看屋筆記：高雄市三民區文華帝寶(個案+價格分析)

除了捷運黃線之外，三民區最重要的建設就是高雄車站的百億新都心計畫，整體建設預計在2025年完工，到時可望替高雄市中心帶來全新且寬敞的大型公共空間，將帶來可觀的人潮和商機，而火車站周邊房市也都蓄勢待發，準備迎接高雄車站完工後的嶄新面貌，房價正式站穩4字頭行情。

一起來欣賞三民區、鄰近文化中心的建案：甲山林建設『文華帝寶』

文華帝寶外觀圖

文華帝寶生活機能圖

建案特色：

1. 明星學區：學區是凱旋國小，五福國中是高雄明星學區之一，基地附近還有道明中學、高雄中學、高雄師範大學等名校，且車程都在10分左右可到，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，也方便家長接送。
    
2. 地理位置：基地位於凱歌路上，周邊是住宅區為主。生活機能方面，車程10分左右可到高醫商圈、中正金融商圈、武廟商圈。交通部分，步行約6分可到民族車站、步行約8分左右，可到捷運橘線文化中心O7站；車行約5分鐘上國道1號。休閒遊憩部分，車程5分內可到科工館、文化中心等。也鄰近2023年將通車的輕軌聖功醫院、科工館站；未來還有捷運黃線民族站建設利多。
    
3. 多元房型： 建案規畫房型有：2 房 21~29 坪、3 房 38~41 坪、4 房 50~70 坪等多樣化房型，讓首購族或是換屋族群選擇的坪數較多。
    
4. 採光表現：少有市區建案基地規劃四面臨路，還面向3座公園（1座兒童公園、2座公園預定地），附近環境也都是綠地居多，建案後面是苓雅監理站，不僅享有永久棟距外，且建案整體的採光和通風表現良好。

文華帝寶格局分析：

文華帝寶標準層分析

• 基地面積806.2坪，社區獨棟規劃，地上29樓/地下5樓，每層14戶，含1戶零售市場，戶數總共365戶。
   
• 建案四面臨路，分別面17米凱歌路、4米凱歌路49巷、4米計畫道路等，社區大門面凱歌路，建案周圍是預定公園和苓雅監理所，周邊少有大樓建築，整體採光通風條件好，居住空間感佳。
   
• 區域環境屬於單純住宅區，未來樓下有規劃超市，便利住戶下樓採購。
   
• 社區有臨路退縮並規劃植栽步道，有效提升整體綠覆蓋率，增加社區行人的安全。
   
• 建案樓層戶數14戶併4電梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數也稍微多了一點，2部電梯可以直達地下室和頂樓。
   
• 整棟規劃2 房 21~29 坪、3 房 38~41 坪、4 房 50/70 坪，適合首購族和換屋族選擇，2房和部分3房使用電子爐，4房部分電子爐、明火設施。
   
• A1/A2/A5/A7/A8/A9/B1/B3/B5為2房格局，A3/A6/B2/B7為3房格局，B6為4房格局，部分房型是高雄厝。
   
• 車道由凱歌路49巷下地下室，並規劃雙車道，社區規劃全坡道平面車位。平面車位共243個，車位比1:0.66，車位比稍微不足，社區有部分預留充電管線。
   
• 公共設施：接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室、曬被區等，公設比:34.8%，還在可以接受範圍。
   
• 建材廚具：Rinnai，衛浴：KARAT，五金：KARAT，綜觀屬於中階以上規格。
   
• 建案防水保固來到10年，並採用飯店式物管。
   
• 管理費：70/坪，還在可以接受的範圍內。

文華帝寶B6傢配圖

• B6/4房/49.78坪房型，客廳空間感大，走道坪數稍多，客廳採光通風佳，無需自行隔間。
   
• 獨立型廚房，沒有油煙問題，靠近工作陽台，通風良好，採用明火瓦斯爐。
   
• 4房型只有單一陽台，使用空間稍微不足，該房型不是高雄厝。
   
• 4房搭配雙衛浴，客用衛浴沒有開窗，主臥衛浴開窗，兩個衛浴都採用乾濕分離。
   
• 4個臥室都有開窗，且都是直接採光，通風佳。

文華帝寶A3傢配圖

• A3/3房/40.64坪房型，走道動線還算流暢，客廳採光通風佳，無需自行隔間。
   
• 開放式廚房，留意油煙問題，靠近工作陽台，通風良好，採用電子爐。
   
• 3房型規劃雙陽台，使用空間足夠，高雄厝規劃在主臥。
   
• 3房搭配雙衛浴，主臥衛浴沒有開窗，客用衛浴開窗，兩個衛浴都採用乾濕分離。
   
• 3個臥室都有開窗，且都是直接採光，通風佳。

實價登錄分析：

文華帝寶位於高雄車站生活圈

高雄車站生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$42.29萬/坪，物件不多。
 

1. 文華帝寶：預售屋。 平均成交價39.04萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   遠雄琢蘊：屋齡0年。 平均成交價42.92萬/坪。 近一年成交價50.92萬/坪。
   
   京城逸文苑：屋齡7年。 平均成交價35.74萬/坪。 近一年成交價33.62萬/坪。
   
   
    
2. 鳳凰中正　屋齡5年。平均成交價25.66萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   百達名人集　屋齡4年。平均成交價27.88萬/坪。近一年成交價40.93萬/坪。
   
   永信君峰　屋齡8年。平均成交價26.31萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   頂誠文化　屋齡7年。平均成交價32.43萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 目前文華帝寶還在預售階段，還沒有實價登錄出來，不過附近大樓的成交價和市場的行情來看，站穩4字頭應該不是問題。

文華帝寶評價：

三民區因為地理位置關係，南來北往便利，加上人口多，是2021年全高雄房屋移轉棟數最多的行政區，未來還有火車站開發案、71期重劃區等議題，可望延續房市熱潮。文華帝寶因鄰近文化中心文教區，加上整體規劃完善，不論置產或自住，都是可以參考的產品，，永久棟距的採光通風表現讓人心曠神怡，下樓就有超市也十分方便。小編要努力賺錢買景觀宅拉~