看屋筆記：高雄市鳳山區日之曜(個案+價格分析)

隨著文山特區的土地越來越少，房價越來越高，不少自住客群紛紛往外圍區域發展，以往偏遠的華鳳特區開始受到關注。今天要介紹的是位在華鳳特區北賢街上，規劃約22~42坪/2~3房，因房價單坪也相對文山特區親民，成為首購族的考慮區域之一，接下來就帶大家來了解日之曜特別的地方~

日之曜外觀圖

建案特色：

1. 採光表現良好，眺望澄清湖景觀：
   基地周圍透天居多，建案樓高15樓，面永義街的中高樓層整體採光通風表現佳，部分房型有機會看到澄清湖景觀，而且還是永久棟距。
    
2. 單純住戶數量：
   首購大樓的戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。該建案總戶數含3戶店面僅82戶，戶數相對單純。
    
3. 華鳳單純住宅區，舒適的居住環境：
   建案位於鳳山區北賢街399號上，附近都是單純住宅區，少有店家進駐，因重劃區關係，社區街景乾淨整齊，擁有良好的居住環境。

日之曜格局分析：

日之曜一樓平面圖

1.本案基地面積約538坪，雙面臨路，北面北義街、東面北賢街。

2.社區為獨棟規劃，地上15層，地下2層。3戶店面，含店面共計82戶，建案每層6戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數表現尚可接受。梯間開窗，電梯都可以直達地下室和頂樓。

3.汽車規劃由永義街進出，車道規劃為雙向車道。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共48個、機械車位18個。已先預留好電動車充電電源及線槽。

4.公設規劃管理室大廳、社區管委會會議室、家教室、有氧健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區等，公設比約36%。

5.建材：高松廚具、櫻花三機、HCG衛浴、GEBERIT面盆、王冠鋁門窗等。

日之曜標準層圖

• 紅色部分（A2/A5）為2房規劃，坪數約22~23坪。

  • 單面採光，客廳為透過廚房間接採光，第二房需自行隔間。
  • 2個房間都有開窗，無暗房情況，且無走道設計，室內空間高度利用。A5主臥為套房設計。
  • 2個房間都可以放置雙人床及櫃體書桌，A5主臥空間相對A2戶別寬敞，可以擺放較大的衣櫃收納。
  • 衛浴方面，A2房型僅有單1衛浴，A5有1.5套衛浴，皆無開窗，需留意潮濕問題。
  • 半開放式廚房搭配明火，因靠近工作陽台，油煙問題不大。
  • 規劃1個陽台，皆無高雄厝設計。工作陽台偏小且有柱，需留意使用空間是否足夠。
     

• 綠色部分（A7）為2+1房2衛規劃，坪數33坪。

  • 雙面採光，客廳為透過廚房間接採光，+1房需自行隔間。
  • 2房間和+1房都有開窗，無暗房疑慮。
  • 臥室空間皆可擺放雙人床和櫃體書桌。主臥空間亦可由三邊下床，次臥空間略小一點，較無行走空間。+1房空間較小一點，建議規劃書房使用。
  • 雙套衛浴設計，主臥衛浴有安裝浴缸，客用衛浴則是洗手台外移設計，並有對外開窗。
  • 半開放式廚房搭配明火，連接工作陽台，油煙問題不大。
  • 雙陽台規劃，高雄厝陽台設計在主臥。
     

• 藍色部分（A1/A3/A6）為3房2衛規劃，坪數約38-42坪

  • 三面採光，客廳為直接採光，通風表現佳，最小間次臥為透過工作陽台間接採光，3個房間都是實牆，不需另行隔間。
  • A3、A6戶別為一字型明火廚房，油煙相對不影響公共空間。A1戶別為雙排廚房空間，使用上相對寬敞，不過建議加裝屏風，避免開門見灶情形。
  • 主、次臥室空間充裕，皆可擺放雙人床和櫃體書桌，惟工作陽台旁之次臥因空間限制，建議擺放單人床。
  • 雙套衛浴，主衛為標準3件式和浴缸，有開窗並規劃通用化衛浴，客衛為標準3件式。
  • 皆為雙陽台規劃，A1、A3戶別前陽台為高雄厝規劃，A6戶別則為一般前陽台。

實價登錄分析：

日之曜位於華鳳特區

因為文山特區房價高漲加上目前沒有新案推出，不少客群外溢到華鳳特區，因此目前區域房價呈現價量俱漲的情況。

華鳳特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$32.63萬/坪。

1. 鳳山國中生活圈周邊行情
   
   日之曜：屋齡4年。 近一年成交價30.4萬/坪。 平均成交價26.89萬/坪。
   
   水舞嘉：屋齡9年。 平均成交價20.17萬/坪。 近一年成交價23.96萬/坪。
   
   旺時代NO2：屋齡6年。 平均成交價26.2萬/坪。 近一年成交價27.2萬/坪。
   
   
   華鳳特區周圍個案圖
   
    
2. 鳳山車站生活圈周邊行情
   
   文化御璽：屋齡5年。 平均成交價21.5萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   文化艾美：屋齡0年。 平均成交價27.78萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   晴天樹：屋齡8年。 平均成交價21.17萬/坪。 近一年成交價34.12萬/坪。
   
   
   鳳山車站生活圈周圍個案圖
   
   
    
3. 日之曜實價登錄落在26萬左右，因為是華鳳特區較新的建案，所以價格也相對較高一點，對比鳳山車站生活圈房價來看，一樣都在2字頭，房價區間落差不大。

日之曜評價：

華鳳特區的房價從過往1字頭到今年的2字頭，雖然漲幅不小，但以總價來說，還是首購族還可以負擔的金額，是高雄著名的首購區之一。日之曜整體規劃自住投資都適合，單純的規劃和澄清湖景觀讓人印象深刻，不過基地位置相對偏遠也是不少人考量的因素。