看屋筆記：新北市淡水區森原樹樹之泉(個案+價格分析)
閱讀重點
竹圍是淡水區較早開發的區域，捷運一站進北市，周圍機能成熟，日常採買方便。本次介紹的森原樹為大基地開發造鎮計畫，位於竹林路和民富街的交叉口，除了可眺望山景、河景，還規劃了豐富多樣的休閒公設，地段上和馬偕生活圈相近，走路五分鐘可到竹圍舊市區。森原樹全案為分期分區開發，目前主推的森原樹樹之泉為27~85坪，規劃3~5房，產品多元，符合各種族群的使用需求，接下來就讓我們看看該建案還有什麼特色吧！
森原樹樹之泉外觀示意圖
建案特色：
1.渡假海島公設，溫泉、泳池全都有
- 建商引進天然黃金美人湯泉，在頂樓有露天風呂，一樓有大眾溫泉，並在二樓設有獨立湯屋，可依喜好自由選擇，舒展身心。
- 海島VILLA造景游泳池，在家就可以享受被綠意包圍的游泳池，以及健身房、SPA、烤箱等休閒公設，不須出門即可充分休閒放鬆。
2.大樹環繞，豐富的庭園綠景
- 建案周邊為原生森林保護區，坐擁豐富綠意環境。
- 外觀部分則由知名建築大師李天鐸特別打造擬態建築，將大樹造屋理念融入外觀，打造獨特建築地標。
- 中庭造景採用許多大樹植栽，引進陽光和綠意，讓社區內享有大片綠海，一回家就能有放鬆的感覺，貼近自然的規劃讓社區也有蓬勃生機。
- 建設公司在植栽園藝上特別用心，未來將從自己培育樹木的樹銀行，移植已成形的大樹到建案，待住戶住進來時，即能馬上享受到大樹林立的舒適環境。
3.格局方正，使用坪效高
- 室內格局走道空間少，不會占用坪數，且形狀方正，讓可使用的坪數最大化。
森原樹樹之泉生活機能圖
森原樹樹之泉格局分析：
森原樹樹之泉一樓平面圖
1.森原樹全案為分期分區開發，森原樹樹之泉為C區，基地面積約1,877坪，公設比約35~36%，為一棟式規劃，地上17層，地下3層，總戶數148戶。西面臨竹林路，南面臨大同路，東面為社區開闢的計畫道路，北面則為原始林。
2.社區公設會館集中於本棟，包含一樓的大眾溫泉，二樓個人湯屋可供選擇，頂樓則有美人湯露天風呂，並預留一座會館專用電梯。
3.社區大門由建案開闢的8米計畫道路進出，大廳分為兩個出入口，把公設電梯和住戶電梯分開，讓本區住戶不會受到其他區住戶往來的干擾，隱私性也得到保障。
4.停車場由未來開闢道路進出，為7米5的汽機車雙車道，汽車車位皆為坡道式平面規劃，共148個。
5.森原樹樹之泉標準層為3~17樓，一層十戶，有四部電梯，皆可到達地下室。廚房部分皆有拉設瓦斯管線。
森原樹樹之泉標準層平面圖
6.全案為單一陽台規劃，並搭配低檯度窗戶，可享大面積採光與戶外景觀。廚房連通陽台，符合使用習慣，格局方正，無多餘廊道，使用坪效高。以下將針對各房型進行分析：
(1)綠色(C2/C3/C8/C9)部分為2+1房一衛，約26/27/28坪，單面採光：
- 開放式客餐廳空間，廚房與餐廳結合彈性使用，有直接採光，視野空間不壓迫；衛浴為標準三件式，位於入口處的側邊。
- 臥室部分，主臥為所有房型中最大的，私人空間寬敞舒適，格局方正，可放得下雙人床和規劃衣帽間。次臥透過陽台有間接採光，讓室內空間也能引入自然光線。另一間房位於入口處，可做衣帽間或收納使用，增添使用多樣性。
(2)紅色(C11/C6)部分為2+1房一衛規劃，約26/28坪，單面採光：
