看屋筆記：桃園市桃園區麗晶花園廣場(個案+價格分析)

中正藝文特區為桃園的精華地段，區內有展演中心、綠園道及寬闊的開放空間，整體環境舒適、周邊機能發展成熟。區內備受關注的桃園市立圖書館新建總館將於今年10月啟用，館內的商場、電影院可期帶來更多的商業機能，另外捷運綠線G11展演中心站也預計於2026年完工，屆時交通將更加便利。

今天要介紹的麗晶花園廣場坐落於三面臨路大角地，正面藝文特區綠園道，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

麗晶花園廣場 外觀模擬圖

建案特色：

1. 建築設計新穎，質感建材選用

• 麗晶花園廣場結構採用SRC鋼筋鋼骨混凝土+日本住友GRAST制震壁，採用少見的外觀建材－GMRC玻璃纖維強化大理石水泥，選用質感建材、獲第二十八屆國家建築金石首獎。
• 外觀設計為圓形、流線型，陽台以錯層規劃，前院大幅退縮30米，提升永久棟距，開放空間還設有藝術雕塑，樓高27層、打造區域指標型建築。
• 設備方面，廚具配置日本nasluck不鏽鋼廚具、林內三機及炊飯器、Bosch微波烤爐，衛浴配置日本TOTO、德國Hans-grohe及德國KALDEWEI浴缸。

2. 建案規畫佳、公設豐富

• 麗晶花園廣場全案皆為中坪數、3房3衛規劃，住戶均質；戶戶邊間雙面採光，設計雙主臥、挑高3.6米，格局舒適；另梯戶比及車戶比皆優，平均每戶可分得1至2個車位；整體來說相當適合換屋、自住的家庭族群。
• 本案基地近兩千坪，社區規模大，因此規劃相當豐富的公設，包含有接待大廳、中庭花園、交誼廳、室內溫水游泳池、模擬高球室、健身房、兒童遊戲區、閱覽室、視聽室、KTV、瑜伽教室、空中花園、信箱區、Lounge Bar等，項目多元。

3. 位處地段佳，機能豐富

• 車程6分鐘可上國道1號，9分鐘可上國道2號，聯外交通便利。
• 鄰近未來捷運綠線，步行 5 分鐘即可達G10、G11站。
• 走路2分鐘即有便利商店，周邊餐飲、咖啡廳林立，距家樂福3分鐘車程，外食採買無虞。
• 走路僅需6分鐘可抵學區慈文國小，8分鐘可至同德國小，10分鐘可至慈文國中，家長接送便利。
• 對街即為綠園道，步行約3分鐘可抵藝文廣場公園、同安親子公園，6分鐘達桃園展演中心，周邊綠地豐富。

麗晶花園廣場格局分析：

1.麗晶花園廣場基地約1875坪，規劃3棟，地上27層，採SRC構造，共計160戶住家，13戶店面，124戶辦公室，公設比約33%。

2. 標準層規劃56/68坪、3房格局，每棟皆為一層4戶、設置3部電梯，使用上相當充裕。

3. 社區一樓為挑高7米大廳，大廳出入口向南連接20M同德五街。

4. 本案地下4層，共計455個平面車位，其中設有9個充電樁車位；車道規劃由西側8M藝文一街進出，另設置一車道於20M新埔六街、只出不進。

麗晶花園廣場  標準層平面圖

5. 本案標準層皆為3房3衛的格局規劃，下面詳細介紹其格局特色：

(1) A1/A4/B1戶，坪數約56坪。

• 邊間雙面採光，3房都有開窗，大小皆可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌。
• 公共空間寬敞，可規劃獨立的客廳、餐廳及鞋櫃間，牆面可規畫收納櫃；客廳深度足夠，安定面充足。
• 雙主臥規劃，主臥1空間寬敞可規劃臥榻，主臥2可規劃更衣室空間連結主衛。
• 3衛浴皆為乾濕分離，主衛1配置四件式、有開窗，主衛2/客衛配置三件式、無開窗。
• 獨立廚房單排式，有預留冰箱、電器櫃空間。
• 配置雙陽台，景觀陽台自客廳進出、工作陽台自廚房進出，動線規劃流暢。
• A1戶面向20M新埔六街，對面為14層建案「弘新花園廣場」，棟距充足，15樓以上視野較開闊；A4戶面社區中庭及B棟，棟距充足，但景觀可能有所遮蔽；B1戶面20M同德五街，棟距充足，目前對面為停車場、視野開闊。
• 需留意A4戶可能有屋角煞的疑慮。

