看屋筆記：桃園市桃園區竑門苒苒(個案+價格分析)

竑門苒苒位處桃園新舊市區交界，距離6500坪的向陽公園步行僅250公尺，同時可享受桃園市政府周邊發展成熟的生活機能，以及中路重劃區的高綠覆舒適環境，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

建案特色：

1. 地段佳、生活機能充足

• 生活：步行2分鐘即有便利商店，周邊餐飲、咖啡廳林立，外食無虞。
• 公園：步行3分鐘即可達6500餘坪的向陽公園，其為中路三大指標公園之一，設施豐富，是親子休閒與運動的好去處。
• 機關：步行5分鐘到市府特區，周邊公家機關聚集、辦事便利。
• 學校：走路10分鐘內可達學區文山國小、中興國中、桃園國中，周邊還有如康萊爾、何嘉仁等私立雙語學校林立，家長接送便利。
• 交通：開車約5分鐘即可上國道2號，方便通往桃園國際機場與桃園高鐵站，車程約10分鐘可抵達桃園火車站，聯外交通便利。

2. 空間利用佳

• 室內樑柱幾乎都外推設計，整體無多餘走道空間浪費，讓空間可最大化利用、提升坪效。
• 房間皆大小充足、格局方正，空間好運用。

竑門苒苒 生活機能圖

竑門苒苒格局分析：

竑門苒苒 1F平面圖

1. 竑門苒苒樓高14層，獨棟設計，1樓文中東路側設有3戶店面，住家共計46戶，全案格局坪數規劃有2房(24~32坪)、3房(43坪)、4房(45坪)。

2. 本案2至8樓一層4戶，皆為2房格局；9至14樓一層3戶，規劃有2至4房格局。設有1部電梯，3至4戶共用1梯、稍嫌不足。

3. 本案地下3層，設坡道車道自6M忠一路進出，計有平面車位49部，1戶1車位，規劃有預留充電纜線架。

4. 公設規劃有接待大廳、中庭花園、空中花園、信箱區及垃圾室等，公設比約33.75~33.96％。

5. 建材設備部分，本案全室採用SPC降噪木紋地板、日本三協STG氣密窗，衛浴皆配備德瑞克智慧免治馬桶。

竑門苒苒 標準層平面圖

6. 本案標準層(4~7F)皆規劃為2房1衛格局，下面依標準層平面圖詳細介紹其格局：

(1) 共同特色

• 室內房、廳樑柱外推，整體無多餘走道空間，使用坪效高，裝潢方便。
• 房間都有開窗，格局方正，皆可放得下雙人床。
• 客廳皆格局方正、安定面充足。
• 衛浴皆乾濕分離、配置三件式。
• 廚房皆有預留冰箱空間、配置雙口爐，動線上皆有連接工作陽台，使用方便。
• 每戶都有室外機專屬的擺放空間，不會占用到陽台，室內空間使用坪效高。

(2) A2戶 - 約24.13坪

• 單面採光，房間皆在採光面上，臨15M文中東路、面鄰建案15層「昕中城」，棟距充足，但視野可能有所遮蔽。
• 須留意客廳為暗廳，入門處靠浴室牆一側適合規劃收納櫃體。
• 衛浴無開窗。
• 廚房為獨立、單排式設計。

(3) A1/A3/A5戶 - 約31.05/32.27/28.58坪

• 皆為邊間，A1戶三面採光、A3/A5戶雙面採光。
• A3/A5戶有獨立餐廳空間，其中A5戶牆面可規劃收納空間。
• 衛浴皆有開窗，A1戶開前後雙面窗，通風效果尤佳。
• A1戶廚房開放式設計，可規劃玄關緩衝以避免開門見灶，可規劃一面鞋櫃、另一面可放置冰箱與電器櫃。
• A3/A5戶皆為獨立廚房、單排式，除可通往工作陽台外另有開窗，可減少油煙疑慮。
• A1/A3戶配置有雙陽台。
• A1/A3戶臨15M文中東路、面鄰建案15層「昕中城」，棟距充足，但視野可能有所遮蔽。
• A5戶面社區中庭花園及4M現有巷、對面為鄰棟3至4層透天，棟距尚充足，若選擇5樓以上視野會較開闊。

(4) 小結

• A2戶格局相對稍差，不過坪數較小、有總價優勢。
• A1戶三面採光且配有雙陽台，衛浴前後開窗、通風好，整體格局及採光通風都很不錯，若不介意開放式廚房可以參考。

實價登錄分析：

竑門苒苒位於中路重劃區。

中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.39萬/坪，房價漲幅部分中路重劃區較一年前+2.84%(屋齡0-5年)。

整體而言中路重劃區目前呈現價漲量縮的狀態。

1. 中路重劃區為純住重劃區，全區高綠覆、低建蔽率，鄰近桃園市政府、司法園區及交流道是其地理位置上的主要優勢。總體來說可以依照區域狀況及區內主要幹道，將中路重劃區劃分為三個區段：

• 一段有司法園區，也設有社會住宅，目前新建案數量較少。
• 二段擁有重劃區最大型的萬坪防災公園——風禾公園 ，是重劃區先發的重點推案區，現況成屋數量相對較多，目前已有路易莎、星巴克等連鎖咖啡店進駐。
• 三段則比較靠近舊市區，鄰近力行路及永安路，力行路有傳統市場、永安路也有很多餐飲小吃及賣場，現況採買功能較方便完善、生活機能較佳。
• 竑門苒苒位處中路重劃區三段。

中路重劃區 區段劃分示意圖

2. 中路重劃區三段 周邊行情

竑門苒苒：屋齡1年。平均成交價35.57萬/坪。近一年無交易資訊。

合展悦禾：屋齡3年。平均成交價37.9萬/坪。近一年成交價48.38萬/坪。

向陽綻：屋齡0年。平均成交價30.96萬/坪。近一年無交易資訊。

中路重劃區三段 個案周邊行情圖

3. 縣府生活圈周邊行情

縣府生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$41.53萬/坪，房價漲幅部分縣府生活圈較一年前-10.99%(屋齡0-5年)。

宜誠一方：屋齡4年。平均成交價31.28萬/坪。近一年成交價42.4萬/坪。

國際極：屋齡8年。平均成交價27.82萬/坪。近一年成交價33.38萬/坪。

栢大京采：屋齡4年。平均成交價29.82萬/坪。近一年成交價41.41萬/坪。

縣府生活圈 個案周邊行情圖

4. 中路重劃區推案量大，近一年新案價格平均落在30~37萬/坪，中路重劃區三段較靠近舊市區、生活機能可被既有商圈補充，因周圍街景較多舊透天公寓，相對於最早開始推案的中路重劃區二段，價格略低一些。縣府生活圈可供開發基地少、規模不大，新案型態大多為訴求低總價的小坪數房型，近一年新案價格約介於27~33萬/坪，平均價差約5萬。
就地理位置而言，竑門苒苒位於中路重劃區三段，較靠近縣府生活圈一側，與周邊規劃相近個案相比，開價尚符合區域市場行情。

竑門苒苒評價：

本案不論是大眾運輸或自駕，出行外縣市都相當便利，居住雙北的通勤族若想換較大的住處，房型需求有符合的話也可以考慮。竑門苒苒全案規劃有2至4房的戶型，選擇多樣，部分戶別還可享有專屬大露臺，規劃1戶1車位，總戶數僅46戶住家，相當適合自住，若對中路重劃區或桃園市府特區一帶的環境有興趣，都不妨可以參考竑門苒苒！