小心!「一屋二賣」合約細節你注意了嗎？

作者：定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮

什麼是一屋二賣？

成屋或預售屋買賣契約簽訂後，在房地移轉登記給前手買家前，因市場價格變動，又與後手買家簽訂同一房屋標的的買賣契約，並將房屋的所有權登記給後手買家，導致前手買家無法取得購買的房地，這問題根據內政部內政部不動產資訊平台統計，2020年至2021年，各類不動產交易糾紛發生次數約3000多件。

我們也遇過當事人購買預售屋後，建商將已售出的物件再轉讓的情形，此時一般人的作法，可能會以簽訂的房地契約，對賣家主張契約責任要回價金以及違約金，然而價金、違約金是否能順利拿回，恐怕還需要經過長時間的法律救濟。

購買前如何預防？

為了預防一屋二賣或是其他房地交易的糾紛，購買房地前，我們強烈建議當事人應將契約交給專業的律師審閱，確認各條款是否合理，以及注意簽約細節，就一屋二賣部分，

1. 在合約簽署前我們建議，應確立是否以履約保證制度付款。
    
2. 探究違約金約定內容是否合理，以及約定的違約金性質為何，此性質將影響損害賠償範圍。

購買後如何保障？

如已發生一屋二賣情況時，

1. 如賣家尚未移轉登記，買家得考慮是否聲請法院假處分購買標的物，以確保賣家來不及移轉登記給予他人。
    
2. 如賣家已經移轉登記，除請求約定的違約金外，尚可以蒐集因未取得該房地，造成損失的內容、證據。