看屋筆記：高雄市楠梓區冠億本植(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
冠億本植格局分析：
實價登錄分析：
冠億本植評價：

楠梓區是近年高雄行政區少數人口有增加的行政區，不僅有台積電的加持外，人口紅利也是楠梓區房價高漲的重大因素之一，加上新台17線北段已經通車，未來捷運紫線等交通議題，帶動自住需求。今天要介紹的建案位於楠梓高大特區的大學二十七街上的冠億本植，周邊生活綠意盎然，十分愜意，本案規劃2-3房/27~45坪，全棟室內採開放式格局，居家風格自己打造，加上公園第一排和海景景觀的優勢，深受不少人關注，就讓我們繼續看看冠億本植還有哪些特色吧！

冠億本植外觀圖

建案特色：

稀有海景窗公園宅：

基地位於公園第一排，擁有永久棟距的表現，不僅高樓層有海景，低樓層也享有綠地景色，海景、地綠一應俱全。
建築物臨路大退縮，生活環境綠比例高：

建案臨路大幅退縮，並且規劃植栽步道和庭院設計，提升社區整體質感和居住品質。
宜居舒適規劃：
- 一層僅有4~5戶併2梯，電梯戶數比佳，適合自住的產品。
- 戶戶皆有2-3面採光，衛浴都開窗；採成屋銷售，可實際看屋，減少不確定性。
- 中小坪數規劃也能享有公園景觀和海景，市場少有的綜合景觀宅。

冠億本植格局分析：

冠億本植一樓平面圖

1.本案基地面積約777坪，單面臨路，面大學二十七街。

2.社區為獨棟規劃，地上15層，地下3層。店面2戶，含店面共計131戶，建案A棟每層4戶併2梯，B棟每層5戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳。梯間開窗，電梯都可以直達地下室。

3.汽車規劃由大學二十七街進出，車道規劃為雙向車道。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共104個、機械車位17個。已先預留好電動車充電電源及線槽。

4.公設有管理室大廳、信箱區、頂樓曬被區、3座無障礙設施等，公設比約35.52%。

5.建材：石晶材質的SPC隔音地板、國際牌廚房、日本INAX衛浴、儲存式熱水器、全棟皆為用電規劃，無天然瓦斯管線。

冠億本植標準層平面圖

建案規劃約27-45坪2-3房，建案整體採光通風表現不錯，房型都有雙面採光，非高雄厝建案，面大學二十七街A1/A2/B1/B2房型是公園第一排和永久棟距，擁有綠地景觀，6樓以上還能看到海景。全戶別採無隔間規劃，可依需求自行設計。目前銷售以B棟為主(B6戶除外)，以下依B棟戶別進行分析：
綠色區塊為2房，坪數27.09坪。
紫色區塊為3房2衛的產品，坪數約38-45坪，皆為雙面採光，開放式格局，使用IH電子爐。
- B1/B2房型類似，客廳連接陽台，採光通風不錯，室內空間大，走道動線流暢。雙陽台規劃，工作及休閒空間可分開使用。此為無隔間設計，臥室空間大小由住戶自行規劃的。2間衛浴都有開窗，主臥衛浴採乾濕分離和設置浴缸，並規劃通用化衛浴；客用衛浴乾濕分離。獨立式廚房設計。差別的地方在B2戶工作陽台空間較大一些；B1戶別的主臥有雙面採光，且衛浴直接對外開窗，B2主衛浴對外窗則位於工作陽台。
  
  冠億本植B2傢配圖
- B3/B5房型類似，進門後會有直對廚房區域，會在意的朋友，可以規劃玄關或拉門改善。客廳都位於採光面上，採光通風不錯。雙陽台規劃。一字型廚房設計，可規劃3間臥室。雙衛浴開窗，主臥和客用衛浴都採乾濕分離，有開窗，通風較佳。房型不一樣的地方在客廳的方向不同和陽台的設計不同，B3的景觀陽台連接了客廳和1間臥室，陽台坪數會比B5略大一些；工作陽台相較B1、B2房型小了許多，須留意使用空間是否足夠。

實價登錄分析：

冠億本植位於高雄大學特區

高雄大學特區目前是楠梓最精華地段，隨著台積電廠區開工，區域房價持續升高，加上建商和屋主惜售，呈現價漲量縮的情況。

高雄大學特區較一年前+3.27%(屋齡0-5年)。

高雄大學特區周邊行情

冠億本植：屋齡4年。平均成交價30.72萬/坪。近一年成交價34.4萬/坪。

水依林：屋齡7年。平均成交價20.09萬/坪。近一年成交價27.81萬/坪。

泰暘INN27：屋齡4年。平均成交價28.21萬/坪。近一年無交易資訊。

高雄大學特區周邊行情
高雄大學特區周邊行情

藍田玉：屋齡2年。平均成交價29.08萬/坪。近一年成交價35.5萬/坪。

PARK ONE：屋齡5年。平均成交價23.5萬/坪。近一年無交易資訊。

京城柏克萊：屋齡5年。平均成交價23.85萬/坪。近一年成交價35.43萬/坪。

高雄大學特區周邊行情
冠億本植目前已成屋，由於開賣的時機不一樣，楠梓區高雄大學特區的房價價差很大，可分成台積電進駐前後來看，參考高雄大學特區的建案價格。目前本區一年成交價均靠近3字頭，算是符合區域行情。

冠億本植評價：

楠梓區最近一直是高雄房市的熱區之一，區內的高雄大學特區更是楠梓案量最多的地方，不僅環境條件佳，更有台積電話題加持，也是不少心中的居住地首選。冠億本植整體規劃適合自住產品，成屋銷售可以直接看到景觀的部分，最讓人印象深刻。小提醒的是室內隔間需要自己在額外花費規劃，全棟吃電設計，沒有瓦斯，會在意廚房使用明火的住戶要留意。