看屋筆記：新北市金山區太川茗園(個案+價格分析)
閱讀重點
金山區位於臺灣的東北角，背山面海，區內有溫泉聞名，今天要介紹的太川茗園，位置鄰近金山國小與農會，2房總價最低僅681萬元起，自住投資皆宜，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！
太川茗園 外觀模擬圖
建案特色：
1. 大片中庭花園，景觀、居住氛圍佳
- 規劃近400坪中庭花園空間，讓幾乎每戶景觀陽台皆可面向綠化空間，同時保持一定棟距及開闊視野，享受愜意生活。
- 周遭建案稀少，為區域內少見新案，田野遍布、視野相當開闊，居住氛圍寧靜，可享受綠意環繞的舒適環境。
2. 戶戶雙陽台、採光佳
- 戶戶都規劃雙陽台，且皆可享2面以上的好採光。
- 各戶型皆格局方正，房間皆在採光面上、大小充足，廚房皆規劃除可通工作陽台、還有貼心開窗設計，提升通風、排油煙的效果。
3. 低公設比
公設比僅29%，相較於一般大樓建案32~35%，能用相同的價錢換取較高的室內坪數，也不會花費在雞肋的公設及管理費。
太川茗園 生活機能圖
太川茗園格局分析：
太川茗園 1樓平面圖
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1. 太川茗園基地約699坪，為1幢建築、3棟規劃，地上7層，共計48戶住家，無店面。
2. 本案標準層 (3~6F) 規劃31/47坪、2至3房格局，A、C棟皆為一層2戶，B棟則為一層3戶，每棟皆設置1部電梯，電梯皆可直通地下室，2~3戶1梯，使用上還算充裕。
3. 社區一樓設有接待大廳，出入口向東南，連接社區內道路及中山路401巷。
4. 地下1層，車道規劃由西北側中山路401巷進出，共計19個平面車位、29個機械式車位。
5. 公設比約29.98%，公設項目有接待大廳、健身房、中庭花園及信箱區等。
6. 建材設備：採用櫻花廚具、和成衛浴。
太川茗園 標準層平面圖
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7. 下面分為2區塊來介紹本案格局：
(1) 黃色區塊（B1/B2/B3戶）為2房1.5衛的規劃，坪數約31坪。
- 皆為3面採光，2房都有開窗，B2戶主臥開雙面窗、採光尤佳，房間大小皆可放置雙人床、衣櫃及化妝桌，使用坪效高。
- 客廳格局方正、安定面足夠，B1/B2戶皆可規劃獨立餐廳空間，B2戶入門處牆面可規劃鞋櫃及收納櫃。
- 廚房皆有貼心開窗設計，配置四口爐及預留冰箱空間，空間上B1/B2戶為半開放式，B3戶設計開放式，可規劃中島餐桌、與客廳做功能上的區分，
- 主衛僅半套，客衛配置3件式，除B1/B3戶主衛外、其餘皆有開窗。
- 皆配置雙陽台，景觀陽台自客廳進出，工作陽台自廚房進出，動線規劃流暢。
- B1/B3戶面中庭，棟距充足、視野開闊；B2戶面鄰棟6層舊華廈社區，視野有所遮蔽。
(2) 藍色區塊（A1/A2/C1/C2戶）為3房2衛的規劃，坪數約47坪。
- A2/C1/C2戶前後2面採光，A1戶邊間3面採光，3房都有開窗，大小皆可放置雙人床、衣櫃及化妝桌，使用坪效高。
- 公私領域分離，公共空間寬敞，可規劃餐廳結合開放式廚房做獨立隔間，且廚房檯面已規劃開窗，可防止油煙異味的問題。客廳格局方正、安定面充足。
- 2衛浴皆乾濕分離、有開窗，主衛配置3件式，客衛配置四件式，洗手台外置獨立。
- 皆配置雙陽台，景觀陽台自客廳進出，工作陽台自廚房進出，動線規劃流暢。
- 景觀皆面中庭，棟距充足、視野開闊。
- 需注意的是A1戶面向車道上方，低樓層可能受影響。
實價登錄分析：
1. 金山區新建案周邊行情
太川茗園：屋齡0年。平均成交價26.23萬/坪。近一年成交價30.09萬/坪。
奕美真美：屋齡5年。平均成交價19.15萬/坪。近一年成交價18.79萬/坪。
尖兵溱水：屋齡7年。平均成交價29.09萬/坪。近一年成交價31.69萬/坪。
金山區新建案 個案周邊行情圖
2. 金山區中古屋（屋齡10年以上）周邊行情
豪景尊邸：屋齡19年。平均成交價16.8萬/坪。近一年成交價21.21萬/坪。
第一大樓：屋齡32年。平均成交價10.88萬/坪。近一年無交易資訊。
水曼波：屋齡18年。平均成交價14.07萬/坪。近一年成交價16.39萬/坪。
金山區中古屋（屋齡10年以上） 個案周邊行情圖
3. 整體來說，金山區新推案不多、且區內建物型態多為10樓以下的電梯華廈。近一年稍有規模的新案成交價已站上2字頭，而中古屋價格也上漲不少，可能與整體房市漲幅有關，近一年成交價約介於10~15萬/坪。
太川茗園與周邊規劃相近個案相比，價格符合區域市場行情。
太川茗園評價：
太川茗園每戶皆為2至3房的戶型，僅48戶純住宅規劃，住戶均質、出入較單純，加上可享景觀與綠意環繞的居住氛圍，相當適合有養老換屋需求的族群，也可以考慮購入做為度假宅。
本案位置距金山市場、老街皆步行10分鐘內，日常採買無虞，生活機能尚充足，因對外大眾運輸較不方便，建議自備交通工具。如果想找新北市郊的房子，對金山的環境有興趣的話，都不妨可以參考看看太川茗園！