看屋筆記：桃園市桃園區定泰臻翫(個案+價格分析)

桃園近年因捷運綠線等大型建設題材，房市備受矚目，其中小檜溪重劃區推案尤其熱門，小檜溪重劃區被桃園站前、中正藝文及大有等成熟商圈環繞，生活機能較一般重劃區便利，區域內有多座親水公園，高綠覆、水岸景觀的舒適環境吸引不少雙北首購族入主。

定泰臻翫位於小檜溪重劃區東南側，坐落三民路、春日路雙主幹道的交叉口，與新永和市場為鄰，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

定泰臻翫 外觀模擬圖

建案特色：

1. 採用高規格隔震技術、搭配智慧設備

• 定泰臻翫為區域唯一建築採用NASA維修中心的萬向定位隔震器，能夠隔離90%地震力，大幅減少地震搖晃，可抗7級強震，超越內政部建築耐震標準5級，提升住宅安全強度。
• 本案規劃引進智能系統，可室內環控、以智慧面板一鍵控制燈光/音響/窗簾；可遠端監控瓦斯、操作門禁；以AI人臉辨識系統進行社區大門/停車場/電梯門禁管理。採用科技化設備提升便利性，保障居家安全。
• 建築將採用定泰建設八項專利施工技術，提升整體安全性，並提供10年防水保固、20年結構保固，售後服務優於一般建案。

2. 空間利用佳

• 全案各戶型皆為邊間，可享2面採光，且衛浴皆有開窗。
• 室內樑柱外推，使用坪效高、裝潢方便。
• 每戶都有室外機專屬的擺放空間，不會占用到陽台。

3. 區位條件佳，環境舒適

• 走路10分鐘內即可享有舊市區的機能，距離未來捷運綠線G08站亦步行可達，位處舒適的重劃區環境，同時擁有良好機能與便利交通。
• 周邊有萬坪朝陽公園、三民運動公園、青溪公園等綠地環繞，運動休閒與綠意兼具，步行5分鐘即可達會稽河濱公園以及沿溪步道/南崁溪自行車道，可愜意享受水岸生活。

定泰臻翫 生活機能圖

定泰臻翫格局分析：

定泰臻翫  1F平面圖

1. 定泰臻翫基地約1089坪，為1幢2棟規劃，地上17層，共計127戶住家，1樓春日路側設有13戶店面。

2. 本案標準層格局規劃有3房(42/43坪) 、4房(48/57坪)，皆為一層4戶，每棟皆設置2部電梯，2戶1梯充足。

3. 社區一樓為挑高大廳，接待大廳出入口向南，連接30M三民路二段。

• 北側：為14層建案「康晶釀」。
• 南側：臨30M三民路二段，對面為3至4層透天/公寓。
• 東側：為23層建案「合輝大璽水月」。
• 西側：臨30M春日路，對面為21層建案「國泰川青」。

4. 地下4層，車道規劃由30M三民路二段進出，採獨立式車道設計，進出不影響住戶，共計有213個平面車位，皆規劃預留充電樁管線。

5. 公設比為34.26%，公設規劃於1至2樓，項目有接待大廳、中庭花園、空中花園、戶外游泳池、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、家教室、宴會廳。

6. 建材設備：廚具使用日本clean up、林內三機，特定戶別附有BOSCH電烤箱，衛浴設備使用KARAT免治馬桶座、Villeroy & Boch面盆及GROHE五金，設備配置相當不錯。

定泰臻翫  標準層平面圖

7. 下面分為2區塊來介紹本案格局：

(1) 共同特色

• 整體上公、私領域分離，公共空間寬敞，客廳安定面充足，可規劃獨立的客、餐廳空間，區分使用上的功能性。
• 除B3戶以外，其餘戶型皆有獨立玄關、可規劃鞋櫃。
• 戶戶皆為邊間，房間都有開窗，且格局方正、樑柱外推，皆可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌，使用坪效高。
• 2衛浴皆乾溼分離、有開窗，4房戶型的主衛配置四件式，其餘戶型皆配置三件式。
• 皆規劃獨立式廚房，可防止油煙異味的問題，皆有預留冰箱空間。
• 皆配置雙陽台，景觀陽台自客廳進出、工作陽台自廚房進出，動線規劃流暢。

