2022-07-21
看屋筆記

看屋筆記:新北市淡水區森原樹樹之泉(個案+價格分析)

閱讀重點

竹圍是淡水區較早開發的區域,捷運一站進北市,周圍機能成熟,日常採買方便。本次介紹的森原樹為大基地開發造鎮計畫,位於竹林路和民富街的交叉口,除了可眺望山景、河景,還規劃了豐富多樣的休閒公設,地段上和馬偕生活圈相近,走路五分鐘可到竹圍舊市區。森原樹全案為分期分區開發,目前主推的森原樹樹之泉為27~85坪,規劃3~5房,產品多元,符合各種族群的使用需求,接下來就讓我們看看該建案還有什麼特色吧!

 

森原樹樹之泉外觀示意圖

 

建案特色:

 

1.渡假海島公設,溫泉、泳池全都有

  • 建商引進天然黃金美人湯泉,在頂樓有露天風呂,一樓有大眾溫泉,並在二樓設有獨立湯屋,可依喜好自由選擇,舒展身心。
  • 海島VILLA造景游泳池,在家就可以享受被綠意包圍的游泳池,以及健身房、SPA、烤箱等休閒公設,不須出門即可充分休閒放鬆。

 

2.大樹環繞,豐富的庭園綠景

  • 建案周邊為原生森林保護區,坐擁豐富綠意環境。
  • 外觀部分則由知名建築大師李天鐸特別打造擬態建築,將大樹造屋理念融入外觀,打造獨特建築地標。
  • 中庭造景採用許多大樹植栽,引進陽光和綠意,讓社區內享有大片綠海,一回家就能有放鬆的感覺,貼近自然的規劃讓社區也有蓬勃生機。
  • 建設公司在植栽園藝上特別用心,未來將從自己培育樹木的樹銀行,移植已成形的大樹到建案,待住戶住進來時,即能馬上享受到大樹林立的舒適環境。

 

3.格局方正,使用坪效高

  • 室內格局走道空間少,不會占用坪數,且形狀方正,讓可使用的坪數最大化。

 

森原樹樹之泉生活機能圖

 

森原樹樹之泉格局分析:

 

森原樹樹之泉一樓平面圖


1.森原樹全案為分期分區開發,森原樹樹之泉為C區,基地面積約1,877坪,公設比約35~36%,為一棟式規劃,地上17層,地下3層,總戶數148戶。西面臨竹林路,南面臨大同路,東面為社區開闢的計畫道路,北面則為原始林。


2.社區公設會館集中於本棟,包含一樓的大眾溫泉,二樓個人湯屋可供選擇,頂樓則有美人湯露天風呂,並預留一座會館專用電梯。

 

3.社區大門由建案開闢的8米計畫道路進出,大廳分為兩個出入口,把公設電梯和住戶電梯分開,讓本區住戶不會受到其他區住戶往來的干擾,隱私性也得到保障。

 

4.停車場由未來開闢道路進出,為7米5的汽機車雙車道,汽車車位皆為坡道式平面規劃,共148個。

 

5.森原樹樹之泉標準層為3~17樓,一層十戶,有四部電梯,皆可到達地下室。廚房部分皆有拉設瓦斯管線。

 

森原樹樹之泉標準層平面圖

 

6.全案為單一陽台規劃,並搭配低檯度窗戶,可享大面積採光與戶外景觀。廚房連通陽台,符合使用習慣,格局方正,無多餘廊道,使用坪效高。以下將針對各房型進行分析:

 

(1)綠色(C2/C3/C8/C9)部分為2+1房一衛,約26/27/28坪,單面採光:

  • 開放式客餐廳空間,廚房與餐廳結合彈性使用,有直接採光,視野空間不壓迫;衛浴為標準三件式,位於入口處的側邊。
  • 臥室部分,主臥為所有房型中最大的,私人空間寬敞舒適,格局方正,可放得下雙人床和規劃衣帽間。次臥透過陽台有間接採光,讓室內空間也能引入自然光線。另一間房位於入口處,可做衣帽間或收納使用,增添使用多樣性。

 

