「大同莊園糾紛」判決兩樣情！ 律師告訴你原因

作者：定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮

知名建案違約 消費者卻得到不同結果?

消費者購買大同莊園建案的預售房地後，雙方約定建案預售屋興建工程應在：「正式開工日1,230個日曆天（民國107年11月8日）之完成主建物…並取得使用執照。」，然而建商卻未於107年11月8日取得使用執照，並逾期3個月，經消費者發函解除房地買賣契約後，消費者提告建商返還價金、遲延利息及違約金等。然而眾多消費者提告後，判決卻有截然不同的結果。

取得使用執照約定的重要性

依「預售屋買賣定型化契約應記載事項」規定，預售屋買賣契約書中應明確記載開工及取得使用執照的期日，主要目的是為避免交屋遙遙無期。

法院判決兩樣情？

而大同莊園建案案件，兩件判決主要如下：

 消費者勝訴 ：

法官判決理由「建商於正式開工日期尚未確定時，即承諾取得使用執照之期限為「民國107年11月8日」，堪認被告簽立系爭契約時有同意於「民國107年11月8日」前取得使用執照期限之意思表示，建商顯然逾約定日3個月後始取得使用執照，因此認定建商違約。」

 消費者敗訴 ：

的判決理由為「契約約定開工日起算1,230個日曆天（民國107年11月8日）取得使用執照，雖逾民國107年11月8日，然而括號記載「民國107 年11月8 日」，顯係輔助上開約定，附帶為限期之記載，該限期與施工期限日曆天顯不相當，應認為屬誤載，因此判斷建商尚未違反使用執照取得之約定，消費者解除契約不合法。」

上開二則南轅北轍的判決，主要在於契約解釋，大同莊園建案有關使用執照取得的約定，顯然約定上有所矛盾，法院即依法，以契約植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求契約真意（最高法院105 年度台上字第595 號判決、104 年度台上字第209 號判決意旨參照），而大同莊園建案之契約在不同的審判者角度上即會發生不一樣的判決結果。

律師建議

1. 請消費者留意，當建商違反約定時，切勿無條件配合修改契約。如建商違反取得使用執照約定時，除得要求遲延利息外，經遲延3個月後，消費者得主張解除契約；當消費者主張解除契約時，建商應返還已付之價款外，並應賠償違約金。
    
2. 購買房地時應審慎地利用契約審閱期間，就合約內容部分加以仔細審閱，就有問題或疑義的地方應探求建商的真意，並註明在契約上。如有契約未約定或矛盾的地方，應向建商提出修改的要求，避免未來發生爭議時，再由審判者探求雙方約定的目的。
    
3. 如對於契約內容不明瞭，無從下手審閱時，可預約樂居驗屋，現在預約有贈送15分鐘法律諮詢，由專業的不動產律師提供審閱的建議。