬敞，安定面足夠。衛浴為三件式、乾濕分離，有對外開窗，在2房房型中較為難得，通風不易潮濕。廚房為獨立式單排設計。工作陽台空間略小一些，須留意使用空間是否足夠。
• B1、B2與B5格局相似，差別在於B1、B2位處邊間，廚房及工作陽台的採光及通風效果會較佳些，且B1的廚房有對外開窗。B1、B2的衛浴及廚房空間較B5大些，廚房有預留電器櫃空間，不過次臥為間接採光，且衛浴未開對外窗，須留意通風潮濕的問題。
• A2與B5的格局差別在於房間位於兩側，臥室空間較為寬敞，都能夠擺放雙人床，次臥為間接採光；衛浴受樑柱影響，空間較小一些；廚房為開放式單排設計，空間上較為開闊，臨對外窗，可將油煙排出屋外。整體規劃採無廊道設計，空間利用佳。

鴻灃青 A3傢配圖

8.藍色區塊為3房2衛的產品，坪數約35-39坪，皆為邊間雙面採光。

• A3進門後有玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。客廳採大面寬設計，使用上舒適，臨前陽台，通風良好。房間空間寬敞，其中一間次臥能夠擺放雙人床。主臥衛浴為三件式、有浴缸，有開窗，通風較佳；客用衛浴為三件式、乾濕分離。廚房為獨立式單排設計。前、後雙陽台規劃，工作及休閒領域可分開使用。
• A5、A6與A3格局相似，差別在於前陽台採外推設計，客廳空間較寬敞些，安定面足夠。A6的主臥衛浴為三件式、乾濕分離，A5戶則為搭配浴缸，可依需求或喜好做選擇。
• C3、C5格局相似，與A3的格局差別在於無玄關空間，客廳空間較寬敞些，安定面足夠，整體規劃公、私領域分離，隱私較有保障。主衛浴皆設計外推，維持臥室空間格局方正，且皆有對外窗。相較C5戶，C3的前陽台受柱位影響，空間較小一些；C5的前、後陽台都採外推設計，故客廳、臥室空間皆較C3大一些。

鴻灃青 A1傢配圖

9.橘色區塊為4房2衛的產品，坪數約47坪，為邊間雙面採光。

• A1進門後有玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。客廳採大面寬設計，使用上舒適，臨前陽台，通風良好，不過陽台空間略小一些。房間空間充足，都能夠擺放雙人床。主臥衛浴為三件式、有浴缸；客用衛浴位於玄關處進來側邊，為三件式、乾濕分離，主臥衛浴有開窗，通風較佳。廚房為獨立式單排設計。前、後雙陽台規劃，工作及休閒領域可分開使用。

實價登錄分析：

鴻灃青位於淡海新市鎮-行政中心生活圈，該區為淡海新市鎮中開發較早的區域，整體發展成熟，區內素地稀少，因此該區整體呈現價漲量縮的狀態。這邊以周邊類似個案與鄰近的美麗新影城生活圈進行比較。

1.淡海新市鎮-行政中心生活圈周邊行情

鴻灃青：預售屋。平均成交價28.67萬/坪。

馥樂樂：屋齡0年。平均成交價28.91萬/坪。近一年成交價40.68萬/坪。

鼎翊文學苑：屋齡2年。平均成交價30.46萬/坪。近一年成交價34.87萬/坪。

淡海新市鎮-行政中心生活圈周邊行情

2.淡海新市鎮-美麗新影城生活圈周邊行情

合謙飛時代：預售屋。平均成交價33.87萬/坪。

合嘉素晴：屋齡0年。平均成交價29.61萬/坪。

合陽齊美：屋齡0年。平均成交價29.58萬/坪。

勝華V8：屋齡1年。平均成交價32.61萬/坪。

淡海新市鎮-美麗新影城生活圈周邊行情

3.整體來說，淡海新市鎮-行政中心生活圈臨近舊市區，開發較早，是新市鎮中機能最為完善的區域，在平均房價上會相較淡海新市鎮-美麗新影城生活圈高些。淡海新市鎮-行政中心生活圈目前區內的新案成交價逼近3字頭，開價也已站上3字頭，鴻灃青與之相比，鑒於與目前的新案成交時間有落差，因此價格相較區域市場行情略高一些。

鴻灃青評價：

整體而言，鴻灃青所位處的行政中心生活圈是新市鎮中機能較佳的區域，臨近輕軌淡水行政中心站，步行不用5分鐘便可到達，交通相當便利；距離商業活動最熱絡的家樂福商圈僅約步行6分鐘，周邊還有萬坪公園、運動中心等，滿足日常採買、休閒運動等需求，加上位處新市國小的雙語學區內，子女就學便利。此外，鴻灃青坐落於溪畔第一排，享有寬闊的棟距以及充滿綠意的居住環境，整體氛圍寧靜、舒適，價格也是大台北地區中相對好入手的，對於預算有限的首購族來說是不錯的選擇，若是對淡海新市鎮的個案有興趣的朋友，都不妨可以參考看看鴻灃青喔！