(2)紅色(C11/C6)部分為2+1房一衛規劃,約26/28坪,單面採光:

  • 客餐廳為開放空間。廚房為獨立式L型,煮飯味道不會四散。
  • 臥室部分格局方正,皆有直接採光;次臥可運用靈活設計,增添收納空間。另外規劃一間衣帽間,可做房間也可做其他收納規劃,增添使用靈活度。衛浴則是標準三件式,洗手台規劃在外側,使用上更加方便。
  • 相較綠色格局,紅色部分整體上的規劃隱私性較高,各個空間分開使用,較不會互相打擾。

 

(3)黃色(C1/C5)部分為三房二衛規劃,約44坪,三面採光:

  • 客餐廳空間寬敞,有獨立的客、餐廳空間,客廳有直接採光。廚房為獨立式,動線銜接工作陽台,陽台寬敞方正,使用空間充足。
  • 臥室部分,主臥有三面採光,可放置雙人床,主衛浴前可額外規劃收納使用。次臥有兩間,一間空間較大,可放下雙人床,另一間有直接採光,使用規劃上需花點巧思。
  • 客浴為標準三件式,主衛浴為標準四件式,浴缸上有對外開窗,方便通風。

 

(4)藍色(C7/C10)部分為四房二衛,約57坪,雙面採光:

  • 一進門為寬敞的玄關,有充足的空間擺放鞋櫃收納,且空間獨立,增加隱私性。有獨立的客、餐廳空間,客廳位於採光面上,公共空間開闊,使用空間充足。廚房為獨立式雙排規劃,收納空間充足。
  • 四間房間皆有對外窗,主臥為雙面採光,進門有緩衝可以增加隱私性,空間寬敞,可以放下雙人床和規劃更衣室。次臥皆有採光,無暗房設計。
  • 雙衛浴規劃,客浴為標準三件式,主衛浴為四件式規劃,並設有對外窗,方便通風。

 

實價登錄分析:

 

森原樹樹之泉位於竹圍生活圈

竹圍生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$46.16萬/坪,周邊發展完整,近期新建案不多,這邊以屋齡五年內之房屋做比較。

 

1. 竹圍生活圈個案

森原樹樹之泉,預售屋。 平均成交價44.32萬/坪。 近一年成交價44.48萬/坪。

蒔光泊旅青澤,預售屋。 平均成交價52.66萬/坪。 近一年成交價52.87萬/坪。

 

竹圍生活圈個案行情圖

 

2.紅樹林生活圈個案

崑益豐合,預售屋。 平均成交價39.47萬/坪。 近一年成交價44.08萬/坪。

大隱小藍海,屋齡1年。 平均成交價36.53萬/坪。 近一年成交價42.92萬/坪。

岳泰豐碩,預售屋。 平均成交價37.54萬/坪。 近一年成交價45.26萬/坪。

 

紅樹林生活圈個案行情圖

 

3.竹圍是淡水區發展較早、機能較為完整的區域,加上距離台北市較近,以及河景加持,近期新建案開價來到五十萬。紅樹林生活圈則因為交通位置較為不方便,通勤所需時間更久,且生活機能需依賴周邊生活圈,新建案價格約落在35~40萬。森原樹樹之泉規劃豪華的公設會館、高綠覆的居住環境,和區內新建案相比,算是符合行情。

 

森原樹樹之泉評價:

 

森原樹樹之泉坐落在竹林路和大同路交叉口,鄰近馬偕醫院與竹圍商圈,在擁有方便且成熟的生活機能的同時,也不會受到醫院和附近噪音干擾。周圍環境清幽,旁邊即為保護區,綠意盎然。在小山坡上的地理位置讓景觀視野更好,不用高樓層就能看到河岸景觀。

全案為大面積的分期分區計畫開發,有許多不同格局和坪數的規劃。公設種類豐富,且為了不影響住戶,另外分設了大廳和電梯,注重住戶的隱私保護。一層十戶共用四部電梯,使用上非常充裕。室內大面積開窗,通風採光良好,在家就可以欣賞山河美景。以上為森原樹樹之泉的基本介紹,有興趣的朋友可以參考看看喔!