2022-08-01
看屋筆記

看屋筆記:台北市士林區有川翩翩(個案+價格分析)

閱讀重點

士林劍潭生活圈為士林的鬧區,生活機能發達,沿路有淡水信義線經過,區內文教氣息濃厚,自然景觀豐富,加上未來士林站TOD、北士科園區等規劃,更加提升區域機能,翻轉城市願景。有川翩翩基地位於文林路和文林路594巷的交叉口,全案規劃14~33坪1~3房,是士林區稀有的小坪數新建案,直面外雙溪和河濱公園,擁有河岸第一排的景觀,走路3-5分鐘內可到士林捷運站。接下來就讓我們看看還有什麼特色吧!

 

有川翩翩外觀示意圖

 

建案特色:

 

1.北市稀有景觀宅,休閒水岸

  • 本案位於外雙溪第一排,可以看到完整溪流和河濱公園,蜿蜒的河水和萬坪綠草相映,在家就有開闊的視野。
  • 走路3分鐘可達外雙溪河濱公園,為假日放鬆的好去處,輕鬆享受休閒氛圍。
  • 士林區一帶大多為中古屋,有川翩翩是該區少數的新建案,小坪數加上景觀宅的設計,讓本案更為稀有。


2.便捷生活機能,卡位精華地段

  • 鄰近美崙街小吃區、華榮市場,文林路店家林立,日常採買便利。
  • 士林捷運站走路約3-5分鐘,未來享淡水信義線、捷運北環段雙線捷運,輕鬆擁有便捷交通機能。
  • 士林TOD站規劃,結合交通、百貨、商場,未來發展無可限量。

 

3.防震高於規格,安全無虞

  • 超越國家標準耐震6級規格,並利用剪刀牆工法,讓建築更為耐震。
  • 特別針對基地做地質改良,增加土壤防液化能力,讓建築更為堅固,打造安心居住的環境。
  • 榮獲無障礙、銀級綠建築標章,提升環境品質,居住更安心。
     

有川翩翩生活機能圖

 

有川翩翩格局分析:

 

有川翩翩1樓平面圖

 

1.有川翩翩基地約151坪,地上14層,地下3層,為一棟式規劃,全案43戶,無店面設計,公設比約35.41%。北側臨文林路594巷,西側臨文林路,南側和東側臨區域舊建案。全案中高樓層皆可享河岸景觀。

 

2.建案退縮6米,一樓大廳挑高5米6,由文林路進出。大廳另外設有無障礙坡道,算是滿貼心的規劃。

 

3.公設部分包含交誼廳和多功能室,頂樓則有空中花園和休閒區等設計可供住戶使用。

 

4.汽車規劃由文林路右轉594巷社區連接道路進出,巷弄為單行道規劃。車位為倉儲式車位,皆有預留電動車線槽。

 

5.本案標準層為2~13F,一層三~四戶,共用一部電梯。14樓為單層三戶,並配有露臺。D戶型為無明火設計,其餘皆有拉設瓦斯管線。

 

有川翩翩標準層平面圖

 

6.藍色(A戶)部分為三房二衛,約33坪,三面採光:

  • 客餐廳空間寬敞,有各自的獨立空間。前、後雙陽台規劃,廚房為單排開放式設計,讓空間使用較為彈性。工作陽台受限於基地規劃,須留意使用上空間是否足夠。
  • 臥室部分皆為直接採光,主臥有雙面採光,房間內的柱體稍占空間,裝潢設計上要多加留意。兩間次臥則為單面採光,格局方正,廚房旁次臥空間較小,較適合做書房或小孩房使用。
  • 兩間衛浴緊鄰,主衛浴淋浴空間較大,皆為標準三件式,皆有開窗,通風和採光良好。

 

7.紅色(C戶/B戶)部分為兩房一衛,約22/25坪,雙面採光:

  • 門口規劃玄關設計,不會直接看到室內,隱私性較高。客餐廳皆為開放式空間,格局方正,走道空間較少,整體空間不浪費。房間大小相近,使用空間充裕。C戶臥室內有柱,裝潢時需稍加留意。
  • C戶型廚房為開放式,客餐廳空間寬敞開闊。工作陽台空間充裕,位於主臥內。臥室皆為直接採光,通風良好。衛浴則位於餐廳旁,為三件式規劃,並有對外窗,洗手台分離在外側,使用上更靈活。
  • B戶型廚房為獨立式,且有對外開窗,通風效果佳,使用時較不影響室內空氣品質。雙陽台規劃,休閒、工作使用分離,動線規劃順暢。臥室部分,主臥為雙面採光,光線明亮,次臥為單面間接採光,整體而言通風優良。衛浴在一進門的側邊,為標準三件式,並特別設計無障礙衛浴的空間和裝置,讓有需求的長者能夠安心使用。

 

8.綠色(D戶)部分為一房一衛,約14坪,單面採光:

  • 客餐廳和廚房為開放式空間,開門位置會較為影響電視使用,家具擺放上須稍加留意。衛浴為標準三件式,廚房區域預留的電器櫃擺放空間,避免了穿堂煞的風水問題,也將使用空間稍做區隔,旁邊可規劃為彈性空間靈活運用。
  • 臥室位於採光面上,使用空間寬敞充裕。

 

實價登錄分析:

 

有川翩翩位於劍潭士林生活圈,附近生活機能發達,享有捷運淡水信義線紅利,交通便捷,士林生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$123.73萬/坪 。整體而言,劍潭士林生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。

 

1. 劍潭士林生活圈個案圖

 

有川翩翩,預售屋。 平均成交價90.44萬/坪。 近一年成交價94.36萬/坪。

德悦悦,預售屋。 平均成交價85.82萬/坪。 近一年無交易資訊。

山隱曼曼,預售屋。 平均成交價88.71萬/坪。 近一年無交易資訊。

 

2. 芝山生活圈個案圖

 

恆合芝山,預售屋。 平均成交價105.5萬/坪。 近一年成交價107.31萬/坪。

双華綠水湛,預售屋。 平均成交價89.66萬/坪。 近一年無交易資訊。

協和新天母,屋齡4年。 平均成交價84.47萬/坪。 近一年無交易資訊。

 

3. 劍潭士林生活圈新建案因為擁有成熟的生活機能和交通,近一年成交價落在88~91萬。沿著捷運淡水信義線,比較同樣享有方便機能和捷運優勢的芝山生活圈,近一年成交價約為91萬元,兩區價格相近。有川翩翩開價95~105萬元,因為其地段的便利性以及河景第一排的景觀優勢,開價稍微高於區域同類型產品。

 

有川翩翩評價:

 

有川翩翩坐落於文林路及文林路594巷交叉口,基地擁有天然地理位置優勢,可眺望河岸景觀。走路約3-5分鐘即可到達捷運士林站,區內生活機能完整,沿著捷運淡水信義線一帶商家眾多,包含銀行和國稅局,可滿足生活採買和基本金融需求。區域內學校林立,綠地眾多,有許多休閒去處可供選擇。加上未來士林站TOD、士林紙廠再生計畫、北士科等大型規劃開發,整體機能將再度提升。

全案為該區較少見的小坪數建案,14~33坪,規劃1~3房,一層三~四戶。停車場為倉儲式車位,因為文林路前端的路寬只有行人和機車能夠通過,所以汽車由文林路594巷進出。大廳和個別房型有規劃無障礙走道和廁所,算是很少見且貼心的規劃。室內格局皆沒有暗房,最大限度地滿足室內採光需求。推薦給捷運通勤的首購或想要在該區換屋的族群參考。