看屋筆記：桃園市桃園區大京站(個案+價格分析)

桃園倚靠著交通位置及房價上的優勢，吸引不少雙北地區的首購、換屋族前來購屋，今天要介紹的大京站就位於桃園站前商圈的巷內，距離火車站僅800公尺，未來桃園新站計畫將三鐵共構(台鐵地下化、捷運綠線、捷運棕線)，其中綠線目前已動工、預計將於2026年完工，屆時聯外交通將更為便捷，接下來就讓我們來看看大京站還有哪些特色吧！

大京站 外觀實景圖

建案特色：

1. 位處成熟商圈，生活機能佳

• 步行約10分鐘即可抵達桃園火車站及站前三大百貨，出行外縣市、購物皆相當便利。
• 步行約2分鐘可達便利商店及超市，3分鐘即可抵達南門市場，其為北台灣最大的路面市場，外食採買無虞。
• 步行約5分鐘即可抵達學區桃園國小、南門國小，距桃園國中約10分鐘，家長接送便利。
• 步行約5分鐘可至南門公園、文昌公園，散步運動皆宜。

2. 低總價

• 房型主打套房及2房戶型，套房總價低於400萬、2房總價低於800萬，總價相對低比較好入手，無論是投資或自住都適合。

3. 室內挑高，空間坪效佳

• 各戶室內皆挑高3米6，空間較舒適不壓迫。
• 室內樑柱幾乎都設計外推，整體室內空間皆無多餘走道浪費，使用坪效高，裝潢方便。

大京站格局分析：

1. 大京站基地約87坪，為樓高9層的華廈，獨棟設計，共計40戶住家，1樓設有1戶店面，公設比約40％。

2. 本案標準層(2~5F)為7~21坪、套房及兩房的格局，一層7戶，每棟皆設置1部電梯，電梯戶數比稍高，須留意電梯等待時間。

3. 本案地下2層，設倉儲式車位21部。

大京站  標準層平面圖

4. 下面分為2區塊來介紹本案標準層格局：

(1) 紅色區塊（B/C/E/F戶）為套房產品，坪數約7/9坪。

• 皆為單面採光。
• 衛浴配置三件式，無乾濕分離、無開窗。
• 陽台空間充足，B/C戶陽台略大於其他戶型。
• B/C戶臨7.5M現有巷、對面為3至5層的舊透天公寓，棟距充足，不過視野有所遮蔽。
• E/F戶直面鄰棟3層舊透天，棟距稍窄，採光通風功能可能受影響。

(2) 藍色區塊（A/D/G戶）為2房1衛的規劃，坪數約19/21坪。

• 邊間雙面採光，各戶皆有1房開雙面窗，須留意A戶有1房為暗房。
• 客廳格局方正，無明確牆面可作為安定面，規劃上需稍加留意。
• 衛浴配置三件式，洗手台外置，無乾濕分離、無開窗。
• 獨立廚房，單排式、配置系統櫥櫃及雙口瓦斯爐，廚房有開窗。
• 2樓G戶配有2坪左右的露臺，須留意A/D戶無配置陽台。
• A/D戶臨7.5M現有巷、對面為3至5層的舊透天公寓，棟距充足，不過視野有所遮蔽。
• G戶直面鄰棟3層舊透天，棟距稍窄，採光通風功能可能受影響。

實價登錄分析：

大京站位於桃園站前生活圈。

桃園站前生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.55萬/坪，房價漲幅部分桃園站前生活圈較一年前-0.47%(屋齡0-5年)。

1.桃園站前生活圈周邊行情

大京站：屋齡6年。平均成交價37.12萬/坪。近一年成交價45.37萬/坪。

德友極：屋齡5年。平均成交價36.34萬/坪。近一年成交價52.3萬/坪。

建城京璽：屋齡6年。平均成交價41.1萬/坪。近一年成交價54.62萬/坪。

逸偉站前ONE：屋齡2年。平均成交價36.13萬/坪。近一年無交易資訊。

桃園站前生活圈 個案周邊行情圖

2. 桃園後站生活圈周邊行情

桃園後站生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$51.24萬/坪，房價漲幅部分桃園後站生活圈較一年前+5.85%(屋齡0-5年)。

陽明青：屋齡4年。平均成交價31.32萬/坪。近一年無交易資訊。

永聆靚心：屋齡7年。平均成交價28.5萬/坪。近一年成交價46.96萬/坪。

擎天匯：屋齡9年。平均成交價29.52萬/坪。近一年無交易資訊。

桃園後站生活圈 個案周邊行情圖

3. 桃園站前生活圈近幾年新案成交價已穩定站上3字頭，有部分個案更是突破4字頭，因個案坪數規劃或品牌等因素，區域單價落差較大，整體約介於33~40萬/坪；而桃園後站生活圈因鐵路區隔的地形因素，區域發展受限，生活機能不如前站，因此熱度相對冷淡，推案較少、房價也較桃園站前生活圈低，新案單價約落在26~30萬/坪之間；前後站商圈單價落差約5~10萬。

與周邊同為小坪數產品的個案相比，大京站價格符合區域市場行情。

大京站評價：

本案須留意公設比40%稍高，周圍街景多為舊透天公寓，附近市容略為雜亂，因有套房產品、社區出入可能較複雜，不過目前已為成屋狀態、可較快入住。大京站主打套房至2房戶型，少於千萬的低總價相對親民好入手，加上地段位置優越，位於市中心成熟商圈，加上未來軌道建設利多，可滿足自住及周邊就業市場的租屋需求。預算有限的首購族群、需通勤台北上班的朋友，都不妨可以參考看看！