看屋筆記：台中市西屯區麗晨花果山(個案+價格分析)

南十二期重劃區屬於較高密度的住宅重劃區，地段上銜接水湳經貿園區、七期、逢甲等精華區，也十分鄰近台74線、國道1號，此處建案產品多為大坪數3房及4房，以換屋族為主要客群。

麗晨花果山是麗晨建設在台中推出的六號住宅產品，以"花‧果‧山"之名為主軸，打造可植花、種果樹、種菜，豎起高高果樹的世外桃源，並利用特殊的風場設計，使戶戶一年四季都可保有舒適的通風。建案分別規劃42-60坪2+1房、3房、3+1房，皆有3面以上的採光，地段緊鄰台74快速道路、國道1號、台灣大道等主要幹道，一起來欣賞充滿特色的麗晨花果山吧!

麗晨花果山外觀示意圖

建案特點：

1. 品牌建商-麗晨建設：
   • 由知名營造商-晨禎營造所成立，以安全、舒適、健康為出發點，並結合過去的經驗，搭配新穎的技術，讓建案保有原先的優良品質外，也有更加全面的突破。
   • 從設計規劃、建築施工、到售後服務，都用心傾聽客戶的真正需求，並提出適當解決方案，讓消費者放心。
      
2. 建案設計佳：
   • 特殊的風場導流設計，從基地周邊地勢、風勢觀察，到各戶的開窗方向都有請專家進行模擬測試，使一年四季皆有舒適的風。
   • 於頂樓設立農場，並種植季節相對應之蔬果，使住戶們在閒暇之餘可以進行種植及採收。
   • 家家戶戶陽台造園，搭配一樓及頂樓蔬果植栽，運用風場設計，使得空氣中含有大量的芬多精。
   • 規劃大量的豐富設施，其中一樓的水池造景最為特別，水域由北至南貫穿整個社區，成為連結社區的中樞神經。
      
3. 建材考量:
   • 全戶無瓦斯管線，由IH爐取代瓦斯爐，並使用全電熱水器，增加住戶安全且節能減碳。
   • 公共電梯考量防疫及衛生安全，皆為手勢感應叫車，車廂內並有紫外線等消毒設備。
   • 建材包含德國bauformat 廚具、義大利BEST 蒸烤箱、GROHE 定溫淋浴龍頭、TOTO 全自動電腦馬桶等，皆為頂級規格的建材設備。
      
4. 格局規劃佳：
   • 戶戶都有3-4面的採光面，無暗房暗廳，+1空間也有對外開窗，通風且明亮。
   • 衛浴皆有對外開窗，通風良好不易潮濕。
   • 部分戶別有外玄關設計，不僅能擺放鞋櫃、腳踏車，也可加強住家隱私性，且外玄關為格柵門可增加空氣的對流性。

麗晨花果山格局分析：

麗晨花果山1F平面圖

1. 本案基地約838坪，2棟規劃，為地上15層，地下4層，共計94戶住家，3間店面。
    
2. 標準層為約42-60坪，規劃2+1房、3房以及3+1房，北棟一層4戶，南棟一層3戶，各配有兩部15人座電梯，皆可直達地下室，為非觸控設計，既安全又衛生。
    
3. 社區接待大廳出入口朝西，規劃廊道連接南側上安北街。
   • 東側：為大城朗雲以及惠宇寬心。
   • 北側：為30米青海路，對向為楓康超市，視野棟距遼闊。
   • 西側：為福科二路，對向目前為空地。
   • 南側：為上安北街，對向為幼兒園。
      
4. 地下4層規劃，車輛由上安北街進出，共計166個平面式車位。
    
5. 建材設備：
   • 廚房：德國bauformat 廚具、不鏽鋼無鉛伸縮龍頭、雙口IH感應爐、倒T型抽油煙機、義大利BEST蒸烤箱
   • 衛浴：GROHE 定溫淋浴龍頭、TOTO全自動馬桶、主.次衛浴均配備暖風機、部分戶型主臥配壓克力浴缸、節能標章省電熱水器
   • 其他：YKK鋁門窗、全熱交換器、電梯為手勢防疫電梯、外層塗料(建案外觀)。
      

6. 公設比約33.5%，公設項目有接待大廳、交誼廳、包裹儲藏室含冷凍冷藏設備、花藝廚房、洽談室、書齋含家教室、半露天兒童戶外遊戲區、KTV、電影院、健身房、頂樓園藝(開心農場)、雲旅(客房)等。

麗晨花果山標準層平面圖

• 全戶特點：
  • 皆有三面以上的採光，無論房、廳或是+1空間都有對外開窗及採光，無暗房暗廳。
  • 景觀陽台設計，廚房皆連接家事間，動線順暢方便作業，景觀陽台十分寬敞，方便種植花草。
  • 房、廳樑柱外推，方便裝潢設計。衛浴都有對外開窗，通風好不易潮濕。
  • 冷氣室外機置放於外側，不占用陽台空間。

