2022-08-02
看屋筆記

看屋筆記:新竹縣竹北市春福川玥(個案+價格分析)

閱讀重點

竹北市的台科大重劃區鄰近縣治一期、縣治二期重劃區,共享其生活機能,同時也緊鄰竹北高鐵特區,開車約10分鐘即可到達,且距離68快速道路約3分鐘車程、國道一號則約6分鐘的車程,在交通上具有優勢。本次要介紹的春福川玥就坐落於台科大重劃區的水岸第一排,該區有興隆國小、成功國中等多所學校,並坐擁頭前溪的河岸景觀,公園、綠地眾多,具濃厚的文教氣息,本案坪數規劃24-36坪2-3房,吸引不少小家庭及首購族的青睞,接下來就讓我們一起看看春福川玥還有哪些特色吧!

 

春福川玥 外觀示意圖

 

建案特色:

 

1.稀有小坪數新案:台科大重劃區近年來新推案不多,春福川玥不僅是該區難得的新建案,其小坪數的規劃在水岸第一排的河岸宅中也較為稀少,相當適合年輕的小家庭。

 

2.公園綠帶多、居住氛圍佳:正對頭前溪河濱公園所劃設的河堤步道,後有東興圳綠園道,步行約7分鐘可到達,運動休閒都很方便;該區學校眾多,有興隆國小、亞太美國學校、台科大校區等,區域周邊緊鄰光明國小、成功國中,在學區上具有優勢,整體文教氣息濃厚,居住氛圍良好。


3.建材設備佳、保固安心:本案採用BWT軟水設備,並設置電梯車廂空氣淨化除菌設備,保障用水和空氣的品質;採用漢斯廚具、林內牌瓦斯爐和抽油煙機、Bosch洗碗機、V&B、Grohe和Panasonic的衛浴設備、三協氣密窗及維夫拉克電子鎖,整體配置的不錯,且有磁磚、壁磚五年保固跟防水十年保固,優於一般建案。

 

春福川玥格局分析:

 

春福川玥 1F平面圖

 

1.本案基地面積約869坪,社區為獨棟規劃,地上15層,地下4層。住家共計126戶,透天2戶,店面5戶。一層9戶,配有3部電梯,梯戶比為1:3,電梯數充足。格局坪數規劃有2房(24坪)、2+1房(28坪)、3房(36坪)。

 

2.汽車規劃由興隆路二段進出,因基地的地勢關係,汽車直接進入B1。共計180個車位,每個車位皆配有充電線槽。

 

3.標準層樓高是為3米05及3米15,公設比34.8%。此外,一樓另有規劃5戶店面,其出入口與社區大門不同側,由B1進出。

 

4.建材包含waferlock四合一電子鎖、BWT軟水設備、漢斯廚具、林內牌瓦斯爐和抽油煙機、Bosch洗碗機、V&B、Grohe和Panasonic的衛浴設備及三協氣密窗等。

 

春福川玥 標準層平面圖

 

5.整體規劃上,每戶格局方正,房間皆有開對外窗,無暗房疑慮,且每房空間充足,都能夠擺放雙人床。廚房皆採開放式單排設計,空間上較為開闊。冷氣室外機皆放置於外側,不占用工作陽台空間。B1一側的戶別皆面向警廣電台,在意視野的朋友建議可選擇5樓以上的樓層。

 

6.黃色區塊A1、A5、B1、B6戶別為3房2衛的規劃,坪數約36坪。皆為邊間兩面採光。客廳安定面足夠,臨前陽台,通風、採光良好,有規劃獨立的餐廳空間。私人空間寬敞,主臥還有額外的空間可以規劃更衣間收納。進門後側邊為廚房,空間略小,連通工作陽台,動線佳,可將油煙排出屋外。前後雙陽台規劃,工作及休閒領域可分開使用,唯工作陽台空間略小。2套衛浴皆為三件式、乾濕分離,都有開對外窗,通風不易潮濕。整體空間皆無受到樑柱影響,使用坪效高。

 

7.藍色區塊A2、A3、B2戶別為2+1房2衛的規劃,坪數約28坪。單面採光。客廳安定面略為不足。進門後側邊有額外的+1空間可做彈性使用。廚房臨對外窗,後有工作陽台,可將油煙排出屋外。2套衛浴皆為三件式、乾濕分離,因受限於採光面的關係,故都未開對外窗,不過主、客衛浴皆配有Panasonic四合一暖風機,改善通風潮濕的問題。規劃上採無廊道設計,室內空間僅+1房受到樑柱影響,整體空間還算方正好規劃。

 

8.綠色區塊B3、B5戶別為2房1衛的規劃,坪數約24坪,為本案的最小坪數產品,總價上較有優勢。單面採光。客廳安定面略為不足,不過有規劃獨立的餐廳空間。廚房臨對外窗,後有工作陽台,可將油煙排出屋外。衛浴為三件式、乾濕分離,有開對外窗,通風不易潮濕。規劃上採無廊道設計,整體空間也未受到樑柱影響,使用坪效高。

 

實價登錄分析:

 

春福川玥位於台科大重劃區,同時緊鄰竹北高鐵特區,周邊發展完善,近年來推案量不多,該區整體呈現價漲量縮的狀態,這邊以周邊近五年類似個案與鄰近的高鐵生活圈進行比較。

 

1.台科大重劃區周邊行情

春福川玥:預售屋。開價64-67萬/坪。

鼎峰序:預售屋。平均成交價51.12萬/坪。近一年無交易資訊。

興富發水公園:屋齡6年。平均成交價31.48萬/坪。近一年成交價65.03萬/坪。

 

台科大重劃區周邊行情

 

2.竹北高鐵特區周邊行情

寶佳奇磊:屋齡1年。平均成交價71.92萬/坪。

一森峰:屋齡1年。根據市調資訊,開價約為67萬/坪。

 

竹北高鐵特區周邊行情

 

3.整體來說,因台科大重劃區近年來的新推案較為稀少,近期更是僅有春福川玥一案,考量到屋齡上的落差以及該區供需失衡的關係,故相較之下價格會比已在線的個案來得高。本案緊鄰竹北高鐵特區,該區近期推案量稍多於台科大重劃區,因此在價格上較有參考價值,市調評估高鐵特區的新案開價約會落在6字頭以上,與本案相比較為接近。

 

春福川玥評價:

 

春福川玥位在台科大重劃區的河岸第一排,該區特色為公園綠地眾多、馬路寬、棟距大,休閒運動皆很方便,且位處多個學區之間,整體居住氛圍寧靜,具濃厚的文教氣息;同時緊鄰竹北高鐵特區,距離高鐵新竹站、台鐵六家站約10分鐘的車程,距離68快速道路及國道一號則約3-6分鐘的車程,交通上算是相當便利。在價格方面,在房市熱門的竹北地區中為台科大重劃區內近期唯一的新推案,且坐落於該區平均成交行情最高的興隆路上,因此在地段以及該區嚴重供需失衡的情況下,本案價格相對同區類似建案高。此外,本案為該地段稀有的小坪數產品,且整體建材較佳,加上車程約10分鐘便可到達竹科,對於小家庭及在竹科工作的朋友來說是不錯的選擇,不過須注意本案周遭有電塔和電台,若會介意的朋友歡迎至接待中心現場洽詢。若是對竹北台科大重劃區的個案有興趣的話,都不妨可以參考看看春福川玥喔!