看屋筆記：新北市林口區福樺富貴中山(個案+價格分析)

A9林口新市鎮一直是雙北人口移居的熱門區域，近期有備受關注的工一市地重劃園區開發案，加上預計2025年完工的媒體影視園區，將增添更多就業及居住需求。位於新市鎮中段的林口家樂福生活圈的生活機能相當不錯，除了採買方便外，還包含了林口運動公園、扶輪公園等多個綠地，整體而言是十分適合居住的環境。這次要介紹的福樺富貴中山，坐落於中山路和富貴路的角地，為半毛胚屋的規劃，主打34-56坪的2-3房產品，讓我們一起來看看還有什麼特色吧。

福樺富貴中山 外觀示意圖

建案特色：

1. 謹慎施工品質

• 不同於一般建案的按圖施工方式，福樺建設主打在建案施作前會進行視覺模型「試蓋」，透過施工包商多次試驗與校正，以呈現最佳的施工品質。

2. 下樓即公園

• 鄰近富貴公園，下樓1分鐘即可抵達，輕鬆享受休憩空間。

3. 嚴選建材

• 建築主結構採用厚度65cm筏式基礎，地樑深達220cm，搭配STUDOR吸氣閥、正壓調節器、YKK氣密窗及複層中空玻璃、隔音地墊等，提升生活品質。

福樺富貴中山格局分析：

福樺富貴中山 一樓平面圖

1. 福樺富貴中山規劃1棟，地上23層，地下4層，共計113戶住家，1戶店面。

2. 車位規劃為131個坡道平面車位，獨立式車道規劃，從30米的中山路進出，出入不影響住戶。

3. 標準層每層6戶，搭配3部電梯，分別規劃約34-41坪2房、約44-56坪3房。高樓層另有規劃大坪數的合併戶別。

4. 基地北側為30米的中山路，與樓高15樓的童話世紀相對，可能會影響到A、B戶型的視野。東側現在為空地，現階段視野較不受影響。南側為長耀建設的建地，預計規劃為樓高26層的住宅大樓，視野會受到影響，可再多觀察此部分。西側為約8公尺寬富貴路，另外有20公尺寬的人行步道及Ubike站點的設置。

5. 公設部分包含接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、健身房、SPA、瑜伽教室、信箱區、花房等。

福樺富貴中山 標準層平面圖

本案為半毛胚設計，可以客戶需求彈性規劃。房型多樣，整體來說皆為雙陽台規劃，廚房皆為獨立式空間，並連接工作陽台，使用動線方便，無暗房、暗廳問題，但冷氣機擺放位置會佔用工作陽台的空間。以下依標準層平面圖詳細介紹及格局：

6. 綠色部分為2房規劃，坪數約34-41坪

• D戶型坪數約34坪，單面採光。
  • 進門為餐廳及客廳空間，客廳連接景觀陽台，採光佳。但電視牆受限於次臥門的位置，電視擺放位置較受影響。另外進門左側有櫥櫃擺放空間，可進行收納規劃。
  • 主臥空間寬敞，可擺放較大的衣櫃，或作為更衣、收納空間使用。次臥僅可擺放單人床，但仍有擺放衣櫃及書桌的空間。
  • 雙衛浴規劃，且皆為三件式設計，在2房產品中較為少見。客衛有對外窗，主衛受限於採光面的影響，無對外窗，較為可惜，可多注意潮濕問題。
• F戶型坪數約41坪，雙面採光，有玄關空間，可規劃鞋櫃收納。

  • 電視牆受限於廚房門的位置，電視的擺放位置將受影響。客廳面寬寬闊，可依據需求於客廳另外規劃「+1」空間做彈性使用，但可能會有暗廳的疑慮。於客、餐廳間有室內柱，需再留意裝潢規劃。

  • 兩間房間皆可擺放雙人床，皆有對外窗，採光良好，但F戶型的主臥較不方正，會介意者可再多留意此部分。

  • 雙衛浴規劃，皆為三件式設計，且皆有對外窗，不易潮濕。

7. 橘色部分為3房規劃，坪數約44-56坪

• A戶型坪數約49坪，三面採光。
  • 整體空間偏長型，具較多的廊道空間。進門為客廳，空間寬敞外有明顯獨立的用餐區，但部分的沙發空間會缺乏安定面，會介意者可多在配置上花點巧思。
  • 三間房間皆有對外窗，主臥及較大的次臥可擺放雙人床，空間較為寬敞，但客廳旁次臥的格局較不方正。較小的臥室在擺放書桌後僅可擺放單人床，且衣櫃的開關可能受到影響，可再多注意此部分。
  • 雙衛浴規劃，皆有對外窗，通風良好。主衛為四件式設計，客衛為三件式設計。
• B、C戶型格局相似，坪數約44-56坪，B戶型為四面採光，C戶型為三面採光，玄關空間寬敞。
  • B戶進門左側為景觀陽台，採光充足。兩個戶型的客廳電視牆受限於主臥房門，電視擺放位置可能受到影響。
  • B戶型的廚房空間為各戶型中最寬敞的。
  • 三間房間皆有對外窗，且皆可擺放雙人床，B戶型的主臥格局較不方正，而C戶型在擺放雙人床後可能較無空間擺放書桌或梳妝台。
  • 雙衛浴規劃，皆有對外窗。B戶型的主衛為四件式設計，客衛為三件式設計；C戶型則皆為三件式設計。
• E戶型坪數約55坪，雙面採光。
  • 進門右側的牆面可做為收納空間或是收藏品或包包等的展示空間。客廳外側為景觀陽台，採光佳。
  • 廚房空間較小，冰箱需擺放在廚房外側。
  • 三間房間皆有對外窗，主臥空間相當寬敞，可擺放較大的衣櫃，或作為更衣、收納空間使用。較小的次臥擺放書桌或梳妝台後可能會影響衣櫃門的開關。
  • 雙衛浴規劃，主衛有對外窗，採四件式設計；客衛採三件式設計，無對外窗，較為可惜，須留意潮濕問題。

實價登錄分析：

福樺富貴中山位於林口家樂福生活圈

林口家樂福生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$61.56萬/坪。房價漲幅部分林口家樂福生活圈較一年前-3.59%(屋齡0-5年)，整體而言本區目前屬於價漲量縮的情況。

1. 林口家樂福生活圈個案

福樺富貴中山屋齡4年。近一年成交價54.05萬/坪。

新潤Double屋齡0年。近一年成交價47.71萬/坪。

林口珍境屋齡3年。近一年成交價57.73萬/坪。

林口家樂福生活圈個案周邊行情

2. 三井Outlet生活圈個案

立軒天諾屋齡2年。近一年成交價67.81萬/坪。

愛家滙屋齡1年。近一年成交價65.14萬/坪。

長虹交響苑屋齡5年。近一年成交價69.01萬/坪。

三井Outlet生活圈個案周邊行情

3. 三井Outlet生活圈的生活機能較林口家樂福生活圈更為完善，故整體房價也因此較高。與區域個案相比，福樺富貴中山是符合區內行情的。不過本案為半毛胚規劃，須再預估2-4萬/坪左右的裝修費用，須再留意是否符合預算。

福樺富貴中山評價：

福樺富貴中山位於林口家樂福生活圈，鄰近富貴森林公園及全聯等生活機能。為半毛胚屋的規劃，適合對於房屋規劃較有想法的朋友。A、B戶型約15樓以下的視野會受到童話世紀的阻擋，C、D及E戶型在未來長耀建設26樓高的建案完工後，採光可能會受到不小的影響，會介意的讀者可再多留意這些部分。