(2) 黃色區塊（A1/A3/B1/B3戶）為3房2衛的規劃，坪數約42/43坪。

• 雙面採光。
• 廚房單排式設計。
• A3戶無多餘走道空間，使用坪效高；餐廳與次臥之間有+1開放式空間，無開窗，因此較適合規劃為書房或和室等休閒使用。
• 各戶景觀面向：
  • A1/B1戶 - 面向30M春日路，對面為21層建案「國泰川青」，加上本案退縮空間、棟距充足，但視野可能有所遮蔽。
  • A3戶 - 面向30M三民路二段，對面為3至4層透天/公寓，棟距充足，若選擇5樓以上視野會較開闊。
  • B3戶 - 面中庭及鄰建案23層「合輝大璽水月」，棟距充足，但視野可能有所遮蔽。

(3) 藍色區塊（A2/A5/B2/B5戶）為4房2衛的規劃。

A2/B2戶 - 約48坪，對稱設計、格局配置相似。

• 雙面採光。
• 廚房單排式設計
• 面向30M春日路，對面為21層建案「國泰川青」，加上本案退縮空間、棟距充足，但視野可能有所遮蔽。

A5/B5戶 - 約57坪，對稱設計、格局配置相似。

• 前後2面採光。
• 主臥可規劃更衣室空間連結主衛、動線佳。
• 客廳較其他戶型尤其寬敞，面寬、深度皆充足。
• 餐廳空間獨立、有開窗。
• 廚房雙排式設計，可規劃電器櫃空間。
• 面中庭及鄰建案23層「合輝大璽水月」，棟距充足，但視野可能有所遮蔽。

實價登錄分析：

定泰臻翫位於小檜溪重劃區。

小檜溪重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$51.87萬/坪，房價漲幅部分小檜溪重劃區較一年前-3.23%(屋齡0-5年)。

整體而言小檜溪重劃區目前呈現價漲量縮的狀態。

1. 小檜溪重劃區周邊行情

定泰臻翫：屋齡1年。平均成交價41.82萬/坪。近一年成交價51.08萬/坪。

合輝大璽萬象：屋齡1年。平均成交價41.65萬/坪。近一年成交價44.37萬/坪。

國泰川青：屋齡2年。平均成交價39.14萬/坪。近一年成交價51.02萬/坪。

東騰青一：屋齡1年。平均成交價38.32萬/坪。近一年成交價49.13萬/坪。

小檜溪重劃區 個案周邊行情圖

2. 中路重劃區周邊行情

中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.66萬/坪，房價漲幅部分中路重劃區較一年前+1.78%(屋齡0-5年)。

豐邑風禾：屋齡2年。平均成交價36.71萬/坪。近一年成交價49.84萬/坪。

丰格109：屋齡4年。平均成交價38.97萬/坪。近一年成交價57.56萬/坪。

宜誠天玓：屋齡1年。平均成交價48.21萬/坪。近一年成交價56.35萬/坪。

中路重劃區 個案周邊行情圖

3. 小檜溪重劃區與中路重劃區都是桃園目前熱門的新推案區域，重劃區內高綠覆、街廓整齊，不過商業設施都尚在開發。地理位置方面，小檜溪重劃區周圍環繞的都是桃園區機能成熟的生活圈，因為腹地相較中路重劃區小一些，所以距離各商圈都不遠、可步行到達，機能可以仰賴周邊補給，因此整體來說，小檜溪重劃區區域平均房價比中路重劃區再來得高一些，新案價差大約每坪1~3萬元。

定泰臻翫與小檜溪重劃區規劃相近的個案相比，價格符合區域市場行情。

定泰臻翫評價：

定泰臻翫全案皆為中大坪數、3至4房的格局，住戶均質，公共設施豐富、建材設備佳，另外車戶比也很不錯，平均每戶可分得1至2個車位，相當適合換屋、自住族群。如果對小檜溪環境有興趣，房型需求有符合的話，都不妨可以參考看看定泰臻翫！