- 客餐廳為開放空間。廚房為獨立式L型，煮飯味道不會四散。
- 臥室部分格局方正，皆有直接採光；次臥可運用靈活設計，增添收納空間。另外規劃一間衣帽間，可做房間也可做其他收納規劃，增添使用靈活度。衛浴則是標準三件式，洗手台規劃在外側，使用上更加方便。
- 相較綠色格局，紅色部分整體上的規劃隱私性較高，各個空間分開使用，較不會互相打擾。
(3)黃色(C1/C5)部分為三房二衛規劃，約44坪，三面採光：
- 客餐廳空間寬敞，有獨立的客、餐廳空間，客廳有直接採光。廚房為獨立式，動線銜接工作陽台，陽台寬敞方正，使用空間充足。
- 臥室部分，主臥有三面採光，可放置雙人床，主衛浴前可額外規劃收納使用。次臥有兩間，一間空間較大，可放下雙人床，另一間有直接採光，使用規劃上需花點巧思。
- 客浴為標準三件式，主衛浴為標準四件式，浴缸上有對外開窗，方便通風。
(4)藍色(C7/C10)部分為四房二衛，約57坪，雙面採光：
- 一進門為寬敞的玄關，有充足的空間擺放鞋櫃收納，且空間獨立，增加隱私性。有獨立的客、餐廳空間，客廳位於採光面上，公共空間開闊，使用空間充足。廚房為獨立式雙排規劃，收納空間充足。
- 四間房間皆有對外窗，主臥為雙面採光，進門有緩衝可以增加隱私性，空間寬敞，可以放下雙人床和規劃更衣室。次臥皆有採光，無暗房設計。
- 雙衛浴規劃，客浴為標準三件式，主衛浴為四件式規劃，並設有對外窗，方便通風。
實價登錄分析：
竹圍生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$47.46萬/坪，周邊發展完整，近期新建案不多，這邊以屋齡五年內之房屋做比較。
1. 竹圍生活圈個案
森原樹樹之泉，預售屋。 平均成交價44.41萬/坪。 近一年成交價45.7萬/坪。
蒔光泊旅青澤，預售屋。 平均成交價53.51萬/坪。 近一年成交價54.14萬/坪。
竹圍生活圈個案行情圖
2.紅樹林生活圈個案
崑益豐合，預售屋。 平均成交價39.35萬/坪。 近一年成交價44.45萬/坪。
大隱小藍海，屋齡1年。 平均成交價35.46萬/坪。 近一年成交價42.92萬/坪。
岳泰豐碩，屋齡0年。 平均成交價38.33萬/坪。 近一年成交價46.41萬/坪。
紅樹林生活圈個案行情圖
3.竹圍是淡水區發展較早、機能較為完整的區域，加上距離台北市較近，以及河景加持，近期新建案開價來到五十萬。紅樹林生活圈則因為交通位置較為不方便，通勤所需時間更久，且生活機能需依賴周邊生活圈，新建案價格約落在35~40萬。森原樹樹之泉規劃豪華的公設會館、高綠覆的居住環境，和區內新建案相比，算是符合行情。
森原樹樹之泉評價：
森原樹樹之泉坐落在竹林路和大同路交叉口，鄰近馬偕醫院與竹圍商圈，在擁有方便且成熟的生活機能的同時，也不會受到醫院和附近噪音干擾。周圍環境清幽，旁邊即為保護區，綠意盎然。在小山坡上的地理位置讓景觀視野更好，不用高樓層就能看到河岸景觀。
全案為大面積的分期分區計畫開發，有許多不同格局和坪數的規劃。公設種類豐富，且為了不影響住戶，另外分設了大廳和電梯，注重住戶的隱私保護。一層十戶共用四部電梯，使用上非常充裕。室內大面積開窗，通風採光良好，在家就可以欣賞山河美景。以上為森原樹樹之泉的基本介紹，有興趣的朋友可以參考看看喔！