看屋筆記：台北市中山區聯洋南京復興(個案+價格分析)

聯洋南京復興位於南京東路三段靜巷內，步行1分鐘即可達雙線匯集的捷運南京復興站，地段相當優越，10分鐘捷運路程可通往市政府、大安、台北車站、松山、大直、內科等北市核心地段，位置便利，周邊商圈機能也相當豐富，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

聯洋南京復興 外觀實景圖

建案特色：

1. 捷運1分鐘，豐富機能一次擁有

• 步行1分鐘即可達捷運南京復興站3號出口，車程約5分鐘可上建國高架道路、連接國道1號，約7分鐘可上市民大道、新生高架道路，聯外交通便利。
• 微風廣場、微風南京百貨及IKEA城市店皆在步行10分鐘內，購物便利；周邊商家林立，銀行、超市、診所、餐飲等各項機能一應俱全。
• 步行約5分鐘即可抵達學區中正國小，10分鐘內可達敦化國小、敦化國中雙敦學區與中山女高，學區優良，家長接送方便。

2. 北市稀有全平面車位

• 石材立面、搭配木格柵外觀，建築設計新穎具質感
• 全案柱外推，讓空間最大化利用、提升坪效。
• 房、廳皆配置低檯度大面窗，採光效果佳。
• 全案2房皆配置2衛浴、類似雙套房規劃，可以避免爭搶廁所情形發生。
• 地下室設置全平面車位（B2F平面車位動線需經過B1F的升降機），於台北市相當難得。

3. 選用質感設備

• 採用三菱電梯，全室採用拋光石英磚、昭和氣密窗及複層玻璃8+6+6mm。
• 廚具部分使用林內雙機、Bluesky落地烘碗機、Panasonic升降櫥櫃、諾得廚下型淨水器。
• 衛浴部分皆使用TOTO設備，包含五金、暖風機及全自動馬桶。

聯洋南京復興 生活機能圖

聯洋南京復興格局分析：

1. 聯洋南京復興基地約230坪，為1幢2棟規劃，地上6層，共計31戶住家，無店面，公設比約34.73%。

2. 本案標準層(2至5樓)室內樓高2.95M，規劃25~39坪、2~3房格局，A棟規劃一層2戶、皆為3房格局，B棟則為一層4戶、皆為2房格局，6樓挑高3.6M、A1/A2/B1/B2戶另設有大露臺。

3. 每棟皆設置1部電梯，電梯皆可直達地下室，B棟電梯戶數比雖為1:4，不過因樓層不高，使用上還算充裕。

4. 社區一樓設置接待大廳、出入口向北，連接約6M的南京東路三段194巷。

5. 地下2層，規劃坡道車道由南側約6M的遼寧街105巷進出，地下1樓設12個平面車位以及通往B2F的升降梯，地下2樓計有14個平面車位，車位皆有預留充電管線。

聯洋南京復興  標準層平面圖

6. 下面分為2區塊來介紹本案標準層格局：

(1) 紅色區塊（B1/B2/B3/B5戶）為2房2衛的規劃，坪數約25/28坪。

• 前後2面採光，房間都有開窗。B3次臥空間較適合放置單人床。
• 客廳格局方正、安定面足夠，B3/B5戶有獨立玄關，可規劃鞋櫃或收納。
• 開放式廚房，B1/B2戶廚房可規劃雙排、擺放電器櫃，廚房位置上可能有開門見灶的疑慮，可透過裝潢改善，另需留意2房戶型皆為配置IH爐，可依自己的習慣考量。
• 2衛浴皆為乾濕分離，配置三件式，衛浴皆規劃於房間內。
• 皆設置1陽台，自客廳進出。
• B1/B2戶面約6M的南京東路三段194巷，對面為4至5層老舊公寓，加上前院退縮、棟距充足約12M，不過視野有所遮蔽；B3/B5戶面向約6M的遼寧街105巷，對面為3層公寓，加上本案退縮、棟距足夠約16M，選擇4樓以上視野較開闊。

(2) 藍色區塊（A1/A2戶）為3房2衛的規劃，坪數約37/39坪。

• 前後2面採光，3房都有開窗，且皆可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌。
• A2戶無多餘走道空間，使用坪效高。
• 2衛浴皆為乾濕分離，配置三件式。
• 獨立式廚房，規劃雙排式，設置雙口瓦斯爐，且預留冰箱、電器櫃空間。
• A1戶設有雙陽台，景觀陽台自主臥進出，工作陽台自廚房進出；A2戶設1陽台自廚房進出。
• 皆面約6M的南京東路三段194巷，對面為4至5層老舊公寓，加上前院退縮、棟距充足約12M，不過視野有所遮蔽

實價登錄分析：

聯洋南京復興位於南京復興生活圈。

南京復興生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$166.88萬/坪，房價漲幅部分南京復興生活圈較一年前+11.49%(屋齡0-5年)。

整體而言南京復興生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。

1. 南京復興生活圈復興北路西側 周邊行情

聯洋南京復興：屋齡4年。平均成交價124.99萬/坪。近一年無交易資訊。

南京御邸：屋齡5年。平均成交價130.36萬/坪。近一年無交易資訊。

誠美知寓：預售屋。平均成交價127.32萬/坪。近一年無交易資訊。

復興北路西側 個案周邊行情圖

2. 南京復興生活圈復興北路東側 周邊行情

一方璞真：屋齡3年。平均成交價135.49萬/坪。近一年無交易資訊。

敦化豐華：屋齡2年。平均成交價128.74萬/坪。近一年無交易資訊。

衍見築：屋齡1年。平均成交價163.84萬/坪。近一年成交價177.83萬/坪。

璞永敦仰：屋齡0年。平均成交價209.69萬/坪。近一年成交價228.81萬/坪。

復興北路東側 個案周邊行情圖

3. 南京復興生活圈區域發展成熟、開發飽和，因此新案多為都更或危老重建，近一年新案平均成交價約154萬/坪，因區域少有新推案，各案單價落差稍大。

南京復興生活圈整體可以復興北路為分界線，復興北路西側新案平均價格約127~130萬/坪，東側則因鄰近多個大型企業總部、知名雙敦學區，其平均房價較西側高一些，新案單價多落在130~160萬元，靠近敦化北路一側價格尤高，若為知名建設產品成交價則更高於平均不少，如璞永、華固、潤泰等案成交價皆突破190萬/坪。

聯洋南京復興位於南京復興生活圈、復興北路西側，與周邊個案相比，其開價尚符合整體區域行情。

聯洋南京復興評價：

聯洋南京復興全案規劃中小坪數、2至3房的純住宅產品，0店面、無地主戶、僅31戶住家，整體住戶均質、出入相對單純，相當適合在周邊商辦工作的家庭，目前為成屋狀態、可較快入住。

本案位於住宅區靜巷內、鬧中取靜，兩側多為老舊公寓，景觀方面可自行斟酌，不過各戶棟距充足，且大面開窗採光佳，尤其地理位置相當鄰近捷運站，又是松山新店線與文湖線雙線交會、交通四通八達，區位條件、保值性兼具，是區域難得的新案，如果喜歡此區環境，多仰賴捷運通勤的上班族，都不妨可以參考看看聯洋南京復興！