• 黃色區域A、B戶為44.8坪2+1房規劃，三面採光設計，格局相似。
  • 入口處有+1空間，可設立多功能空間或臥榻，不僅能活用空間也可當作玄關規劃，此處同樣有對外開窗。
  • 客廳、餐廳相連，有六扇落地窗面，雖無沙發安定面，不過整體空間寬廣舒服。
  • 廚房採雙排獨立式設計，與客廳、餐廳接連。
  • 主臥室有兩面開窗處，通風良好。
  • 客廳陽台面北，棟距寬闊。
     
• 黃色區域F戶為42.3坪2+1房規劃，三面採光設計。
  • 入口處側邊有+1空間，可設立開放式和室或玄關臥榻，有對外開窗。另一側有玄關衛浴，方便進出家門使用。
  • 廚房為雙排獨立式設計，系統廚具可做為中島使用，連接餐廳及客廳。
  • 客廳處有兩面開窗，十分明亮。主臥室門口位於客廳處，電視牆安定面以及行走動線須留意。
  • 整體無多餘廊道，使用坪效高，主臥有2處開窗面，通風好。
  • 客廳陽台面南，與林鼎森邸棟距寬廣，西面則為透天，中高層樓享永久棟距。
     
• 紅色區域C、D戶為52坪3房規劃，四面採光設計，格局相似。
  • 有設立外玄關，可擺放鞋櫃、腳踏車等，有對外採光。
  • 同樣有設計內玄關，可設立衣帽櫃，玄關旁有開窗採光。
  • 廚房為單排半開放式設計，有規劃中島。
  • 主臥室可規劃更衣間連接衛浴，衛浴內設有浴缸。
  • 陽台面對南側透天，中高層樓享永久棟距。
     
• 紅色區域E戶為57.2坪3+1房規劃，四面採光設計。
  • 入口處側邊有+1空間，可設立開放式和室或玄關臥榻，有對外開窗。
  • 客、餐廳處兩面開窗，有多達七面窗戶，因此可以將客廳設立於玄關旁。
  • 獨立式廚房設計，系統廚具可做中島使用，連接客、餐廳。
  • 主臥室可設立更衣間連接衛浴，衛浴內設有浴缸。
  • 視野與F戶相近。
     
• 紅色區域G戶為59坪3+1房規劃，四面採光設計。
  • 有設立外玄關，可擺放鞋櫃、腳踏車等，有對外採光。
  • 入口處側邊可規劃玄關臥榻或臥房，此處有樑柱建議裝潢設計。
  • 廚房為L型開放式設計，有對外開窗通風，側邊為工作陽台。
  • 整體無多餘廊道，主臥與次臥室空間分離，主衛浴附有浴缸。

實價登錄分析：

麗晨花果山位於十二期重劃區

十二期重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$59.87萬/坪。

區域開發較晚，區內大樓產品屋齡多為10年以內。由2018~2022年的整體成交價來看，在2021年之前大約落在30-35萬，不過在2022年來了41萬/坪，成長幅度甚大。

1.十二期重劃區周邊個案:

麗晨花果山：屋齡0年。平均成交價56.2萬/坪。近一年成交價57.38萬/坪。

十二期重劃區周邊個案

2.中科生活圈周邊個案:

寶輝國際莊園：屋齡2年。平均成交價51.37萬/坪。近一年成交價72.52萬/坪。

坤聯發中科匯：屋齡1年。 市調開價約60-70萬/坪。(僅供參考)

中科生活圈周邊個案

3.水湳經貿園區周邊個案:

豐邑PARK ONE：預售屋。平均成交價75.03萬/坪。近一年無交易資訊。

遠雄純寓：屋齡2年。平均成交價67.55萬/坪。近一年成交價72.22萬/坪。

水湳經貿園區周邊個案

4.水湳經貿園區因未來的大量建設以及中央公園，房價是台中最高的區域之一，成交價已來到7字頭以上，而中科生活圈則因寶輝的造鎮案，順勢拉抬整個區域的房價。而夾在兩區域中的十二期重劃區，目前的新大樓建案較少，僅麗晨花果山處於銷售狀態，對比區域現在的行情來說，本建案開出的價格算是符合行情。

麗晨花果山評價：

麗晨建設雖是近年新起的建商，不過卻在營造方面有很深的基礎，因此各個產品都可以看出麗晨的用心以及品質。文章中有提到麗晨花果山的理念到設計，都是非常特別的建案，獨特的風場導流，適合不喜歡開冷氣的朋友，周圍有逢甲、西屯路等商圈，採買不用煩惱，1分鐘可上台74號道路，2分鐘可上國道1號，10分鐘可至高鐵站，南北往來十分方便。

而一般消費者最在意十二期鄰近台74線車流噪音問題，這邊小編有實地探訪過，麗晨花果山距離台74線相隔2個街廓之遠，建商也有請專家進行分貝測試，車流聲音甚至比一般街道車聲還小，不過小編還是推薦可以到接待中心了解看看。最近有在西屯找房的朋友，麗晨花果山是不錯的選擇哦!