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看屋筆記:板橋新外灘3(個案+價格分析)

2018-02-12 |

新外灘NO3

房屋開價
45萬/坪
公設比
33.0%
車位開價
坡道平面 / 180 萬
坡道平面 / 220 萬
坪數資料
25 / 35 / 45

基本資料

  • 地址:環河西路五段、新月一街口
  • 總戶數:470
  • 總樓高:19
  • 土地使用分區:第二種住宅區
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:立信建設
  • 建築設計:陳朝雄建築師事務所

板橋江翠北側重劃區,立信建設有相當多的土地,新外灘系列的前兩期都在E區,現在的新外灘3則是屬於C區,在板橋國中旁,鄰近435藝文特區。就讓我們進一步了解新外灘3

 

新月天地_3D外觀圖

 

建案特點:

 

1.  河景第一排:相較於其他目前在售的第一排個案,本案主面面向河景,大部份戶別都有河岸景觀,且沒有高架橋遮擋,視野更佳。

 

2. 公園綠帶:基地西側即是板橋國中,享永久棟距,再往西邊便是板橋435藝文特區;跨堤2分鐘可到達新海人工溼地及大漢溪右岸自行車道。

 

3. 多元休閒會所:門廳是與帝寶相同面寬的穹頂大廳,氣勢充足。社區一樓則以健身、親子學習、住戶交流為主軸,屋頂花園則以星空Lounge Bar和Tea House、農場花園為主。

 

新月天地_中庭

 

建案平面解析:

 

1. 主要分A、B、C三棟,樓高19樓,地下4層。

 

2. A、C棟為鏡像對照,為單層9戶,而B棟則為單層7戶。電梯每棟皆為3部。

 

 3. 黃色區塊為小2房17-19坪規劃,皆為單面採光,格局相似。客廳需透過廚房採光。17-19坪規劃成兩房坪效算是相當不錯,但要再確認房間的空間對個人的使用上是否足夠。

 

4. 綠色區塊為2房23-26坪規劃,皆為邊間單面採光,格局相似。坪效也算是不錯,可規劃2+1房。較佳戶為A棟戶別面學校,為永久棟距。

 

5. 藍色區塊為3房33-38坪規劃,皆為邊間雙面採光,主浴皆有開窗。A3、B1、B5以及C8戶,室內無柱,使用上較好。

 

6. 紫色區塊為4房44坪面河景及中庭規劃,邊間雙面採光,主浴有開窗但客浴無開窗設計。

 

7. 景觀分析:從下圖來看,面環河西路的戶別,只要在2樓以上高過堤防就會有河景,可以看到新莊市景、林口台地及觀音山脈;此案基地A棟的前方雖有電塔,但電塔位於河堤外面。面新月一街的戶別,旁邊就是板橋國中,緊接435藝文特區,可遠眺中央山脈。面南的戶別,則面向興富發案的中庭,低樓層反而有景觀。而面東的戶別,除了大屯山景外,目前的視野雖會面對市立殯儀館,但不是位於第一排,仍有段距離,未來其他建案蓋起來之後,會有遮擋。

 

新月天地_標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 新外灘3(江翠北側C區)目前價格約43-47萬。

 

2. 江翠北側重劃區建案:

 

新外灘/雙江翠(江翠北側E區)目前價格約48-55萬,實際成交價可以參考這裡

 

江翠PARK(江翠北側C區)目前價格約45-50萬,實際成交請看這裡討論

 

聯上匯翠(江翠北側D區)目前價格約46-48萬。

 

聯上涵翠(江翠北側D區)已完銷價格約46-48萬。

 

江翠ONE(江翠北側E區)已完銷價格約45萬,可以參考這邊

 

新潤青峰(江翠北側AB區)目前開價約47萬,實際成交可以參考這裡

 

翠峰(江翠北側AB區)目前開價約47萬,實際成交價可以參考這裡

 

3.  中正路周圍建案:

 

中正月灣屋齡約11年,平均成交價為39.72萬,近期成交價為41.27萬。

 

環遊世界屋齡約23年,平均成交價為36.89萬,近期成交價為38-40萬。

 

富逸屋齡約6年,平均成交價為47.97萬,近期成交價為43.12萬。

 

4. 以江翠重劃區來說, 新外灘3屬於C區和AB區的交界點,雖然距離捷運站(新埔站或板橋站)稍遠,但是64、65等聯外道路以開車族來講,堪稱便利。此外,因為靠近中正路的生活圈。故在價格上可與AB區的個案做一些比較。目前看起來新潤青峰翠峰與, 新外灘3開價上差不多,而與中正路舊市區周圍中古建案相比,像是中正月灣環遊世界以及富逸成交價也落在40萬上下,這也讓此區的新建案行情,可維持一定水平。

 

江翠北側重劃區實價登錄圖

 

新月天地_中正路周圍實價登錄圖

 

評價:

 

新外灘3的設計跟著廣告訴求"買得起的水岸帝寶"為主軸,以總價的考量為出發點,17-19的兩房(業界多為一房規劃)、33-38的三房(業界多為2房或2+1房規劃)、44坪的四房(業界多為三房規劃)。這樣的規劃沒有絕對的利或弊,但一定要注意空間對個人來說是否足夠。整體來說, 新外灘3的優缺點都相當的明顯,鄰近河岸綠帶以及435文藝特區,在景觀及基地條件是相當不錯的。 雖然附近有嫌惡設施,但仍有些距離,也有一定程度會反應在價格上面。如果稍有忌諱,可挑選其他面環河西路或新月一街的戶別。而價格部分,作為河岸景觀宅,房價與舊市區的中古屋差異性並不會太多,相對的總價較低,算是首購及換屋族都可以參考的建案。