不小心買到凶宅 該怎麼辦？

作者：定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮

凶宅的定義

曾經有個客戶憂愁的來問筆者凶宅解約的問題，然而「凶宅？」的定義，到底是什麼呢？如果真的不幸因賣方隱瞞而買到凶宅，你可以怎麼做？

簡單來說屋內發生的兇殺、自殺，或是從屋內自殺後至別處死亡，這間房子依函釋都會被認為是凶宅，如果是非自然死亡者陳屍在公共空間，就不算是凶宅。

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隱瞞凶宅的法律責任

刑事責任：

凶宅依常情對房屋產生負面影響，對房價有一定的減損，屬於交易上重要資訊，如賣方刻意隱瞞，無據實告知義務，導致買家陷於錯誤而購買凶宅時，賣家恐怕構成刑法第339條第1項的詐欺取財罪，最重恐受最高5年的有期徒刑。

民事責任：

除了前述的刑事責任外，凶宅嚴重影響交易價值，屬於物之瑕疵，買方得主張賣方負瑕疵擔保責任，且瑕疵擔保責任是屬於法定無過失責任，因此無論賣方是否故意隱瞞，只要在損害發生的情況下，賣家就需要承擔損害賠償責任，並得依據民事侵權行為責任要求賣方賠償因購買凶宅的損失。

律師建議

當不幸購買到凶宅時，除了對賣方請求民事責任外，筆者建議可先蒐證購買到凶宅的證據，例如街訪鄰居、報章新聞等資料，如可以證明賣家故意不告知凶宅的資訊，得向管轄地檢署提起詐欺告訴。