看屋筆記：桃園市龍潭區石門湯旅(個案+價格分析)
閱讀重點
位於龍潭的石門山風景特定區，擁抱森林高綠覆，周邊有石門水庫水景、石門山休閒步道、三坑自然生態公園等自然景觀，區內還有碳酸氫鈉溫泉資源，氛圍愜意舒適。
石門湯旅坐落於本區的商業區地段，背山面水，戶戶皆規劃溫泉湯屋，公設豐富，打造悠閒的度假飯店宅，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！
石門湯旅 外觀模擬圖
建案特色：
1. 湯泉衛浴+大面窗，享山、水美景環繞
石門湯旅坐落4面臨路1600坪大基地，戶戶規劃大面寬景觀衛浴，高樓層戶別尤可將山、水美景盡收眼底，放慢緊繃步調、享受自然生活。
2. 規劃30項多元設施，回家就像住飯店
- 社區享30項公共設施，項目包含有迎賓氣派大廳、兒童遊戲區、宴會廳、健身房、SPA水療、中庭花園、景觀水池、蒸氣室、烤箱、棋藝室、桌球室、撞球室、KTV、多功能室、閱覽室、輕食區、影音室等，多元娛樂設施，全年齡、各族群皆可滿足。
- 委託齊家物業管理，提供貼心與安心的飯店式管理服務。
3. 鄰近雙交流道、龍潭科技菁英聚落
- 車程7分鐘即可達國道3號的龍潭、高原雙交流道，聯外交通便捷。
- 石門生活圈位置近龍潭科技園區、中科院、渴望園區等半導體產業聚落，可與北台灣科技高端研發人才為鄰。
石門湯旅格局分析：
石門湯旅 1F平面圖
1. 石門湯旅基地約1612坪，為1幢2棟規劃，地上13層，共計468戶住家，30M民治路一側規劃8戶店面，公設比約37.8%。
2. 本案為半毛胚交屋(無隔間)，標準層(4~9F)規劃17~56坪、套房至3房格局，A棟一層20戶、設置3部電梯，B棟一層21戶、設置5部電梯，梯戶比略有不足，尖峰時刻搭乘電梯可能需要一些等待時間。
3. 社區一樓為挑高大廳，接待大廳出入口向西北，連接4M民治路120巷。
4. 地下4層，車道規劃由西北側4M民治路120巷進出，共計389個平面車位。
5. 建材設備：室內石塑地板、白馬磁磚，櫻花廚具、凱薩衛浴。
石門湯旅 A棟標準層平面圖
石門湯旅 B棟標準層平面圖
6. 下面分為4區塊來介紹本案格局：
(1) 橘色區塊為套房產品，坪數約17/18坪。
- 皆為單面採光。
- 入門處可規劃沙發及開放式廚房。
- 衛浴配置4件式，皆可通往陽台。
- A2/A3/A5/A7/A8/A9戶開窗面1層樓的復興體驗教學中心，視野開闊無遮蔽；
A12/A13/A15/A16/A17/A18/A19/A20/A21戶面中庭，視野開闊無遮蔽；
B20/B21戶面河流，視野開闊無遮蔽；
B8/B9/B10/B12/B13/B15/B16/B17戶面向8M民治十四街，對面為三層透天，棟距充足。 - 需注意的是A7/A8戶面向車道上方，低樓層可能受影響。
(2) 黃色區塊可規劃1房1衛格局，坪數約21/22/25坪。
- A10/A11戶邊間雙面採光，其他戶型皆為單面採光，房間、衛浴皆在採光面上。
- 入門處可規劃鞋櫃、製造玄關空間。
- 開放式廚房，可規劃中島餐桌區隔出廚房空間。
- 衛浴配置4件式、有開窗，陽台動線自房間進出。
- A6/A10戶開窗面1層樓的復興體驗教學中心，A11/B1/B2/B3/B5/B25/B26戶面中庭，皆視野開闊無遮蔽；B11面向8M民治十四街，對面為三層透天，棟距充足。
(3) 綠色區塊（A1/A22戶）可規劃2房2衛格局，坪數約31坪。
