2024房市預測大關鍵:停止升息、囤房稅、新青安！

要預測2024年的房市，就要先從2023年的狀況談起。在2023年年初的時候，我們對當年度的房市預測為:『預售屋要跌價並不容易，比起選擇直接降價，多數建商會選擇成屋後再賣。在預售推案量創新高，成屋推案量創新低的情況下，很難成為有效的賣壓，即使受打房影響去化緩慢，最快也要兩年之後才會出問題。』(好文回顧:2023房市預測)

那究竟準不準呢?我們一起來看一下重點數據~

2023年新建案平均房價飛越40萬，賣房者97%賺錢!

一、新建案房價

我們先從新建案的平均房價看起：2023年度的全台新建案平均房價，大約落在40幾萬，現在幾乎看不到1或2字頭的房價，便宜的區域幾乎也都已站上3字頭，包括外縣市的觀音、海線、外圍的大寮、屏東、彰化等。整體還是呈現上漲的趨勢，並沒有如很多專家所言，每年要跌10%的狀況出現。

二、房市的賺賠比例

另外，也有很多人關心，這幾年房價高漲，有人買在高點被套牢而賠錢的嗎?因為現在實價登錄都有前一筆的交易紀錄，可以直接統計賺賠筆數--2017年開始房市起漲，賺錢的人開始變多，最多人賺錢的是2021年，那一年賣房子賺錢的筆數(有前一次交易紀錄)是44,210筆，我們統計時，2023年度的實價登錄大約揭露到9月、10月，這邊使用預估值來做推算，賺錢的約有3.6萬筆，賠錢約1,132筆。也就是說，去年有賣房子的，大約有97%是賺錢的!

三、全台預售交易量

2023年的移轉棟數約在30萬棟上下，可能創下4年來的新低。但這個數據算的是成屋移轉，之前已經賣掉的落在2023年完工也會被算入。另外創新低的原因在於缺工缺料，新建案完工速度拉長，導致較少的量體被算入。我們比較推薦看預售的交易量，這個數據更能反應實際的市場交易狀況，從全台的預售交易量來看。在2021年底最熱的時候，全台一個月約賣出1.2萬戶的預售屋，接下來就一路下滑。到2023年1月時，只有3,394戶，只剩約3-4成的量，因此在2023年初的時候，連業界的氛圍都相當悲觀!

不過從2023年1月之後，交易量就一路往上，到6月更是創下從有預售屋實價登錄以來的歷史新高紀錄---1萬3,000多戶!其中的原因，便在於可轉售的預售屋合約即將停售。有大量的投資型客戶搶進。而之後下半年的平均，約落在8-9,000件/月，雖然沒有到2021年那麼熱，但也不算太差。

四、新案待售存量

至於會不會有很多新建案賣不出去呢?我們可以從新案待售存量來觀察。新案待售存量，指的是目前市場上所有代銷在銷售的新案戶數-實價登錄的交易戶數。我們的數據從2018年開始統計到現在，單一月份，全台平均約有接近14萬戶的戶數在市場流通。房市最好的2021年，只剩下約11萬戶。2022年央行開始打房後，新案變得難賣，整體的新案待售量便開始急遽上升，從12萬戶一直增加到17萬戶。不過到了2023年3、4月時，整體房市開始好轉，12月已降回接近歷史平均值。

不過房地產並不是一個整體的市場，還是會因各個區域的發展而有些不同。那我們接下來就來看看各縣市的狀況!

年終指標轉正向，新案待售量恢復正常

一、台北市新案待售存量

以台北市來說，2023年12月新案待售存量約落在1.07萬，略低於平均。也由於近年來台北市相對較無素地，沒有什麼新的推案，相較來說台北市算是一個相對穩定的狀況。

二、新北市新案待售存量

新北市的新案待售存量平均為約3.6萬，2023年12月降到2.8萬，代表真正的大案其實不多，而且銷售速度很快，是統計以來的新低。

三、桃園市新案待售存量

桃園市的新案待售存量也是略低於平均值，約在2萬左右。以北部來看，都是比平均值略低的。

四、大新竹新案待售存量

新竹2023年的新案待售存量，大約在平均值左右，不過新竹有個特點，就是:供給量不足。在2018年之前，其實新竹的房市在地板躺了許久，長期以來大約在1萬多戶左右的銷售，不過後來新竹縣加新竹市，一路降到剩下4,000多戶，雖然現在7,000多戶，仍是相對少的數值，且大部分都在外圍，也是造成竹北房價一直很強勢的一個原因。

