看屋筆記：高雄市前鎮區草衙精讚(個案+價格分析)
閱讀重點
前鎮區今年最大的交通議題莫過於4月15日正式完工通車的海邦橋，可有效的串起前鎮草衙和鳳山五甲，並且大幅降低了媽祖港橋每到上下班時的塞車情況，加上75期重劃區和捷運黃線前鎮高中動工，在交通、建設三部曲的助攻下，前鎮區房市備受期待。今天要介紹的建案位於前鎮區福民街66巷上的草衙精讚，本案全2房規劃/24.7~33.6坪，低總價成家吸引不少首購族注目，就帶大家來認識一下草衙精讚還有哪些特色吧~
建案特色：
- 少有華廈樓中樓房型設計：
此次建案有規劃華廈少有的樓中樓房型，有別於一般平面式的房型，A3樓中樓房型可以提供不一樣的選擇，將客廳和臥室上下樓分開來，公私領域清楚劃分。
- 區域少有全新建案：
附近大多是中古透天或是屋齡較高的公寓，少有屋齡較年輕的房屋可以參考，該建案可以提供客群一個不一樣的購屋選擇。
- 低總價建案，首購負擔小：
隨著高雄房價高漲，首購族負擔壓力大，該建案總價帶大致上落在600-700萬左右，對比現在高雄的房價來看，首購族較好入手。
草衙精讚格局分析：
草衙精讚一樓平面圖
1.本案基地面積約80坪，單面臨路，面福民街66巷。
2.社區為獨棟規劃，地上7層，地下1層。無店面純住家華廈，共計15戶，建案每層3戶併1梯，電梯戶數比低。梯間開窗，電梯都可以直達地下室。
3.汽車規劃由福民街66巷進出，社區規劃一樓平面車位，每戶配一機車位。平面車位共4個。無法每戶一車，有車位需求的朋友要多加留意。
4.公設有曬被區、地下一樓獨立儲藏空間等，公設比約35%。
5.建材廚房使用和成廚具、TOTO衛浴、全棟皆為用電規劃，無天然瓦斯管線。
草衙精讚標準層平面圖
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- 建案規劃 約25~33坪/全2房，建案整體採光通風表現普通，5樓以上A1/A2房型採光通風會好一些。A3為樓中樓設計，單面採光，A1/A2房型都有雙面採光，不是高雄厝房型，3種格局各有特色。
草衙精讚A1傢配圖
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A1為2房1衛規劃，坪數27坪。
- 雙面採光，客廳為直接採光，兩個房間都已經實牆隔好。
- 2房都有開窗，無暗房疑慮。主臥室空間可擺放雙人床和櫃體書桌，次臥空間略小一點，可擺放單人床和櫃體書桌。
- 1套衛浴設計，三件式衛浴且有開窗，通風效果佳。
- 廚房為獨立式設計，連接工作陽台，通風不錯，油煙相對不影響公共空間。
- 少有2房雙陽台規劃，前陽台規劃在客廳，工作陽台連接陽台，增加使用空間。
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A2為2房1衛規劃，坪數25坪。
- 雙面採光，採光面為臥室空間，客廳僅有廚房有較遠的間接採光，有暗廳疑慮。無多餘的走道空間，兩個房間都已經實牆隔好。
- 2房都有開窗，無暗房疑慮。主臥室空間可擺放雙人床和櫃體書桌，次臥空間略小一點，留意壓樑的情況，可擺放單人床和櫃體書桌。
- 1套衛浴設計，三件式衛浴且有開窗。
- 開放式廚房，公共領域較為寬敞，動線上連接工作陽台，但是留意油煙可能會影響公共空間。
- 2房雙陽台規劃，工作陽台較小，需留意使用空間是否足夠。
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A3為2房2衛樓中樓規劃，坪數33坪。
- 一樓規劃客廳、廚房，二樓皆為臥室，公私領域分開。
- 單面採光，客廳為直接採光，兩個房間都已經實牆隔好。
- 2套衛浴設計，1-2樓各有一套衛浴，都沒有開窗。2樓衛浴有兩個門，另一個門為公共區域梯間。
- 開放式廚房，雖然連接工作陽台，但是留意油煙可能會影響公共空間。
- 2房雙陽台規劃，前陽台規劃在2樓主臥，工作陽台連接1樓陽台。
- 2房都有開窗，無暗房疑慮。主臥室空間可擺放雙人床和櫃體書桌，可從三邊下床，次臥空間略小一點，可擺放床人床和櫃體書桌，單邊下床。
實價登錄分析：
前鎮市區生活圈近期較少新建案推出，市區已經沒有1字頭的建案了，因此呈現價漲量縮情形。
前鎮市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$36.34萬/坪。
- 草衙精讚：屋齡4年。 平均成交價25.41萬/坪。 近一年無交易資訊。
前鎮市區生活圈周圍個案圖
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- 前鎮市區生活圈周邊行情
心灣LIFE：屋齡4年。 平均成交價26.09萬/坪。 近一年無交易資訊。
青春漾：屋齡3年。 平均成交價28.2萬/坪。 近一年成交價37.46萬/坪。
時尚倢韻：屋齡7年。 平均成交價25.19萬/坪。 近一年無交易資訊。
前鎮市區生活圈周圍個案圖
- 草衙精讚還在預售的階段，預售的實價登錄是26.78萬，不過坪數也相對較小，所以總價相對親民，和前鎮市區生活圈對比來看，房價是差不多的。
草衙精讚評價：
前鎮區未來有許多房市的議題等待發展，包含75期重劃區、205兵工廠區段徵收、金銀島開發案等，有機會將房市焦點拉回到南高雄。草衙精讚門牌雖然在前鎮區，但生活圈一半會依賴小港區，規劃適合投資或首購族的產品，A1的兩房房型設計，是市場少見的良好兩房格局，小提醒的是，建案周圍的環境是大卡車較多的地方是不少人考慮的地方。