看屋筆記：台北市文山區公園首璽(個案+價格分析)

木柵生活圈生活機能成熟，除了有木柵市場滿足生活採買，依山傍水的居住環境也深受注重環境的自住客喜愛。交通方面則可經由木柵交流道串聯國道三號、信義快速道路，快速連通台北市中心。公園首璽位於木新路二段218巷的巷內，環境清幽，基地緊鄰木榮公園，周遭綠意盎然，水意環繞，距離南環段Y2A站預定地走路約10分鐘，更增添未來的交通便利性。全案為文山區較稀少之2~3房的小坪數規劃，接下來就讓我們看看該建案還有什麼特色吧！

公園首璽外觀示意圖

建案特色：

1. 坐擁綠意和水岸，鬧中取靜

• 建案基地位於木新路靜巷，走路一分鐘即享木新路二段機能；旁邊就是木榮公園，後側為景文高中，讓建案擁有北市稀少的永久棟距，不但可以享受綠地，也能讓視野更開闊。
• 休閒機能便捷，距離道南河濱公園、木柵運動公園，皆走路五分鐘可達，為休閒放鬆好去處，享受綠意不須遠行。

木新路周邊街廓實拍

2. 高級標準配備，質感升級

• 公園首璽規劃全棟十年保固，採用德國巴斯夫-SPUA聚脲噴塗系統防水，比照北市高級豪宅標準，減少滲水疑慮。
• 廚具家具有義大利CESAR櫥櫃、德國BOSCH烤箱、美國CORIAN杜邦人造石，美觀和耐用兼具。
• 衛浴設備則配有德國HANSGROHE龍頭及花灑、DURAVIT面盆、LEICHT進口浴櫃、日本Panasonic無線暖風機，升級洗浴體驗。
• 全室使用日本YKK-AP氣密窗，具有高耐風壓、水密性、氣密性和隔音性，輕鬆隔開外界紛擾和水氣，享受寧靜舒適的室內環境。
   

3. 區內稀有新建案，實用規劃

• 文山區發展成熟，素地相對不多，公園首璽為該生活圈近期稀有的新建案，27~33坪的設計，對於首購或換屋都算滿實用的坪數規劃。

公園首璽生活機能圖

公園首璽格局分析：

公園首璽大樓分佈圖

1.公園首璽建案基地400坪，為一棟式規劃，全案地上14層，地下4層，共計65戶住家，無店面，公設比34.8%，共設有兩部三菱的12人座快速電梯可供使用。

2.一樓大廳為雙動線進出，挑高6米，並設有物業服務台、會議室，和沙發區等公設，出入口面向木新路二段218巷。

3.停車場部分為獨立式車道，從木新路二段218巷進出，在門口設有車牌辨識，每層皆有紅綠燈管控，車道寬度5.5M，地下四層皆為坡道平面車位，且每個車位皆有預留充電樁之管線，並每戶會配置一個機車位。

4.本案標準層為3~14樓，一層五戶，坪數為27~33坪，規劃2~3房格局，二樓則額外有大露台房型。建案東側臨木榮公園，北面為景文高中，皆為永久棟距，南側臨木新路二段218巷，與六樓高舊公寓相隔。西邊距離舊公寓大概10米，棟距寬敞。

5.建材方面全案標準配備有義大利CESAR櫥櫃、德國BOSCH烤箱、HANSGROHE衛浴五金、DURAVIT面盆、日本YKK-AP氣密窗等設備。

公園首璽標準層平面圖

6. 全案格局皆為單一工作陽台，雙衛浴規劃。陽台從廚房進出，動線使用方便。房間則每間房間皆有開窗，通風良好，無暗房問題。接下來分為兩個區塊來介紹此案標準層格局：

(1) 藍色區塊(A/B/E/D)為三房二衛的規劃，坪數約為31/33坪。

• 皆為雙面採光，室內設有獨立玄關空間， 客餐廳空間分離。客廳皆有直接採光，面寬3米，空間足夠放下單排3~4人座的沙發。
• A/E戶玄關旁柱位增加了入門時的隱私性，不過略影響用餐區域空間。廚房為獨立式單排廚房，廚房空間較小一些，在餐廳區域留有冰箱或電器櫃擺放位置。房間部分格局方正，三房規劃中有兩間為可放雙人床之大房間，另外一間則為可放置加大單人床之較小的房間，使用空間足夠。衛浴部份兩間都配有標準三件式，皆為乾溼分離。

