2022-10-18
看屋筆記

看屋筆記:新北市淡水區鴻灃青(個案+價格分析)

閱讀重點

淡海新市鎮近年來除了有淡海輕軌通車外,還有預計於2024年開通的淡江大橋,交通上的快速發展使得該區房市熱度不斷,人口大量湧入。本次要介紹的鴻灃青就坐落於淡海新市鎮-行政中心生活圈,該區鄰近淡水舊市區,開發較早,且區內有淡水行政中心、新市國小以及家樂福商圈等,生活機能完備,加上位於溪畔第一排,享有綠意富饒的居住環境,本案坪數規劃26-47坪2-4房,吸引不少首購族及換屋族青睞。接下來就讓我們一起看看鴻灃青還有哪些特色吧!

 

鴻灃青 外觀示意圖

 

建案特色:

 

1.溪畔第一排連接中庭花園,綠意環繞:

基地正對公司田溪第一排,每戶皆享有25米以上的寬闊棟距,視野、採光俱佳。社區百坪的中庭花園有長梯可直通溪畔步道,享有綠意盎然的休憩場所,具親綠、親水的居住環境。

 

2.位處精華地段,生活機能佳:

鴻灃青所位處的行政中心區為淡海新市鎮中較早開發的區域,整體發展成熟,區內素地漸少,新案相對稀有。生活機能完備,下樓便可到達便利商店,距離有多家連鎖品牌進駐的家樂福商圈僅約步行6分鐘,周邊還有雙語新市國小、萬坪公園、運動中心、行政中心等,加上步行不用5分鐘便可到達輕軌淡水行政中心站,在日常採買、休閒運動、交通上都相當方便。

 

3.坐落靜巷,居住氛圍佳:

機能靜巷美宅,現代風格建築下樓即是超商,小區域居住氛圍寧靜。

 

鴻灃青 生活機能圖

 

鴻灃青格局分析:

 

鴻灃青 標準層平面圖

 

1.本案基地面積約1,161坪,單面臨路,北面棟距25米濱海路一段306巷60弄。

 

2.社區規劃為A、B、C三棟,B、C棟為一幢兩棟的規劃,地上15層,地下4層。住家共計184戶,店面3戶。A棟標準層一層5戶,配有2部電梯;B、C棟標準層一層4戶,配有1部電梯。格局坪數規劃為26-28坪的2房、35-39坪的3房、47坪的4房。

 

3.汽車規劃由濱海路一段306巷60弄進出,車道規劃為雙向獨立車道以及獨立機車道,汽機車有各自的行駛空間,使用上較具安全性。車位為坡道平面設計,共計201個,已先預留好電動車充電樁。

 

4.一樓樓高挑高7米2。公設規劃一樓大廳、宅配室、兒童遊戲區、咖啡交誼廳及閱覽室,戶外有三百餘坪中庭花園,公設比33.5%。此外,A棟一樓另有規劃店面3戶,與社區大門不同出入口,進出不影響住戶。

 

5.建材包含沃肯四合一電子鎖、林內三機、櫻花微波烤箱、愛惠浦廚下淨水器、廚房抽拉龍頭、堡家麗衛浴、國際牌馬桶座、樂奇暖風機、錦鋐氣密窗等。

 

6.整體規劃上,每戶格局方正,客廳、房間皆有對外開窗,無暗房、暗廳疑慮,且都有規劃獨立的餐廳空間。廚房皆有預留足夠的空間可放置冰箱,甚至有預留電器櫃位置,規劃相當貼心,且廚房連通工作陽台,動線佳,可將油煙排出屋外。各戶型皆有受到樑柱影響,在裝潢上需稍加留意。本案正面的戶別面向15樓高的建案和合如意,棟距25米,中間相隔12米濱海路一段306巷60弄;本案內側的低樓層戶別面向社區中庭花園,視野、採光俱佳,高樓層戶別則享有公司田溪的溪畔景觀;B2、B3、C2、C3一側的戶別面向後方社區里御大砌的中庭花園,享受光是花園就有30米的寬闊大棟距。

 

鴻灃青 B5傢配圖

 

7.綠色區塊為2房1衛的產品,坪數約26-28坪,皆為單面採光。

  • B5、B3、C1、C2客廳空間寬敞,安定面足夠。衛浴為三件式、乾濕分離,有對外開窗,在2房房型中較為難得,通風不易潮濕。廚房為獨立式單排設計。工作陽台空間略小一些,須留意使用空間是否足夠。
  • B1、B2與B5格局相似,差別在於B1、B2位處邊間,廚房及工作陽台的採光及通風效果會較佳些,且B1的廚房有對外開窗。B1、B2的衛浴及廚房空間較B5大些,廚房有預留電器櫃空間,不過次臥為間接採光,且衛浴未開對外窗,須留意通風潮濕的問題。
  • A2與B5的格局差別在於房間位於兩側,臥室空間較為寬敞,都能夠擺放雙人床,次臥為間接採光;衛浴受樑柱影響,空間較小一些;廚房為開放式單排設計,空間上較為開闊,臨對外窗,可將油煙排出屋外。整體規劃採無廊道設計,空間利用佳。

