看屋筆記：桃園市桃園區易德聚(個案+價格分析)
閱讀重點
桃園捷運綠線預計於民國115年完工，其中G07的桃園車站將結合捷運棕線及桃園鐵路地下化交會、三鐵共構，成為重要的交通轉運樞紐，本就相當熱鬧的舊市區商圈，加上軌道建設利多，未來商業發展可期，今天要介紹的易德聚就位在桃園站前生活圈，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！
易德聚 外觀模擬圖
建案特色：
1. 地段佳，生活機能豐富
- 步行7分鐘即可抵達桃園火車站，方便通勤台北、出行外縣市。
- 步行約10分鐘內可達桃園站前三大百貨——統領、遠東、新光三越，購物便利。
- 生活採買方面，步行約3分鐘可達全聯福利中心，周邊餐飲林立，外食無虞。
- 步行約3分鐘即可抵達學區東門國小，距青溪國中約11分鐘步程，家長接送便利。
- 步行約8分鐘可至文昌公園，車程3分鐘可達桃園國民運動中心及市立田徑場(桃園巨蛋)，散步運動皆宜。
2. 建材設備佳
- 本案建商提供有5年防水保固，優於一般建案1~3年。
- 廚房設備採用林內廚具、喜特麗廚下冷熱飲水機，衛浴設備採用TOTO衛浴及將品五金，設備配置不錯。
- 另部分戶型附贈櫃體，2房附中島櫃、3房附電器櫃。
3. 總價低，相對好入手
易德聚規劃有套房至2房、17～27坪的小坪數產品，因此選擇部分戶型總價可低於1000萬，較好入手，相當適合首購族群。
易德聚 生活機能圖
易德聚格局分析：
1. 易德聚樓高15層，住家共計167戶，分為2棟，為連棟設計，僅1樓可相通、其他樓層平面不相通，標準層一層6戶，皆設有2部電梯，3戶1梯、電梯數充足，格局坪數規劃有套房(17坪)、2房(25/26/27坪)、3房(32/40/41坪)，1樓設有3戶店面。
2. 本案地下5層，設坡道車道自7M鎮江街進出，計有平面車位149部。
3. 公共設施設有接待大廳、空中花園、交誼廳、廚藝教室、信箱區、Lounge Bar，公設比約33％。
易德聚 標準層平面圖
4. 下面分為3區塊來介紹本案格局：
(1) 紅色區塊（A11/A13戶）為套房產品，坪數約17坪。
- 單面採光，房間牆面可規劃衣櫃收納。
- 廚房空間開放式，有預留冰箱、電器櫃空間，配置雙口瓦斯爐，餐桌可規劃於電視旁。
- 衛浴乾濕分離、三件式，有開窗。
- 陽台空間充足，動線需自房間進出。
- 皆面向鄰棟2至3層舊透天，4樓以上視野較開闊。
(2) 黃色區塊（A3/A5/A6/A7/A10/A12戶）為2房2衛的規劃，坪數約25/26/27坪。
- 共同特色：
- 皆為單面採光，房間都有開窗且在採光面上，臥室空間皆充足、可放置雙人床。
- 廚房空間皆為開放式，有預留冰箱空間，客廳採光需透過廚房。
- 2衛浴皆為乾濕分離、配置三件式、無開窗。
- 其中A5/A6戶可規劃+1房隔間，作為2+1房/小3房戶型，其格局特色如下：
- 客廳與次臥之間有開放式空間可+1，有預留小窗通天井，適合規劃為書房或和室等休閒使用。
- 客廳安定面略有不足，動線上因開門即為客廳，進出容易影響電視/沙發的使用，其中A5戶開門可能會影響客衛的進出。
- 陽台可自廚房、臥室兩處進出。
- 景觀面向：
- A3/A5/A6/A7戶臨7M巷道、面向鄰棟3至5層舊透天公寓，棟距充足，6樓以上視野較開闊。
- A10/A12戶面向鄰棟2至3層舊透天，4樓以上視野較開闊。
(3) 藍色區塊（A1/A2/A8/A9戶）為3房2衛的規劃，坪數約32/40/41坪。
- 共同特色：
- 皆為邊間雙面採光，3房都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
- 皆有獨立玄關，可規劃鞋櫃及收納空間。
- 衛浴皆乾濕分離、三件式，主衛有開窗，客衛無開窗。
- A9戶-約32坪
- 客廳為間接採光、需透過廚房。
- 開放式廚房，有預留冰箱空間，可規劃中島餐桌。
- 僅有1陽台，動線自廚房進出。
- 面向鄰棟2至3層舊透天，4樓以上視野較開闊。
- A1/A2/A8戶-約40～41坪
- 客廳皆連通陽台、有直接採光，安定面足夠。
- 廚房空間半開放、單排式，有預留冰箱、電器櫃空間。
- 有獨立餐廳，空間充足。
- 配置雙陽台，景觀陽台自客廳進出，工作陽台自廚房進出。
- 皆臨巷道、面鄰棟舊透天公寓，棟距充足，5、6樓以上視野較開闊。
- A8戶面車道出入口，注意低樓層可能受到一些影響。
實價登錄分析：
桃園站前生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$53.92萬/坪，房價漲幅部分桃園站前生活圈較一年前-0.19%(屋齡0-5年)。
1. 桃園站前生活圈周邊行情
易德聚：屋齡0年。平均成交價39.02萬/坪。近一年成交價44.53萬/坪。
逸偉站前ONE：屋齡3年。平均成交價36.28萬/坪。近一年成交價50.58萬/坪。
建城京璽：屋齡6年。平均成交價41.37萬/坪。近一年成交價54.36萬/坪。
桃園站前生活圈 個案周邊行情圖
2. 中路重劃區周邊行情
中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.32萬/坪，房價漲幅部分中路重劃區較一年前+2.61%(屋齡0-5年)。
嘉璟一品硯：屋齡2年。平均成交價40.85萬/坪。近一年成交價50.56萬/坪。
璟都米蘭：屋齡3年。平均成交價38.52萬/坪。近一年成交價46.43萬/坪。
合展悦禾：屋齡3年。平均成交價37.9萬/坪。近一年成交價48.38萬/坪。
中路重劃區 個案周邊行情圖
3. 整體來說，兩區新案單價多落在35~40萬元間，桃園站前生活圈周邊推案數量與中路重劃區相比相當稀少，不過因桃園站前生活圈區內有桃園車站支撐，商圈機能豐富，交通站點與商場百貨的座落，加上未來將開通捷運、發展具潛力，區位條件及保值性較中路重劃區佳，因此平均新案價格略高一些，桃園站前生活圈部分推案近一年成交價甚至可站上4字頭。
易德聚與桃園站前生活圈周邊規劃相近個案相比，價格符合區域市場行情。
易德聚評價：
易德聚位處靜巷內、居住氛圍舒適，周遭多為較老舊透天或公寓，是區域難得少見的新建案，基地周邊生活機能完善，學校、公園、商店百貨都一應俱全。可滿足自住及周邊就業市場的租屋需求，未來的重大建設（捷運、鐵路地下化等）使區域發展更具前瞻性。
本案有總價相對低的套房戶型，加上交通便捷，相當適合需求小房型的首購族群，需通勤台北上班的朋友，如果有買房預算上的考量，都不妨可以參考看看易德聚！