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看屋筆記:板橋三輝歌劇苑(個案+價格分析)

2018-01-06 |

三輝歌劇苑

平均成交價
60.76
歷史最高價
68.70
最新成交價
106年10月
60.34
歷史最低價
54.00

基本資料

  • 地址:文化路一段188巷
  • 類型:住宅大樓(11層含以上有電梯)
  • 總戶數:230
  • 屋齡:2
  • 總樓高:15,19
  • 土地使用分區:住宅
  • 構造種類:RC造
  • 建設公司:三雋建設
  • 營造公司:元茂營造
  • 建築設計:黃翔龍建築師事務所

板橋捷運新埔站一帶,生活機能成熟,商圈非常的便利,這區還沒開發的素地並不多,比較少有新個案推出,這次就來介紹這區罕見近千坪基地的三輝歌劇苑

 

外觀

 

建案特點:

 

1. 交通機能:捷運新埔站約550公尺(走路約7分鐘),社區對面即有YouBike站。

 

2. 生活機能:新埔站商圈,生活機能成熟,店家林立,非常便利,大遠百約700公尺(走路約9分鐘)。

 

1樓平面圖

 

建案平面解析:

 

1. 全區分為A、B、C三棟、為2~4房25~60規劃。

 

2. A棟同一層8戶2部電梯,C棟同一層6戶,使用上較為不足,B棟同一層2戶一部電梯,使用上比較沒有問題。

 

3. 綠色區塊為2房25~32坪規劃,A2、A3戶(25坪)房間面學校視野較佳,單面採光,客廳為暗廳採光較不佳,衛浴皆沒開窗,C6戶(30坪)為邊間雙面採光,衛浴沒開窗,以2房30坪來說總價會較高,低樓層會面老舊公寓視野較不佳。

 

4. 橘色區塊為3房45坪規劃,A1、A 5戶較佳,邊間雙面採光,格局相似,衛浴都沒開窗較為可惜,面學校永久棟距視野佳,C1戶為車道出入口,低樓層較有影響,低樓層面老舊公寓視野較不佳。

 

5. 藍色為3+1房60坪規劃,邊間三面採光,格局算是不錯,客餐廳分離,主、客浴皆有開窗,+1空間能做書房使用,面社區中庭花園較佳。

 

標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 三輝歌劇苑屋齡1年,平均成交價約60.73萬,近期成交約59~62萬。

 

2. 新埔站附近個案:

新板圖屋齡1年,平均成交價約60.43萬,近期成交約59.38萬。

新巨蛋屋齡7年,平均成交價約68.49萬,近期成交約62~70萬,新巨蛋為46樓超高樓層的大型社區,價位上的波動會較大。

 

3. 江子翠站附近個案:

全陽圓平均成交價約57.77萬,近期成交約57~64萬。

第一天廈屋齡7年,平均成交價約63.83萬,近期成交約62~65萬。

三輝都匯2部曲屋齡2年,平均成交價約69.92萬,近期成交約65.11萬。

 

4. 新埔站及江子翠站生活機能都很完善,新埔站會比較靠近板橋車站,價格上整體落差不大,三輝歌劇苑與 新埔站附近個案相比,與新板圖相比價格差不多,會比新巨蛋還要低一些,與江子翠站附近個案相比,與全陽圓相差不大,會比第一天廈三輝都匯2部曲稍微低一些,三輝歌劇苑價格上符合區域的行情。

 

新埔地圖

 

江翠地圖

 

評價:

 

一般買房子最注重的就是交通與生活機能,三輝歌劇苑位置近捷運新埔站,到板橋車站也不遠,新埔站文化路一帶商圈生活機能非常完善,唯一可能有問題的地方會是坪數的差距較大,60坪的戶別雖然規劃很好,但是總價會接近4000萬,這種等級的客戶會更重視社區的均質性,因此在銷售上比較會碰到困難。整個建案的地點與設計並不差,加上新埔站區域內較少新個案推出,如果有在新埔站這邊找新建案可以過來參考看看三輝歌劇苑