五、台中市新案待售存量

台中2023年新案待售量在5月的時候創下新高2.81萬戶，12月有下降來到2.48萬戶，不過仍是略高於平均的2.04萬戶。

六、台南市新案待售存量

台南的部分同樣在5月份創新高1.57萬戶，後續開始回穩。不過台南市為直轄市人口，以1.3萬戶的供給量來說，其實也不算多。

七、高雄市新案待售存量

高雄2023年的新案待售量相對較高，高於平均的1.86萬，約2.47萬左右，可能的原因在於這一波議題性較多(台積電、楠梓產業議題等)，所以推案量也較多。

總結來說2023年的房市狀況為:

• 年初冷，年中起飛，年終轉樂觀
• 新案待售量從3月之後開始降低，原本擔心的指標轉正向
• 北部相較於中南部供給量低

2024南部開發政策延續，S廊帶、新青安、社宅延續

2024年的狀況又會如何呢?近期總統大選在1/13號正式落幕，除了原執政黨成功連任，也代表目前的政策將會延續，包含了S廊帶、新青安、社宅等等。

準總統賴清德提出的居住三箭政策，包含了---

• 推動囤房稅2.0，採全國總歸戶、避免惡意炒作
• 協助百萬組屋家戶計畫：未來8年新增30萬戶社宅，租金補貼新增25萬戶，加計蔡總統任內共100萬戶
• 精進青安貸款
   

大致可歸納出三個重點：

1.不利多房者

多房者的限制相對較多，包含貸款的限制、持有稅的限制等。如果是以投資置產為目的，建議等央行解除第二戶貸款的限制。前一次解除限制時，是在2016年，當時就是一個非常好的購屋時間點，代表央行認為房市是穩定的。央行是一件非常重要的指標，台灣最大莊家的話一定要聽啊!!

2.提升持有稅

說到房屋稅，這邊要先說明一下:公告地價是用來課持有稅、公告現值是用來課移轉稅的。以政府的政策風向來說，一直是輕持有稅、重移轉稅，若政府真要打房，可藉由調整稅基，不需要通過立法，相關單位直接調整，房屋稅會上去了。後續也可持續觀察會不會用此方式來打房。

3.租金補貼

針對社宅跟租金的補貼，社宅的推動，因為社宅的居住的密度高，而且快速有人進住，除了該棟社區本身，對於區域生活機能的發展，是有直接的助益的。

停止升息＋新青安，房市賣壓減輕、信心度提升

了解了政策風向，我們歸納出2024年的房市三大關鍵字:停止升息、囤房稅、新青安。

1.停止升息

首先我們要來看經濟狀況，因為整體的經濟狀況對房市的影響會是最大的。從歷史紀錄來看:停止升息到降息之前，都會是經濟表現相對較好的時候。

而根據央行2023年12/14的理監事會議分享:經濟成長率會從1.4%，成長到今年的3.12%，通膨的年增率(CPI)，會從2.48%降到今年的1.89%，以及預期FED升息循環或以結束，主要貨幣會對美元升值。經濟成長提升，通膨下降，會為整個經濟環境，創造一個非常有利的局面。

對此我們的解讀為:

• 經濟不錯、利率持平。
• 台幣升值，有利台灣資產升值。
• 央行管制持續。

另一個可參考的指標，可以參考我們跟中央大學經濟發展研究中心及台灣房屋合作的台灣市場景氣預測，相較以往大家看到的指數是針對過去來做反應，這邊則是針對現況做預測，這邊預估2024年為綠燈狀態，大家有興趣可參考樂居首頁下方，我們會定期做更新。

2.囤房稅

台灣政府原本採各縣市分別計算房子的持有數量而未做加總(就算各縣市都有一間房，但算下來就是一間房!)，不過在去年2023年12月19日，立法院三讀通過俗稱「囤房稅2.0」的《房屋稅條例》部分條文修正，新制將採用全國歸戶，預計在今年(2024年)的7月上路。

