看屋筆記：台中市西屯區寓上福星(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
寓上福星格局分析：
實價登錄分析：
寓上福星評價：

台中十二期重劃區位於七期、水湳、逢甲以及中科交界處，且相鄰台74號、國道1號等交通樞紐，地段上又以西屯路分成南、北十二期，其中北十二期多為純住宅，生活較為單純。這次要介紹的寓上福星就位於北處，建案規劃38-40坪的純3房，除了戶戶皆有2-3面的採光，周圍也因透天居多，視野棟距寬廣，就讓我們來看看寓上福星的特色吧。

寓上福星外觀示意圖

建案特色：

格局規劃佳：
- 戶戶邊間，2-3面採光，房、廳明亮無暗房。
- 臥室寬敞，皆可放置雙人床。
- 衛浴皆有開窗通風，並配有浴缸以及淋浴設備，選擇多樣。
居住環境舒適：
- 無店面規劃，生活單純。
- 建案周圍多為透天建案，享永久視野棟距。
- 23%超低建蔽率，保留大量綠地供住戶休閒。
生活機能便捷：
- 西屯路、逢甲商圈開車約2分鐘，採買方便。
- 3分鐘內上台74號道路，5分鐘上國道1號，10分鐘左右可至高鐵站，交通機能強。

寓上福星生活機能圖

寓上福星格局分析：

寓上福星大樓分布圖

本案基地約887坪，1棟規劃，地上19層，地下3層，共計110戶住家，無店面。
標準層為38-40坪純3房，為一層6戶規劃，設有兩部電梯。
社區基地成L字型，接待大廳出入口向東，退縮超過30米做為綠化廊道，連接上敦路。
社區北面為上敦西街，汽車車道於此路進出，為獨立式車道規劃，進出不影響住戶，共計120個平面式車位。
公設比為34.5%，公設包含：接待大廳、交誼廳、健身房、多功能會館、綠化步道、社區花園等。

寓上福星B1家配圖

B1、B2戶為3房規劃，格局相似。
- 入口設立玄關，旁有鞋櫃擺放空間。
- 廚房採L字型獨立式空間，較無油煙問題，動線上有連接工作陽台，不過工作陽台以3房來說略小了些。旁可設立餐廳，不過空間稍小。
- 客廳有些許室內柱，可利用裝潢改善，前陽台空間寬敞。
- 三間臥室皆有通風採光，都有放雙人床的空間，且無室內柱問題。
- 雙衛浴皆為三件式，主衛搭配浴缸、客衛則為淋浴乾濕分離，都有對外開窗，通風好不易潮濕。
- 客廳面南，目前為車業以及中低樓層旅館，視野寬闊。

寓上福星A2家配圖

A1、A2、A3為3房規劃，整體格局類似。
- 雙陽台規劃，廚房位於客廳旁，採單排獨立設設計，動線同樣有連接工作陽台，此格局的工作陽台空間較為充裕，使用上較為便捷。
- 全戶無樑柱問題，且房、廳都有採光面，不過其中一間臥室因天井較長，光源可能稍微弱一些。
- 雙衛浴採三件式，分別搭配浴缸以及淋浴，都有對外開窗，通風好不易潮濕。
- A1戶客廳面南，目前為車業以及中低層樓旅館，視野寬闊。A2、A3戶面北，此處多為透天建案。

寓上福星B3家配圖

B3為3房規劃，為三面採光規劃。
- 有做緩衝玄關，可擺放鞋櫃。
- 雙陽台規劃，餐廳位於客衛浴外，廚房則位於客廳旁，同樣為單排獨立式設計，動線連接工作陽台。
- 樑柱外推，方便裝潢，客廳空間稍小，須留意。
- 房、廳都有直接採光，三間臥室皆可放置雙人床，其中主臥有空間可設置更衣室連接衛浴。
- 雙衛浴採三件式，分別搭配浴缸以及淋浴，都有對外開窗。
- 客廳面北，享永久棟距視野。

實價登錄分析：

寓上福星位於十二期重劃區

新屋成交價：十二期重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$61.32萬/坪

房價漲幅：十二期重劃區較一年前+5.07%(屋齡0-5年)。

區域開發較晚，區內大樓產品屋齡多為10年以內。由2018~2022年的整體成交價來看，在2021年之前大約落在30-35萬，不過在2022年來了41萬/坪，成長幅度甚大。

1.十二期重劃區周邊個案:

寓上福星：屋齡4年。平均成交價30.53萬/坪。近一年成交價50.96萬/坪。

裕盛裕森林：屋齡6年。平均成交價36.74萬/坪。近一年成交價60.97萬/坪。

佑晟Green1：屋齡5年。平均成交價35.13萬/坪。近一年成交價61.34萬/坪。

十二期重劃區周邊個案

2.逢甲生活圈周邊個案:

親家福星道屋齡4年。平均成交價36.83萬/坪。近一年成交價53.24萬/坪。

和宜好好屋齡6年。平均成交價32.38萬/坪。近一年成交價49.93萬/坪。

逢甲生活圈周邊個案

3.兩大生活圈雖相鄰，不過市容卻相差甚多，相對於較早開發的逢甲生活圈，十二期重劃區綠覆高，密度較低，整體價格也較高。不過十二期重劃區也存在一些缺陷，最大的抗性莫過夜生活圈以及緊鄰快速道路，而本案寓上福星也因鄰近於74號道路，因此價格對比區域，算是略低於行情。

寓上福星評價：

十二期重劃區最大的優勢就在於緊鄰逢甲、中科以及七期，以及一步上台74、國道1號的便利性，無論去何處都十分方便。寓上福星就位於十二期重劃區北部，這區域相對於南十二期，生活更為單純且透天多，也因此建案中高層樓視，無論哪個方向視野都不錯。寓上福星格局優良，建蔽率低植栽豐富，居住規劃還是相當優秀的，不過由於基地鄰近台74號道路，可能會有車流聲，會在意噪音的朋友建議實地走訪看看是否影響。