2022-08-02
看屋筆記

看屋筆記:新北市淡水區兆美萬海(個案+價格分析)

閱讀重點

兆美萬海位於沙崙生活圈,該區是淡水區較早發展的區域,鄰近海邊,能夠欣賞海景和遠處觀音山山景,並可快速到達淡水著名景點漁人碼頭,再加上近年因為輕軌經過,和2025年預計開通的淡江大橋,將大大提升交通機能。區內有沙崙路商圈可滿足基本需求,離淡水舊市區也不遠,生活採買方便。兆美萬海是國際級飯店共構案件,飯店和住宅分棟,全案規劃2~3房,約23~42坪,接下來就讓我們看看他還有甚麼特色吧!

 

兆美萬海外觀示意圖

 

建案特色:

 

1.景觀優勢,可看海、河、山、港、市,享有五景

  • 兆美萬海鄰近海岸,可以清楚看到淡水河、海景、觀音山、台北港和雙北市景。
  • 基地前方是海水浴場、文創產業預定地和保護區,擁有永久棟距。

 

2.酒店共構,多樣公設

  • 和國際級酒店共構,B棟住戶零打擾,還可享受稀有的國際級酒店的餐飲、訂購機票、訂購郵輪、舉辦活動、住宿優惠等飯店式服務。
  • 提供多達20樣的公設:頂樓無邊際泳池、KTV、SkyBar、戶外遊戲區、健身房、電影院以及茶屋...等,讓住戶擁有度假的感覺。

 

3.鄰近輕軌,到站就到家

  • 基地位於輕軌沙崙站旁邊,到站即可到家。

 

兆美萬海生活機能圖

 

兆美萬海格局分析:

 

兆美萬海一樓平面圖


1.兆美萬海位於淡海路和觀海路交叉口,基地約1624坪,為酒店共構規劃,共兩棟, A棟為飯店,B棟為住家,出入口分離,住家不會受到影響。住戶棟地上20層,共168戶,一樓設有兩間店面。


2.基地西側臨淡海路,西南面為觀海路,後側為預計開闢之計畫道路,為社區汽車和行人主要出入口。

 

3.大廳由後側計畫道路進出,設有迎賓車道。公設部分,一樓設有信箱區、藏經閣、廚藝教室等,二樓有親子閱覽室,頂樓則有無邊際泳池。

 

4.地下層共三層,停車場由後側的計畫道路進出,汽車和機車出入口分隔,機車車位集中在B1,汽車車位則位於B1~B3,共計144個。

 

5.本案標準層為3~19樓,一層9戶,共用三部電梯,皆有到達地下室。

 

兆美萬海標準層平面圖

 

全棟格局方正,無多餘廊道浪費虛坪,使用坪效高。冷氣室外機皆位於外側,不占用陽台使用空間。

6.接下來分別依照戶型個別分析:

(1)藍色(B1/B4/B7)部分為2+1房規劃,約41~42坪:

  • 雙陽台規劃,讓休閒和工作陽台區隔。客餐廳空間可分隔使用,廚房為開放式且皆有採光。
  • B1/B7戶型為三面採光之格局,有獨立玄關空間,隱私性較高。主臥有雙面採光,次臥有單面採光,B1戶可以看海,B7戶則是看較多河景和山景。此戶型廚房有對外採光,較為少見;而在廚房隔壁有+1的空間,可以做收納等彈性使用,變成三房的規劃。衛浴兩間緊鄰,皆有開窗,利於通風,算是滿難得的規劃:主衛浴為搭配浴缸的三件式,客衛浴為標準三件式,採乾濕分離設計。
  • B4戶型為雙面採光,一面看山河一面看海,在進門的地方有一塊緩衝空間,可以避免打擾客餐廳使用者。主臥和次臥皆看淡水河和觀音山,為單面採光。主臥位於房子最裡側。在客廳旁邊有+1房的空間,可以做彈性規劃。衛浴有兩間,皆在公共空間範圍內,方便使用。一間在進門側邊,為標準四件式,另一間在次臥和主臥中間,為三件式配浴缸的設計,有開窗可以通風。

 