3.新青安

如果你手上還沒有房地產，或是兒女剛成年，屬於首購的目的，那會滿建議是個可以進場的時機點。主要原因：買房一定是跟著政府的政策走。比起利息的補貼，重點在貸款年限從30年延長到40年，寬限期最高從3年延長到5年。

貸款年限的延長其實會提升購買力。

• 以貸款1000來看，從30年變成40年
  代表每月還款從3.5萬下降到2.9萬＞購買力提升20%
   
• 我們以2023年公佈的平均薪資4.8萬，雙薪家庭預估的9-10萬薪水，拿1/2-1/3來付貸款做試算，約3.5萬的房貸負擔，來評估是否買得起房
  20年期約可以買得起900萬的房子
  30年期約可以買得起1250萬的房子
  40年期約可以買得起1500萬的房子
  
  相比之下20年跟40年就差了600多萬！

新青安對房市的影響是滿巨大的，實際效果有兩個：1.交易量平穩、2.信心度提升，賣壓減輕

1.交易量平穩

我們以實際的交易數據來觀察，黃色的是新建案，綠色的是二手屋。新青安上路之後，並沒有爆量的成交量出現，主要是這些屬於剛性需求的購屋族群，購屋時間都會比較長，而且分批出現，不會像投資型客戶大量搶進的狀況出現。許多人會引用五大公股行庫的房屋放款大幅提昇，但實際上是很多之前已經買的客戶，正好是用新青安的方案，另外，也搶了不少民營銀行的份額。不過整體來說，還是會產生穩定的成交量的。

不過新青安最大的效果，是對於一般人對於房市的信心度提升。樂居有統計各家仲介網站刊登的待售物件，在合併相同戶別之後，可以觀察到，整體的二手市場待售量在七月之後是明顯降低的，觀察同一個時期，二手市場的交易量並沒有新增太多。顯然是一部分屋主可能決定不再賣屋，對於未來更為看好。這就是新青安帶來的效果。

2024年預估：量持平、房價上升

今年很重要的觀察指標是「量」，當政府把投資客都打出場後，所謂的剛性需求到底強不強？這會關乎到未來的房地產走勢，是很重要的觀察指標。

要留意哪些數據變化？預售交易量、新案待售存量、推案結構變化

2024年大家可以留意以下三大指標，是否有出現變化：1.預售交易量、2.新案待售存量、3.推案結構變化

1.預售交易量

預售交易量每月是否維持在7000-10000戶之間。如果持續在這個區間，代表房市相對的穩健。如果往下墜，則代表房市往負向的發展。如果衝高超過12000以上，要注意是否有引起政府新的打房措施。

2.新案待售存量

新案待售存量與前者相比，還有加入了建商的推案量這個因素。推案多，但是去化不好，新案推案待售存量就會上升，反之，則會下降，可以很明確的知道市場的供給是否過量。

3.推案結構變化

房價是否走空，推案的結構相當重要。預售推案量多，代表建商看好後市，且基於預售屋降價難度較高的原因，房價會比較強勢。反之若預售推案量持續的減少，代表房市不好；若搭配成屋推案量的增加，在新囤房稅的壓力下，就有機會降價。

可能賠錢的重劃區訊號：商業區做住宅使用、過多吹噓建設、提前反應房價

最後跟大家分享，2024年已經到達了房事的短期高點，政府有可能再出手打房，買房時要留意的重要訊號，避免成為那3%、5%賠錢的人！

1.有很多非住宅區土地拿當住宅賣

政府規劃商業區、商辦等帶動區域就業機會的，但被建商變成住宅來賣的，區域本來的生活機能區就不見了，很可能會變成大家一起輸的狀況！

2.可吹噓的建設多

高鐵、交流道、商場進駐等消息，會改善區域實際的生活體驗，屬於實質的建設。流行音樂中心、輕軌等，並不會實際帶動房價的，就要特別留意！

3.提前反應房價的區域

有些新興的重劃區，什麼建設發展都還沒有，預售屋價格卻超過成屋，超過整個發展好的重劃區許多的時候，這種已經把未來價格算進去的，以自住來說其實沒有問題，但如果抱持未來會增值，那就很容易被套牢！