看屋筆記:台北市松山區松耘樸石(個案+價格分析)

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看屋筆記:台北市松山區松耘樸石(個案+價格分析)

松耘樸石

松耘樸石位於敦化北路及南京東路四段的巷子內,步行2分鐘即達捷運台北小巨蛋站,周邊除了有IKEA、微風南京等商場林立,還有許多知名飯店及企業總部聚集,接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧!

 

松耘樸石 外觀實景圖

松耘樸石 外觀實景圖

 

建案特色:

 

1. 地點位置佳,交通便捷、生活機能豐富

  • 交通方面,步行約2分鐘可達捷運台北小巨蛋站,10分鐘達南京復興站,車程約6分鐘可達松山機場。
  • 步行5分鐘可達敦化國小、敦化國中雙敦學區,家長接送方便。
  • 鄰地即為去年剛完工的開發金總部大樓,周邊還有台北金融中心、台塑大樓總部、宏國大樓等知名商辦林立。
  • 臺北文華東方飯店、微風南京百貨及IKEA城市店皆在步行10分鐘內,周邊商家林立,還有中華公園、台北田徑場及台北小巨蛋,購物、休閒、影視娛樂、運動一應俱全。

 

2. 戶數少,採光通風佳,空間坪效佳

  • 本案小基地開發,位於靜巷內,社區戶數僅36戶,皆規劃1至2房的戶型,出入相對單純。
  • 基地三面臨路,一層3戶,因此戶戶邊間。
  • 在本區推案中較稀有全案規劃小坪數戶型,且一層3戶,相對一般小坪數建案單層5至6戶,較為難得。
  • 客廳配置落地窗、臥室配置低檯度窗框,大面積開窗,採光通風效果佳。
  • 全案柱外推,格局方正、室內無柱,空間利用最大化。

 

3. 建材設備佳

  • 本案每戶皆採用防火雙面鑄鋁門、耶魯四合一電子鎖,YKK AP氣密隔音窗、台玻LOW-E雙層膠合玻璃。
  • 衛浴雖皆未開窗,但都有配置單層排氣系統及知名品牌暖風機。
  • 地下室配置有電話強波器,在地下室停車場也有良好收訊。

 

松耘樸石格局分析:

 

1. 松耘樸石樓高7層,住家共計36戶,分為A、B棟2棟,為連棟對稱設計,僅1樓可相通、其他樓層平面不相通,2棟標準層皆一層3戶、設有1部電梯,3戶1梯、電梯數充足,格局坪數規劃有1房(20.66/21.75坪)、2房(29.34坪),1樓設有2戶店面(只租不售)。

2. 本案地下3層,車道及停車空間地板鋪設石磚,共設升降平面車位30部,不強制選配車位。

3. 公設部分,社區入門即為挑高4.2M的二進式門廳、中庭水池,1樓還設有交誼廳及信箱區,頂樓設有空中花園,地下1樓設有垃圾冷藏室。另社區設置有24小時保全,以及可透過line或app使用秘書服務。

4. 大部分戶型為毛胚狀態交屋,其室內格局可依個人需求調整;另亦有帶裝潢戶型可供挑選、裝潢價格另計。

 

松耘樸石  標準層平面圖

松耘樸石  標準層平面圖

 

5. 下面分為2區塊來介紹本案標準層格局:

(1) 黃色區塊(A2/A3/B1/B2戶)為1房1衛的規劃,坪數約20.66/21.75坪。

  • 皆為單面採光,客廳、房間皆在採光面上,房間大小可放置雙人床。
  • A2/B2戶有獨立玄關,A3/B1戶玄關空間有開窗。
  • 衛浴可配置三件式、乾濕分離,洗手台外置,無開窗。
  • 廚房皆為開放式,A2/B2戶可規劃L型,A3/B1戶較適合規劃單排,瓦斯或電磁爐皆可配置。
  • 陽台空間充足,動線自客廳進出。
  • A2戶客廳臨8M巷道、面2層透天公寓,棟距足夠,選擇3樓以上會有較佳視野;B2戶臨8M巷、面國有地,其現況為停車場,棟距充足、視野開闊;A3/B1戶客廳面中庭,棟距充足、視野佳。

 

(2) 藍色區塊(A1/B3戶)為2房1衛的規劃,對稱設計、格局配置相同,坪數約29.34坪。

  • 為邊間雙面採光,客廳、廚房、房間皆在採光面上,次臥空間較適合擺放單人床。
  • 客廳格局方正。
  • 衛浴可配置三件式、乾濕分離,無開窗。
  • 廚房有開窗,可規劃開放式、雙排及中島餐桌,瓦斯或電磁爐皆可配置,已預留冰箱及電器櫃空間。
  • 陽台空間充足,動線自客廳進出。
  • A1戶客廳臨8M巷道、面2層透天公寓,棟距足夠,選擇3樓以上會有較佳視野;B3戶臨8M巷、面國有地,其現況為停車場,棟距充足、視野開闊。

 

實價登錄分析:

 

松耘樸石位於台北小巨蛋生活圈

台北小巨蛋生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$145.25萬/坪,房價漲幅部分台北小巨蛋生活圈較一年前+13.09%(屋齡0-5年)。

整體而言台北小巨蛋生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。

 

1. 台北小巨蛋生活圈

松耘樸石:屋齡1年。開價155~165萬/坪。近一年成交價135.39萬/坪。

璞園樸園:預售屋。平均成交價154.54萬/坪。近一年成交價154.01萬/坪。

筑丰敦匯:預售屋。平均成交價143.35萬/坪。近一年成交價143.2萬/坪。

 

台北小巨蛋生活圈 個案周邊行情圖

台北小巨蛋生活圈 個案周邊行情圖

 

2. 南京三民生活圈周邊行情

南京三民生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$133.08萬/坪,房價漲幅部分南京三民生活圈較一年前+73.96%(屋齡0-5年)。

鐫萃:預售屋。平均成交價157.27萬/坪。近一年成交價157.27萬/坪。

詠綸湛:預售屋。開價133萬/坪起。

揚昇君隆:預售屋。平均成交價125.86萬/坪。近一年成交價125.86萬/坪。

 

南京三民生活圈 個案周邊行情圖

南京三民生活圈 個案周邊行情圖

 

3. 總體來看,台北小巨蛋生活圈近一年新案成交價高於南京三民生活圈,每坪價差約10萬左右,兩區雖皆有捷運站支撐,不過台北小巨蛋生活圈較接近台北市核心區域,周邊商場、飯店等商業設施豐富,且不乏大型商辦林立,區位條件較優,相對熱鬧、平均房價也較高。

台北小巨蛋生活圈新案單價多落在135~155萬元之間,若為知名品牌推案則價格會較高,整體來說,松耘樸石價格符合區域市場行情。

 

松耘樸石評價:

 

本案位於敦北南京商圈的靜巷內、鬧中取靜,周邊生活機能及交通條件具優勢,也是本區較難得規劃小坪數、小房型的新建案,相當適合在周邊商辦工作、尚未成家的上班族。

松耘樸石目前為成屋狀態、可較快入住,整體不論格局裝潢、建材設備及是否購買車位皆自由彈性,可依照個人喜好規劃。

如果需求為1至2房、最近有在觀望松山區一帶的房子,不妨可以參考看看松耘樸石

更新時間 2022/05/13
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