看屋筆記：台北市士林區宏築天藴(個案+價格分析)

宏築天藴坐落於天母東/西路、中山北路七段所交織的天玉街廓中，坐擁天母圓環商圈便捷機能，為天母億級豪宅特區，親山近公園，散步核心生活機能，鬧中取靜享絕佳宜居地段！規劃區域內稀有的中小型2-3房的格局，吸引了不少台北市和天母當地的高端族群。現在就讓我們來了解宏築天藴有什麼特色吧。

宏築天藴外觀示意圖

建案特色：

1. 絕佳格局規劃，享有良好居住品質：

戶戶格局方正，並具備雙面採光，無暗廳暗房。室內挑高3米4，每一間房皆可放下雙人床的尺度，室內空間高闊明亮。30坪規劃雙衛浴2房＋1空間，38坪規劃3房雙陽台，50坪規劃大3房+1空間及熱食區/輕食區雙料理檯，即使為中小坪數，室內卻坪效極高，舒適方便好規劃。

2. 正天母豪宅圈，公園文教聚落：

位於正天母的天玉街一巷宅，散步可達最美星巴克、天母市集、天母國小，鄰近天母公園、東和公園、天和公園、天母棒球場、美國學校與日僑學校，人氣特色商舖、異國食館、米其林餐廳盡在散步圈中，生活機能便捷，環境寧靜恬逸。

3.進口建材設備，打造高質感生活美學：

主浴｜瑞士LAUFEN全自動馬桶、德國DURAVIT下嵌面盆、德國GROHE單槍面盆龍頭、德國GROHE定溫淋浴龍頭及滑桿、德國GROHE浴缸龍頭、德國DURAVIT壓克力上嵌浴缸

次浴｜德國DURAVIT單體式馬桶、德國DURAVIT下嵌面盆、德國GROHE單槍面盆龍頭、德國GROHE定溫淋浴龍頭及滑桿

衛浴配件主浴｜日系三菱暖風機

廚具｜進口義大利PEDINI廚具櫃體、美國杜邦人造石檯面、BOSCH全崁式洗碗機、BEST抽油煙機、A、B戶單口及雙口瓦斯爐、C戶IH爐、B戶（BEST蒸烤爐、高級炊飯鍋收納櫃）、A、C戶（TEKA微波烤烤箱）、愛惠浦淨水器。

宏築天藴格局分析：

宏築天藴1F平面圖

1. 基地面積約303坪，規劃地上14層、地下3層，共38戶，零地主、純住宅。

2. 本案為獨棟規劃，標準層為3-13樓，一層3戶，14樓一層2戶，皆共用2部電梯，梯戶比低，可大幅減少電梯等候時間。

3. 基地正臨天玉街44巷，不受限原有4米巷道尺度，貼心將建築退縮4米，讓出8米寬餘之雙向會車動線。

4. 社區標配坡道平面車位41個，並於私人車位上預留電動車充線槽。

5.一樓大廳挑高4米2，並於社區戶外種植樹木、三面綠化為籬，水鏡造景，宛如於靜巷中打造一座微森林。

宏築天藴標準層平面圖

7. 黃色區塊(C)為本案2房房型(30.38坪)

• 雙面採光，為一般兩房少見的規劃。入口有玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。整體格局方正寬敞無柱位，使用坪效高。
• 採開放式廚房設計，使客餐廳公共空間更加寬敞。
• 雙衛浴規劃，主衛浴為3件式搭配浴缸，採外推設計，浴缸規劃少見的角窗設計，通風效果佳；客衛浴則為標準3件式衛浴。
• 臥室空間寬敞明亮，皆可容納雙人床及走道空間。
• 單一工作陽台，空間適中，冷氣機外機不占用陽台空間。但是與廚房無連接，動線上較為不便。
   

8. 綠色區塊(A)為本案3房房型(38.78坪)

• 三面採光，整體空間寬敞，且室內無柱位，方正好規劃。
• 具備景觀陽台和工作陽台，採大面寬設計，運用更靈活。
• 採獨立式廚房設計，可有效隔離油煙。
• 主衛浴為4件式，乾溼分離並配有浴缸，且擁有雙面採光，通風良好；客用衛浴為標準3件式衛浴。
• 房間方正寬敞採光佳，皆可容納雙人床。主臥及旁邊次臥皆有規劃角窗設計，室內採光明亮。主臥外另有休閒陽台可做彈性使用。
   

9. 藍色區塊(B)為本案3房房型(49.64坪)

• 雙面採光，客廳面寬5米3，客廳旁有充裕空間可做+1空間靈活運用，廚房則是採用獨立式設計。整體室內格局寬敞舒適無柱位，使用坪效高。
• 相比同樣為3房的A房型，擁有更大的客餐廳空間和主臥，居住上更加舒適。
• 具備景觀陽台和工作陽台，運用上靈活且方便。
• 主衛浴為4件式乾濕分離設計配備浴缸，且擁有雙面採光，通風不易潮濕；客衛浴則為標準3件式衛浴。
• 房間方正寬敞，皆可容納雙人床。主臥擁有雙面採光和陽台，通風和採光絕佳。

實價登錄分析：

1.天母生活圈

宏築天藴所在的天母生活圈為台北市著名豪宅區，各項條件皆發展十分成熟，區域內新建案不多，整體呈現價漲量縮的情勢。推案方面以中小坪數至中大坪數為主，近期類似規劃建案成交價約在110萬/坪上下。

宏築天藴 預售屋。平均成交價114.49萬/坪。近一年成交價122.17萬/坪。

新美齊心岳 屋齡2年。平均成交價110.32萬/坪。近一年成交價119.97萬/坪。

天母生活圈周邊行情圖

2. 北投士林科技園區

北投士林科技園區為近年來士林北投一帶備受看好的重劃區，北市稀有的重劃區加上科技產業資源匯集，使得整體呈現價量俱漲的情勢。推案方面以中大坪數的預售屋為主，這邊以周圍類似建案做比較。

華固上文林 屋齡0年。依市調資料，開價約115-135萬/坪。

國泰雍萃 預售屋。依市調資料，開價約125-140萬/坪。

北投士林科技園區周邊行情圖

3. 宏築天藴為天母生活圈內稀有的中小坪數新建案，且所在的天玉街為著名豪宅地段，價值性高，與區域內類似個案相比單價略高。而北投士林科技園區多為中大坪數的產品，但地理位置皆靠近士林北投生活圈，單價上非常接近。兩生活圈相比，天母漲幅平穩，而北士科將陸續推出新案，價格也將持續看漲。整體而言宏築天藴具備稀有性和獨特性，保值性高，因此價格算是可預期的。

宏築天藴評價：

宏築天藴位在天母生活圈精華地段的天玉街，緊鄰天母圓環和天母國小學區，擁有舒適且高品質的生活環境和成熟的生活機能。而建案本身格局佳，戶數也相對單純，加上為區域內稀有的中小坪數產品，因此若是對天母新建案有興趣的朋友不妨參考看看。