公園首璽 A戶傢配圖

 

• B/D戶之客餐廳空間格局較為方正，廚房為半開放式的單排廚房，並留有放置冰箱的空間。臥室部份三間房間皆可放下雙人床，使用空間充足。衛浴部分客衛為標準三件式，並有乾濕分離，主臥之衛浴則為三件式加浴缸，浴缸和淋浴結合在一起，並在浴缸處對外開窗。

公園首璽 B戶傢配圖

 

(2) 紅色區塊(C)為二房二衛的規畫，坪數約為27坪：

• 為單面採光之房型，一進門為客餐廳開放空間，客廳透過廚房間接採光，廚房位於採光面上，並預留有冰箱等家電位置。
• 房間部份主臥為所有房型中最大的，可擺放較大的衣櫃或做收納使用。客臥部分則因為有預留的廚房家電位置，所以格局較不規則，但兩間皆可放下雙人床，且皆有開窗。主臥部分為直接採光，客臥則對陽台開窗，有間接採光。
• 衛浴部份擁有小坪數較為稀有的雙衛浴，兩間皆為標準三件式，乾濕分離，一間在主臥內，另一間則在一進門的右手邊，可做客衛使用。

實價登錄分析：

公園首璽位於木柵生活圈。

木柵生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$103.61萬/坪  ，房價漲幅部分，木柵生活圈較一年前-0.26%(屋齡0-5年)整體而言木柵生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。

目前木新路一帶在線個案不多，且以大坪數為主，區內較無相似之個案，這邊以地段上鄰近的央北重劃區推案時間相近的銷售中個案作為比較。

1.  木柵生活圈個案

公園首璽，預售屋。 平均成交價76.71萬/坪。 近一年無交易資訊。

木柵生活圈區域內個案行情圖

  2. 央北重劃區個案    

湯泉美景，預售屋。 平均成交價61.17萬/坪。 近一年無交易資訊。

波爾多，屋齡4年。 平均成交價51.72萬/坪。 近一年成交價69.54萬/坪。

宏盛心中央，屋齡1年。 平均成交價71.24萬/坪。 近一年成交價80.29萬/坪。

江陵天碩中央特區 預售屋。 平均成交價75.54萬/坪。 近一年無交易資訊。

央北重劃區之個案

 3. 本案位於台北市文山區木柵生活圈，周遭擁有方便且成熟的生活機能，可快速到達台北市中心。央北重劃區同樣受到不少北市外移人口青睞，近年新案房價逐年攀升，已經來到7字頭，部分個案甚至上看8字頭，不過日常採買尚須依靠周邊生活機能。公園首璽擁有北市門牌，與市中心大安區等之新建案有價差優勢。與央北區域相比價格雖然較高，但日常採買也更為便捷些。

公園首璽評價：

公園首璽坐落在木新路二段周邊的靜巷中，和主要道路相隔一個街區，藉由國道約15分鐘到信義、大安，對於開車通勤的人十分方便，而在享有便利交通的同時，也不會被車流干擾。周邊生活機能有已經成熟的木新路二段商圈，基本生活採買不須擔心，且基地旁就有公園，形成台北市稀少的永久棟距，隨時可看到綠化景觀。

全案為小坪數規劃，在該區建案中較不常見，全棟65戶，且無店面規劃，出入相對單純。一層五戶設有兩部電梯，使用上非常充裕。格局方面規畫為2~3房，皆配有兩間衛浴，室內大面積開窗，採光通風佳。且停車位全部為坡道平面，獨立車道規劃，進出不影響住戶，算是滿用心的設計。以上為公園首璽的基本介紹，有興趣的朋友可以參考看看喔！