- 邊間雙面採光，2房都有開窗，大小皆充足可放置雙人床、衣櫃、書桌。
- 衛浴皆位於房外，1衛浴配置溫泉浴池、無乾濕分離，有開窗、可通往陽台；另1衛浴位於餐桌後方，乾濕分離、配置3件式，無開窗。
- 廚房開放式，可與餐廳空間結合，惟稍有開門建灶的疑慮。
- A1戶面1層樓的復興體驗教學中心，A22戶面中庭，皆視野開闊無遮蔽。
(4) 藍色區塊（B6/B7/B18/B23戶）為3房產品，坪數約44/51/56坪。
- 邊間雙面採光，大小皆充足可放置雙人床、衣櫃、書桌，B18戶1次臥未開窗，建議可規劃開放式格局，作為書房或和室等休閒使用。
- 公共空間寬敞，可規畫獨立客、餐廳空間，B18/B23戶有獨立玄關、可規劃鞋櫃。
- 廚房開放式，配置雙口爐。
- B6/B18戶配置2衛浴，皆配置溫泉浴池、無乾濕分離，都有開窗。
- B7/B23戶配置3衛浴：主衛配置溫泉浴池、無乾濕分離，有開窗；客衛皆各半套，其1配置面盆及浴池，有開窗、可通往陽台，另1客衛配置面盆及馬桶、無開窗。
- 配置雙陽台，分別自客廳及衛浴進出。
- B6戶面1層樓的復興體驗教學中心，B23戶面中庭，皆視野開闊無遮蔽；B7/B18戶面向8M民治十四街，對面為三層透天，棟距充足。
實價登錄分析：
石門生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$24.57萬/坪，房價漲幅部分石門生活圈較一年前-1.86%(屋齡0-5年)。
整體而言石門生活圈目前呈現價量俱漲的狀態。
1. 石門生活圈周邊行情
石門湯旅：屋齡1年。平均成交價27.13萬/坪。近一年成交價27.79萬/坪。
石門雲享：屋齡3年。平均成交價19.37萬/坪。近一年成交價21.62萬/坪。
江山大悅：屋齡5年。平均成交價17.23萬/坪。近一年無交易資訊。
石門生活圈 個案周邊行情圖
2. 龍潭市區生活圈（近交流道一帶）周邊行情
龍潭市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.71萬/坪，房價漲幅部分龍潭市區生活圈較一年前+10.01%(屋齡0-5年)。
泱泱澍大樓區：屋齡1年。平均成交價26.4萬/坪。近一年成交價35.71萬/坪。
城丰景：屋齡3年。平均成交價25.43萬/坪。近一年無交易資訊。
來德雲鼎：屋齡4年。平均成交價27.3萬/坪。近一年成交價42.26萬/坪。
龍潭市區生活圈（近交流道一帶） 個案周邊行情圖
3. 龍潭市區生活圈鄰近交流道、具交通優勢，附近生活機能較完善，也較多新大樓建案，新案成交價皆已穩定站上2字頭、開價逐漸往3字頭邁進，整體來說不論價格、推案數量，皆比石門生活圈來得高。
石門生活圈離風景區較近，環境好、景觀優、生活品質較佳，相對少有新推案，區內建物型態多為低密度的華廈、透天，成交價約介於16~20萬/坪。
石門湯旅產品坪數較小，總價帶比起來較有優勢，且主打戶戶溫泉、豐富公設的飯店宅，為區域少見規劃，因此單價高於區域市場行情。
石門湯旅評價：
石門湯旅周遭有多個風景區、近假日市集，擁山水景色及豐富遊玩景點，為北北桃區域的休閒好去處。本案公設比37.8%稍高，不過公設項目相當多元，且可享飯店式管理。
此外，入住石門湯旅還可享綠意環繞，以及獨立溫泉浴池，打造隱私放鬆空間，相當適合有養老換屋需求的族群，也可以考慮投資低總價套房戶型，做為假日度假放鬆的據點，娛樂休閒、養生、度假一站滿足，大家不妨可以參考看看！