看屋筆記：新北市淡水區合嘉素晴(個案+價格分析)

淡海新市鎮位於淡水區北端，在近幾年淡海輕軌一期通車、影城商場正式營運後，帶動人口移入、商業機能逐漸活絡，增加本區域不少購屋需求，目前興建中的淡江大橋預計2024年完工，通車後可望帶動區域交通發展。目前全台房市熱度持續高漲，淡海新市鎮位於房價凹陷區、具價格優勢，吸引不少首購族的目光。

今天要介紹的合嘉素晴，距離輕軌淡海新市鎮站僅步行7分鐘，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

建案特色：

1. 輕軌、影城、萬坪公園，10分鐘生活圈

• 步行2分鐘可達萬坪自然公園，綠地豐富、休閒運動皆宜。
• 步行7分鐘可達輕軌V10淡海新市鎮站，8分鐘亦可達V8濱海義山站、V9濱海沙崙站，可輕鬆接駁大眾運輸。
• 步行10分鐘可達新市鎮最大的商業設施—美麗新影城，享連鎖餐廳美食、滿足電影娛樂需求。

2. 高坪效格局，建案規畫佳

• 整體無多餘廊道空間，每戶都有室外機專屬的擺放空間，不會占用到陽台，室內空間使用坪效高。
• 無論2房或3房格局都配置雙衛浴，避免爭搶廁所。

3. 新市大道第一排，未來發展可期

• 本案坐落於雙面臨路的角地，基地正面新市鎮主幹道新市二路三段，寬闊的40M道路加上前院退縮空間，此面向戶型可享有永久大棟距。
• 本區域為新市鎮內的核心商業地段，基地正對面土地即為中心商業區，未來商業設施若進駐、沿街皆設置店鋪，可望帶來更多人流及便利機能。
• 新市鎮內最熱門的學區新市國小由於遷入人口增加，近幾年開始有額滿疑慮，本案步行7分鐘即可達興建中的淡海國小 (第一期預計112年8月完工)，未來有學區上的優勢。

合嘉素晴  生活機能圖

合嘉素晴格局分析：

合嘉素晴  1F平面圖

1. 合嘉素晴基地約720坪，為1幢2棟規劃，地上15層，共計141戶住家，面新市二路三段一側設有5戶店面。

2. 本案標準層為24-36坪、2-3房格局，A、B兩棟皆為一層5戶、設置2部電梯，2~3戶1梯，使用上還算充裕。

3. 社區一樓為挑高4.2M大廳，接待大廳出入口向南，連接12M濱海路二段202巷。

4. 地下4層，車道規劃由西側12M濱海路二段202巷進出，共計108個平面車位、38個機械式車位；規劃有14個安裝充電樁的電動車位、位於地下1、2樓。

5. 公設比約33.01%，公設項目有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、信箱區、曬被區等。

合嘉素晴  標準層平面圖

6. 下面分為2區塊來介紹本案格局：

(1) 黃色區塊（A3/B3戶）為2房2衛的規劃，坪數約24坪，格局配置相同。

• 單面採光，房間皆在採光面上。
• 客廳為間接採光，採光需透過廚房，不過安定面充足，整體無多餘廊道浪費，2房大小皆可放置雙人床、衣櫃及書桌，使用坪效高。
• 衛浴皆為乾濕分離、配置3件式，皆未開窗。
• 廚房為獨立單排式，有對外開窗，可避免油煙異味問題；配置雙口爐、有預留冰箱空間；寬深足夠可額外放置小餐桌。
• 陽台自廚房進出，動線流暢。

(2) 藍色區塊（A1/A2/A4/A5/B1/B2/B4/B5戶）為3房2衛的規劃，坪數約34~36坪，格局配置相似。

• 邊間雙面採光，3房都有開窗，其中一間次臥僅能放置單人床。
• 公共空間長條型，可規劃獨立客廳、餐廳空間，客廳安定面足夠，入門處皆有鞋櫃空間。
• 2衛浴皆為乾濕分離、配置3件式，僅主衛有開窗。
• 廚房獨立單排式，配置雙口爐、有預留冰箱空間。
• 配置雙陽台，工作陽台空間充足。
• A1/A2/B1/B2戶面向40M新市二路三段，對面目前為未開發空地，加上本案的前院退縮，棟距相當充足，視野開闊無遮蔽；
  A5/B4/B5戶臨10M囊底路、面向鄰棟15層建案「新潤峰采陽光區」，棟距足夠、不過視野將有所遮蔽；
  A4戶面12M濱海路二段202巷，對面目前為未開發空地，棟距充足，視野開闊。
• 需注意的是A5戶客廳面向車道上方，低樓層可能受影響。

實價登錄分析：

合嘉素晴位於淡海新市鎮-美麗新影城。

淡海新市鎮-影城近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.64萬/坪，房價漲幅部分淡海新市鎮-影城較一年前+3.01%(屋齡0-5年)。

整體而言淡海新市鎮-美麗新影城目前呈現價漲量縮的狀態。

1. 淡海新市鎮-美麗新影城 周邊行情

合嘉素晴：屋齡2年。平均成交價29.86萬/坪。近一年成交價34.02萬/坪。

富麗欣：屋齡3年。平均成交價30.89萬/坪。近一年成交價35.04萬/坪。

淡海新市鎮-美麗新影城 周邊個案行情圖

2. 淡海新市鎮-海科大 周邊行情

名軒海樂地：屋齡3年。平均成交價30.46萬/坪。近一年成交價34.22萬/坪。

新品苑：屋齡3年。平均成交價24.57萬/坪。近一年成交價32.47萬/坪。

宏盛水悅：屋齡7年。平均成交價27.13萬/坪。近一年成交價30.58萬/坪。

淡海新市鎮-海科大 周邊個案行情圖

3. 淡海新市鎮-美麗新影城中的商場提供了部分娛樂休閒機能，但日常採買仍較依賴行政中心周邊的生活機能；淡海新市鎮-海科大為區域內最靠近海邊的區域，為區域內開發完整度最低的一個區域，整體來說，淡海新市鎮-美麗新影城周邊的房價略高於淡海新市鎮-海科大周邊房價。

合嘉素晴位處中心商業區、新市大道第一排的黃金位置，開價略高於區域市場行情。

合嘉素晴評價：

合嘉素晴總價低於千萬、相對好入手，全案皆規劃2至3房、24~36坪格局，住戶均質，主打首購族及小家庭。居住淡海新市鎮多需自備交通工具移動，不過本案與周邊3個輕軌站點距離都步行10分內可達，如果對淡海新市鎮的環境有興趣，有預算考量、房型需求符合的話，都不妨可以參考看看合嘉素晴！