(2)紅色(B2/B3/B5/B6)部分為1+1房規劃,約26~27坪,單面採光:

  • 客餐廳為長條狀空間,視野空間較為開闊,B2/B3戶看海景,B5/B6則面對河景和山景。擁有一個工作陽台,位在採光面,走出去可直接欣賞景觀,但未和廚房連通。
  • 主臥為該建案格局中較大的房間,空間足夠,可以規畫收納空間,較可惜的是無採光。整體而言,B2/B3的主臥較為狹長,另須注意B5的主臥中有柱,裝潢時需稍加留意。
  • 在陽台旁有設計+1房的空間,可以做書房或其他靈活使用。
  • 擁有小坪數少見的雙衛浴,一間在主臥內,為三件式配浴缸,浴缸上方的開窗直面景觀。另一間則在一進門的側邊,為標準三件式。

 

(3)綠色(B8/B9)部分為1+1房規劃,約23~24坪,雙面採光:

  • 為本案規劃中最小的房型,但主臥空間沒有明顯變小,使用空間仍然足夠。
  • 捨棄玄關規劃,且客廳面寬3米,讓客餐廳空間看起來更大。相較來說,B8戶型採光面較大,視野更開闊,但客廳稍為有柱體突出,裝潢上要注意。
  • 廚房皆在一進門的側邊,進家門時會較為影響使用。動線和陽台不連通,較為可惜。工作陽台皆可看到景觀,B8戶型的連接客廳,延伸客廳視野。B9戶型的則和衛浴連通。
  • 主臥有單面採光,通風和光線良好,並在客廳旁有做+1房的空間,可以靈活規劃為開放式工作區或其他使用。
  • 設有一間衛浴,為標準三件式,皆有開口,可保持通風。B8戶型衛浴門正對大門口。B9戶型則連通工作陽台。

 

實價登錄分析:

 

兆美萬海位於沙崙生活圈,沙崙生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$36.09萬/坪,整體而言,該區域目前呈現價量俱漲的狀態。

 

1. 兆美萬海

兆美萬海,預售屋。 平均成交價37.35萬/坪。 近一年成交價38.69萬/坪。

 

兆美萬海實價登錄圖

 

2.竹圍生活圈相似個案

蒔光泊旅青澤,預售屋。 平均成交價52.66萬/坪。 近一年成交價52.87萬/坪。

水問山,屋齡1年。 平均成交價48.72萬/坪。 近一年成交價48.57萬/坪。

 

竹圍生活圈相似個案圖

 

3.主打類似景觀個案

海上皇宮,屋齡4年。 平均成交價38.93萬/坪。 近一年成交價42.62萬/坪。

 

海上皇宮實價登錄圖

 

一森原,屋齡6年。 平均成交價35.59萬/坪。 近一年成交價39.55萬/坪。

 

一森原實價登錄圖

 

4.近年因為輕軌的開通和淡江大橋的規劃,讓沙崙生活圈的交通機能得到明顯改善,該區域發展較早,素地較少,新建案不多。兆美萬海開價約42~43萬。竹圍區擁有類似景觀或坪數規劃相似的新建案,開價約為53~65萬,竹圍地理位置離市區較近,交通較省時。以淡水地區同樣主打類似景觀的個案比較,相似建案目前成交價約33~39萬。兆美萬海價錢雖然高於附近區域,但因為基地有海景優勢,且前面為保護區和海水浴場,形成永久棟距,具有特殊性。

 

兆美萬海評價:

 

沙崙生活圈和沙灘距離近,享有無限海景,並且因為近年來的輕軌和預計2025年開通的淡江大橋,讓整區的交通機能期待值明顯提升。該區發展較早,附近多為純住宅的舊大樓,新建案較為稀有。生活機能集中在沙崙路上,能滿足基本的生活採買,距離淡水新市鎮和淡水舊市區也不遠。

兆美萬海為國際級酒店共構計畫,全案規劃兩棟,住戶和旅館分離,並設有獨立進出口,避免住戶隱私受到打擾。以上為兆美萬海的相關介紹,推薦給喜愛海景、飯店式公設的朋友們參考看看。