麗晶花園廣場  B1戶 家具配置參考圖

(2) B4/C1/C4戶，坪數約56坪。

• 邊間雙面採光，3房都有開窗，大小皆可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌。
• 雙主臥規劃，皆可規劃更衣室空間。
• 客廳格局方正、安定面足夠。
• 3衛浴皆乾溼分離，2主衛皆有開窗，客衛無開窗，主衛1配置四件式。
• 獨立廚房雙排式，有預留冰箱、電器櫃空間。
• 配置雙陽台，主臥1設有獨立小陽台，工作陽台空間寬敞、自廚房進出。
• 皆面向鄰棟建案19層的「中悅悅軒」，棟距充足，選擇20樓以上視野較開闊。

麗晶花園廣場  B4戶 家具配置參考圖

(3) A2/A3/B3/B2/C2/C3戶，坪數約68坪。

• 邊間雙面採光，3房都有開窗，大小皆可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌。
• 雙主臥規劃，主臥1可規劃更衣室空間連結主衛；客廳與主臥1之間可規劃開放式書房使用。
• 客廳格局方正、安定面足夠，A3/B2/C3戶有獨立玄關、可規劃鞋櫃空間。
• 獨立廚房雙排式，冰箱需外置於餐廳。
• 3衛浴皆乾溼分離、無開窗，主衛1配有四件式。
• 景觀陽台與工作陽台皆分別自客廳、廚房進出，主臥1皆設有獨立陽台，A3/B2/C3戶的客臥另設有1獨立陽台。
• A2/A3戶面20M同德五街，棟距充足，目前對面為停車場、視野開闊；B2/B3戶面向同德五街與藝文一街路口，對面方向為綠地用地，視野開闊；C2/C3戶面8M藝文一街，對面為寬度約36M的綠地用地，整體棟距視野開闊。

麗晶花園廣場  B2戶 家具配置參考圖

麗晶花園廣場  B3戶 家具配置參考圖

實價登錄分析：

麗晶花園廣場位於中正藝文特區。

中正藝文特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$0.00萬/坪，房價漲幅部分中正藝文特區較一年前0.00%(屋齡0-5年)。

整體而言中正藝文特區目前呈現價漲量縮的狀態。

1.中正藝文特區周邊行情

麗晶花園廣場：屋齡6年。平均成交價44.76萬/坪。近一年成交價54.36萬/坪。

中悅瑰麗：屋齡8年。平均成交價41.95萬/坪。近一年成交價54.37萬/坪。

京懋会：屋齡8年。平均成交價46.13萬/坪。近一年成交價55.77萬/坪。

中正藝文特區 個案周邊行情圖

2.經國重劃區周邊行情

經國重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$49.96萬/坪，房價漲幅部分經國重劃區較一年前+8.02%(屋齡0-5年)。

天濶：屋齡3年。平均成交價41.9萬/坪。近一年成交價48.29萬/坪。

永恆之藝：屋齡4年。平均成交價38.45萬/坪。近一年無交易資訊。

璞淘元：屋齡6年。平均成交價35.91萬/坪。近一年無交易資訊。

經國重劃區 個案周邊行情圖

3. 整體來說，兩區域都將有捷運綠線站點的建設利多，保值性都不錯，目前皆呈現房價上漲的趨勢，不過經國重劃區還在開發階段、生活機能待完整，其機能主要倚靠周遭舊市區補給，因此價格相較中正藝文特區差一些。經國重劃區目前新案房價已穩定站上3字頭、往4字頭邁進，近一年成交價約介於33~43萬/坪間。

中正藝文特區為桃園區的核心蛋黃區，相比之下區內發展較成熟、生活機能更完善，目前仍為桃園區平均房價最高的區域，近幾年新屋的平均成交價已穩定站上4字頭，單價大多落在40~47萬/坪左右。兩區域價差約5至10萬元/坪，麗晶花園廣場與中正藝文特區規劃相近的個案相比，價格符合區域市場行情。

麗晶花園廣場評價：

中正藝文特區較早開發，目前可供開發基地漸少，麗晶花園廣場位處藝文正核心，為區域稀有的新案，其建築外觀顯眼、公設豐富齊全。本案為毛胚交屋，目前為成屋狀態、可較快入住；非純住宅產品，除住宅外還有店面與辦公室戶別，介意者可再評估自身需求。如果對桃園中正藝文特區環境有興趣、預算符合的話，都不妨可以參考看看麗晶花園廣場！