 

鴻灃青 A3傢配圖

 

8.藍色區塊為3房2衛的產品,坪數約35-39坪,皆為邊間雙面採光。

  • A3進門後有玄關空間,方便規劃鞋櫃收納。客廳採大面寬設計,使用上舒適,臨前陽台,通風良好。房間空間寬敞,其中一間次臥能夠擺放雙人床。主臥衛浴為三件式、有浴缸,有開窗,通風較佳;客用衛浴為三件式、乾濕分離。廚房為獨立式單排設計。前、後雙陽台規劃,工作及休閒領域可分開使用。
  • A5、A6與A3格局相似,差別在於前陽台採外推設計,客廳空間較寬敞些,安定面足夠。A6的主臥衛浴為三件式、乾濕分離,A5戶則為搭配浴缸,可依需求或喜好做選擇。
  • C3、C5格局相似,與A3的格局差別在於無玄關空間,客廳空間較寬敞些,安定面足夠,整體規劃公、私領域分離,隱私較有保障。主衛浴皆設計外推,維持臥室空間格局方正,且皆有對外窗。相較C5戶,C3的前陽台受柱位影響,空間較小一些;C5的前、後陽台都採外推設計,故客廳、臥室空間皆較C3大一些。

 

鴻灃青 A1傢配圖

 

9.橘色區塊為4房2衛的產品,坪數約47坪,為邊間雙面採光。

  • A1進門後有玄關空間,方便規劃鞋櫃收納。客廳採大面寬設計,使用上舒適,臨前陽台,通風良好,不過陽台空間略小一些。房間空間充足,都能夠擺放雙人床。主臥衛浴為三件式、有浴缸;客用衛浴位於玄關處進來側邊,為三件式、乾濕分離,主臥衛浴有開窗,通風較佳。廚房為獨立式單排設計。前、後雙陽台規劃,工作及休閒領域可分開使用。

 

實價登錄分析:

 

鴻灃青位於淡海新市鎮-行政中心生活圈,該區為淡海新市鎮中開發較早的區域,整體發展成熟,區內素地稀少,因此該區整體呈現價漲量縮的狀態。這邊以周邊類似個案與鄰近的美麗新影城生活圈進行比較。

 

1.淡海新市鎮-行政中心生活圈周邊行情

鴻灃青:預售屋。平均成交價28.67萬/坪。

馥樂樂:預售屋。平均成交價29萬/坪。近一年成交價35.05萬/坪。

鼎翊文學苑:屋齡1年。平均成交價30.39萬/坪。近一年成交價31.58萬/坪。

 

淡海新市鎮-行政中心生活圈周邊行情

 

2.淡海新市鎮-美麗新影城生活圈周邊行情

合謙飛時代:預售屋。平均成交價34.5萬/坪。

合嘉素晴:預售屋。平均成交價29.53萬/坪。

合陽齊美:預售屋。平均成交價29.41萬/坪。

勝華V8:屋齡0年。平均成交價32.55萬/坪。

 

淡海新市鎮-美麗新影城生活圈周邊行情

 

3.整體來說,淡海新市鎮-行政中心生活圈臨近舊市區,開發較早,是新市鎮中機能最為完善的區域,在平均房價上會相較淡海新市鎮-美麗新影城生活圈高些。淡海新市鎮-行政中心生活圈目前區內的新案成交價逼近3字頭,開價也已站上3字頭,鴻灃青與之相比,鑒於與目前的新案成交時間有落差,因此價格相較區域市場行情略高一些。

 

鴻灃青評價:

 

整體而言,鴻灃青所位處的行政中心生活圈是新市鎮中機能較佳的區域,臨近輕軌淡水行政中心站,步行不用5分鐘便可到達,交通相當便利;距離商業活動最熱絡的家樂福商圈僅約步行6分鐘,周邊還有萬坪公園、運動中心等,滿足日常採買、休閒運動等需求,加上位處新市國小的雙語學區內,子女就學便利。此外,鴻灃青坐落於溪畔第一排,享有寬闊的棟距以及充滿綠意的居住環境,整體氛圍寧靜、舒適,價格也是大台北地區中相對好入手的,對於預算有限的首購族來說是不錯的選擇,若是對淡海新市鎮的個案有興趣的朋友,都不妨可以參考看看鴻灃青喔!