看屋筆記：高雄市楠梓區藍田玉(個案+價格分析)

因台積電進駐，楠梓區去年迎來史上房市最大利多消息外，今年又有交通議題出現！因應台積電等大廠投資北高雄，北高雄的住宅和交通等需求量大增，高雄市政府加快捷運紫線規畫腳步，並保證捷運紫線勢在必行，最快會在今年底可行性研究。這次要介紹的藍田玉位於楠梓區大學十一街上，規劃26~36坪/2~3房，受惠於台積電進駐楠梓效應，吸引不少人關注楠梓建案，接下來就帶大家來看看藍田玉有甚麼特色吧！

藍田玉外觀圖

建案特色：

1. 享永久棟距，公園第一排：
   建案基地為萬坪藍田公園第一排，居住環境綠覆率高，整體生活品質佳，不僅享有永久棟外，還有擁有賞心悅目的公園景觀，採光和通風表現佳。
    
2. 單純住戶數量：
   市場上許多大樓的戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。該建案總戶數含1戶店面、1戶管委會空間，僅72戶，戶數相對單純。
    
3. 地理位置：基地位於大學十一街上，附近環境清幽。
   • 生活方面，開車1分鐘可達家樂福楠梓店及藍昌商圈。
   • 交通方面，約10分鐘車程可至捷運楠梓加工區捷運站、新台17線，快速連結熱鬧的左營區。
   • 學校方面，車程約5分鐘左右可抵達學區援中國小、翠屏國中、國昌國中、高雄大學，方便家長接送。

藍田玉格局分析：

藍田玉一樓平面圖

1.本案基地面積約394坪，雙面臨路，西面大學十一街、東面大學九街。

2.社區為獨棟規劃，地上15層，地下2層。社區1戶店面、1戶管委會空間，社區共72戶，建案每層5戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳。梯間開窗，電梯都可以直達地下室和頂樓。

3.汽車規劃由大學十一街進出，車道規劃為雙向車道。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共27個、機械車位37個，已先預留好電動車充電電源及線槽。

4.公設包含：一樓接待大廳、交誼廳、健身房、信箱區、頂樓曬被區，單純公設，公設比約：35.99%。

5.建材：衛浴使用American Standard，其他：全室太格木地板、全棟台灣水泥等。

藍田玉標準層

• 建案規劃 約26-36坪2-3房，建案整體採光通風表現不錯，2房為單面採光，3房型都有雙面採光，3房為高雄厝房型，格局都是一樣的，只有客廳面相的不同，面大學十一街A1/A2房型是公園第一排和永久棟距，擁有綠地景觀。
   

• 綠色部分（A3）為2房規劃，坪數約26坪。

  • 單面採光，客廳為透過廚房間接採光，2個房間都是實牆，不用自行隔間。
  • 開放式廚房搭配IH電子爐，因距離客廳較近，需留意油煙問題。
  • 2個房間都有開窗，2個房間都可以放置雙人床及櫃體書桌，不過次臥擺放衣櫃後較無行走空間。無暗房情況，且無走道設計，室內空間利用大，有規劃1間套房。
  • 衛浴方面，規劃1.5套衛浴皆無開窗，需留意潮濕問題。
  • 規劃1個陽台，皆無高雄厝設計，需留意使用空間是否足夠。

• 藍田玉A2傢配圖
  
   

• 藍色部分（A1/A2/A5/A6）為3房2衛規劃，坪數約36坪

  • 雙面採光，客廳為直接採光，通風表現佳，最小間次臥為透過工作陽台間接採光，3個房間都是實牆，不需另行隔間。
  • 廚房為一字型半開放式設計，搭配IH電子爐，油煙相對不影響公共空間，不過建議加裝屏風，避免開門見灶情形。
  • 三間主、次臥室空間為兩大一小的空間配置。
  • 雙套衛浴都有開窗，主衛浴為標準4件式設計，並規劃通用化衛浴，客衛為標準3件式。
  • 皆為雙陽台規劃，前陽台為高雄厝規劃，由客廳連接到次臥，陽台坪數稍微大了一點。
     

實價登錄分析：

藍田玉位於高雄大學特區

高學大學特區是楠梓的精華地段，因為台積電進駐關係，近期較少新建案推出和屋主惜售，呈現價漲量縮的情況。

高雄大學特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$37.46萬/坪。

1. 高雄大學特區周邊行情
   
   京城柏克萊：屋齡5年。 平均成交價23.85萬/坪。 近一年成交價35.43萬/坪。 
   
   藍田玉：屋齡2年。 平均成交價29.08萬/坪。 近一年成交價35.5萬/坪。
   
   PARK ONE：屋齡5年。 平均成交價23.5萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
   高雄大學特區周圍個案圖
   
   
    
2. 高雄大學特區周邊行情
   
   微美居御金特區：屋齡2年。 平均成交價21.89萬/坪。 近一年成交價27.34萬/坪。
   
   遠見品學：屋齡9年。 平均成交價18.98萬/坪。 近一年成交價29.63萬/坪。
   
   戀戀APP：屋齡9年。 平均成交價20.67萬/坪。 近一年成交價26.64萬/坪。
   
   遠見峰悅：屋齡2年。 平均成交價19.21萬/坪。 近一年成交價29.39萬/坪。
   
   大學綻：屋齡9年。 平均成交價15.43萬/坪。 近一年成交價25.64萬/坪。
   
   
   高雄大學特區周圍個案圖
   
    
3. 楠梓的房價差異很大，可以分成台積電進駐前後來看，藍田玉實價登入落在28.7萬，是台積電宣布進駐後才開賣的建案，也是該區域目前成交價較高的建案。

藍田玉評價：

在台積電進駐後，楠梓房價不斷的挑戰新高，在高雄房市普遍冷卻之下，楠梓區在台積電和捷運紫線的加持下，依舊不受打房影響。藍田玉整體規劃適合自住產品，無價的公園第一排和綠地景觀的永久棟距提供良好的居住品質，小提醒的是未來電費和較高額的管理費是讓人考慮的地方。