看屋筆記：新北市淡水區兆美萬海(個案+價格分析)

兆美萬海位於沙崙生活圈，該區是淡水區較早發展的區域，鄰近海邊，能夠欣賞海景和遠處觀音山山景，並可快速到達淡水著名景點漁人碼頭，再加上近年因為輕軌經過，和2025年預計開通的淡江大橋，將大大提升交通機能。區內有沙崙路商圈可滿足基本需求，離淡水舊市區也不遠，生活採買方便。兆美萬海是國際級飯店共構案件，飯店和住宅分棟，全案規劃2~3房，約23~42坪，接下來就讓我們看看他還有甚麼特色吧！

兆美萬海外觀示意圖

建案特色：

1.景觀優勢，可看海、河、山、港、市，享有五景

• 兆美萬海鄰近海岸，可以清楚看到淡水河、海景、觀音山、台北港和雙北市景。
• 基地前方是海水浴場、文創產業預定地和保護區，擁有永久棟距。

2.酒店共構，多樣公設

• 和國際級酒店共構，B棟住戶零打擾，還可享受稀有的國際級酒店的餐飲、訂購機票、訂購郵輪、舉辦活動、住宿優惠等飯店式服務。
• 提供多達20樣的公設：頂樓無邊際泳池、KTV、SkyBar、戶外遊戲區、健身房、電影院以及茶屋...等，讓住戶擁有度假的感覺。

3.鄰近輕軌，到站就到家

• 基地位於輕軌沙崙站旁邊，到站即可到家。

兆美萬海生活機能圖

兆美萬海格局分析：

兆美萬海一樓平面圖

1.兆美萬海位於淡海路和觀海路交叉口，基地約1624坪，為酒店共構規劃，共兩棟， A棟為飯店，B棟為住家，出入口分離，住家不會受到影響。住戶棟地上20層，共168戶，一樓設有兩間店面。

2.基地西側臨淡海路，西南面為觀海路，後側為預計開闢之計畫道路，為社區汽車和行人主要出入口。

3.大廳由後側計畫道路進出，設有迎賓車道。公設部分，一樓設有信箱區、藏經閣、廚藝教室等，二樓有親子閱覽室，頂樓則有無邊際泳池。

4.地下層共三層，停車場由後側的計畫道路進出，汽車和機車出入口分隔，機車車位集中在B1，汽車車位則位於B1~B3，共計144個。

5.本案標準層為3~19樓，一層9戶，共用三部電梯，皆有到達地下室。

兆美萬海標準層平面圖

全棟格局方正，無多餘廊道浪費虛坪，使用坪效高。冷氣室外機皆位於外側，不占用陽台使用空間。

6.接下來分別依照戶型個別分析：

(1)藍色(B1/B4/B7)部分為2+1房規劃，約41~42坪：

• 雙陽台規劃，讓休閒和工作陽台區隔。客餐廳空間可分隔使用，廚房為開放式且皆有採光。
• B1/B7戶型為三面採光之格局，有獨立玄關空間，隱私性較高。主臥有雙面採光，次臥有單面採光，B1戶可以看海，B7戶則是看較多河景和山景。此戶型廚房有對外採光，較為少見；而在廚房隔壁有+1的空間，可以做收納等彈性使用，變成三房的規劃。衛浴兩間緊鄰，皆有開窗，利於通風，算是滿難得的規劃：主衛浴為搭配浴缸的三件式，客衛浴為標準三件式，採乾濕分離設計。
• B4戶型為雙面採光，一面看山河一面看海，在進門的地方有一塊緩衝空間，可以避免打擾客餐廳使用者。主臥和次臥皆看淡水河和觀音山，為單面採光。主臥位於房子最裡側。在客廳旁邊有+1房的空間，可以做彈性規劃。衛浴有兩間，皆在公共空間範圍內，方便使用。一間在進門側邊，為標準四件式，另一間在次臥和主臥中間，為三件式配浴缸的設計，有開窗可以通風。

(2)紅色(B2/B3/B5/B6)部分為1+1房規劃，約26~27坪，單面採光：

• 客餐廳為長條狀空間，視野空間較為開闊，B2/B3戶看海景，B5/B6則面對河景和山景。擁有一個工作陽台，位在採光面，走出去可直接欣賞景觀，但未和廚房連通。
• 主臥為該建案格局中較大的房間，空間足夠，可以規畫收納空間，較可惜的是無採光。整體而言，B2/B3的主臥較為狹長，另須注意B5的主臥中有柱，裝潢時需稍加留意。
• 在陽台旁有設計+1房的空間，可以做書房或其他靈活使用。
• 擁有小坪數少見的雙衛浴，一間在主臥內，為三件式配浴缸，浴缸上方的開窗直面景觀。另一間則在一進門的側邊，為標準三件式。

(3)綠色(B8/B9)部分為1+1房規劃，約23~24坪，雙面採光：

• 為本案規劃中最小的房型，但主臥空間沒有明顯變小，使用空間仍然足夠。
• 捨棄玄關規劃，且客廳面寬3米，讓客餐廳空間看起來更大。相較來說，B8戶型採光面較大，視野更開闊，但客廳稍為有柱體突出，裝潢上要注意。
• 廚房皆在一進門的側邊，進家門時會較為影響使用。動線和陽台不連通，較為可惜。工作陽台皆可看到景觀，B8戶型的連接客廳，延伸客廳視野。B9戶型的則和衛浴連通。
• 主臥有單面採光，通風和光線良好，並在客廳旁有做+1房的空間，可以靈活規劃為開放式工作區或其他使用。
• 設有一間衛浴，為標準三件式，皆有開口，可保持通風。B8戶型衛浴門正對大門口。B9戶型則連通工作陽台。

實價登錄分析：

兆美萬海位於沙崙生活圈，沙崙生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$36.50萬/坪，整體而言，該區域目前呈現價量俱漲的狀態。

1. 兆美萬海

兆美萬海，預售屋。 平均成交價37.42萬/坪。 近一年成交價39.28萬/坪。

兆美萬海實價登錄圖

2.竹圍生活圈相似個案

蒔光泊旅青澤，預售屋。 平均成交價53.51萬/坪。 近一年成交價54.14萬/坪。

水問山，屋齡2年。 平均成交價48.52萬/坪。 近一年成交價47.52萬/坪。

竹圍生活圈相似個案圖

3.主打類似景觀個案

海上皇宮，屋齡5年。 平均成交價38.97萬/坪。 近一年成交價40.78萬/坪。

海上皇宮實價登錄圖

一森原，屋齡6年。 平均成交價35.77萬/坪。 近一年成交價41.04萬/坪。

一森原實價登錄圖

4.近年因為輕軌的開通和淡江大橋的規劃，讓沙崙生活圈的交通機能得到明顯改善，該區域發展較早，素地較少，新建案不多。兆美萬海開價約42~43萬。竹圍區擁有類似景觀或坪數規劃相似的新建案，開價約為53~65萬，竹圍地理位置離市區較近，交通較省時。以淡水地區同樣主打類似景觀的個案比較，相似建案目前成交價約33~39萬。兆美萬海價錢雖然高於附近區域，但因為基地有海景優勢，且前面為保護區和海水浴場，形成永久棟距，具有特殊性。

兆美萬海評價：

沙崙生活圈和沙灘距離近，享有無限海景，並且因為近年來的輕軌和預計2025年開通的淡江大橋，讓整區的交通機能期待值明顯提升。該區發展較早，附近多為純住宅的舊大樓，新建案較為稀有。生活機能集中在沙崙路上，能滿足基本的生活採買，距離淡水新市鎮和淡水舊市區也不遠。

兆美萬海為國際級酒店共構計畫，全案規劃兩棟，住戶和旅館分離，並設有獨立進出口，避免住戶隱私受到打擾。以上為兆美萬海的相關介紹，推薦給喜愛海景、飯店式公設的朋友們參考看看。