看屋筆記:新北市新莊區瀚羽蒔光(個案+價格分析)

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看屋筆記:新北市新莊區瀚羽蒔光(個案+價格分析)

瀚羽蒔光

新莊市區生活圈發展時間較早,生活機能相當完善,新莊運動公園、部立台北醫院等皆在其中,在聯外交通上也相當便利。這次要介紹的是由財團法人盲人重建院自建自售的瀚羽蒔光,坐落於新莊兩大交通幹道中正路和中環路交界的角地上,可以快速串聯國道一號及65快速道路。主打全棟SRC鋼骨結構,產品規劃小坪數的2-3房,讓我們一起來看看還有什麼特色吧。

 

建案特色:

 

1. 質感建材選用

  • 全棟主結構採用SRC構造,柱身以CFT柱內灌漿。筏式基礎搭配圓形基樁設計,提升建築的穩固程度。
  • 配備AI人臉辨識門禁及單層排氣系統,提升後疫情時代的安全性。
  • 選用日本昭和鋁門氣密窗,降低位於交通要道的車輛噪音。
  • 電動車友善社區,預留管線,具便利性。

2. 具備地段優勢

  • 3分鐘可連接65快速道路,5分鐘可連接國道一號,交通便利性高,交通順暢時20分鐘內可抵達台北車站。
  • 距離捷運輔大站約600公尺,步行約10分鐘可抵達。

 

瀚羽蒔光格局分析:

 

瀚羽蒔光 一樓平面圖

 

1. 瀚羽蒔光為一棟式規劃,地上21層,地下4層,共計149戶住家,11戶的店面及商場分別在1樓及2樓,部分公設設置在3樓。

2. 車位規劃117個坡道平面車位,獨立式車道規劃,從60米寬的中環路進出,出入不影響住戶;汽機車分道,提升安全性。

3. 標準層每層8戶,搭配3部電梯,電梯戶別比稍低,可能會影響使用上的方便性。

4. 基地三面臨路,南側面22米的中正路,西側面60米的中環路,較低樓層的視野易受到高架的65快速道路阻擋。在中正路及中環路的交叉路口上有人行天橋,東側為通學道路,多為約6層樓高的老舊公寓,此外有屋齡7年,樓高18樓的翔譽天心,北面為23樓高的建案全坤峰碩

 

瀚羽蒔光 標準層平面圖

 

5. 橘色部分為2房規劃,坪數約20-30坪

  • C、D戶型格局相似,坪數約20坪,皆為單面採光。
    • 進門為客廳空間,無直接採光且電視牆受限於主臥室門的位置,電視擺放位置較受影響。
    • 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台,具便利性。
    • 兩個房間皆有對外窗,且皆可擺放雙人床,但在擺放梳妝台後可能會影響到衣櫃門的開關,使用上須多注意此部分。
    • 衛浴為3件式規劃,受限於採光面的影響,無對外窗,較為可惜,在意衛浴通風效果的朋友需多加留意。
  • E戶型坪數約25坪,單面採光。
    • 進門為餐廳,左側為客廳空間,可依照需求進行彈性規劃,同樣也是有採光及安定面受限的問題,規劃上需稍作留意。
    • 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台,便利性佳。
    • 兩個房間皆有對外窗,且皆可擺放雙人床,但在擺放梳妝台後可能會影響到衣櫃的使用,需在留意此部分的規劃。
    • 衛浴為3件式規劃,較為特別的是,此格局衛浴將馬桶及淋浴間分開隔間,方便洗手台彈性使用。受限於採光面的影響,無對外窗,較為可惜,可多注意潮濕問題。
  • G戶型坪數約30坪,雙面採光。
    • 進門為客、餐廳空間,客廳位於採光面上,採光佳。
    • 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台,較為方便;冷氣室外機放置於雨遮,不佔用陽台面積。
    • 兩個房間皆有對外窗,次臥空間較小,在擺放書桌或梳妝台後僅可擺放單人床。
    • 1.5套衛浴規劃,主衛規劃半套衛浴,客衛為三件式規劃,在2房產品中較為少見。皆有對外窗,通風效果佳。
  • H戶型坪數約24坪,單面採光。
    • 進門為客、餐廳空間,側邊可做鞋櫃收納。整體採光留給廚房、衛浴及主臥,客廳有暗廳的疑慮。
    • 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台,具方便性。
    • 此房型規劃較大的私人空間,兩個房間皆可擺放雙人床,主臥採光良好,次臥則無對外窗。
    • 衛浴為三件式規劃,有對外窗,通風良好。

6. 藍色部分為3房規劃,坪數約36坪

  • A戶型坪數約36坪,雙面採光。
    • 進門為餐廳空間,後側為客廳,採光良好。但餐廳與客衛距離較近,會介意者可再多評估此部分。
    • 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台,具方便性。廚房空間較小,冰箱需擺放在廚房外側。
    • 三個房間皆有對外窗,主臥及較大的次臥可擺放雙人床,較小的臥室僅可擺放單人床。
    • 雙衛浴規劃,皆為三件式設計,客衛的馬桶及淋浴間可分開個別使用。主衛有對外窗,客衛受限於採光面無對外窗,較為可惜,須留意通風問題。
  • B、F戶型格局相似,坪數約36坪,雙面採光。
    • 進門為餐廳,後方為客廳空間,外側為景觀陽台,採光良好。
    • 廚房為單排獨立式規劃,動線連接工作陽台,具方便性。冷氣室外機放置於雨遮,不佔用陽台面積。
    • 三間房間皆有對外窗,主臥及較大的次臥皆可擺放雙人床,較小的臥室僅可擺放單人床。
    • 雙衛浴規劃,皆為三件式設計,且皆有對外窗,通風良好。

 

實價登錄分析:

 

瀚羽蒔光位於新莊市區生活圈

新莊市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$51.65萬/坪。房價漲幅部分新莊市區生活圈較一年前+11.80%(屋齡0-5年),整體而言本區目前屬於價漲量縮的情況。

 

1. 新莊市區生活圈個案

瀚羽蒔光預售屋。開價56-62萬/坪。

全坤峰碩預售屋。

宸熙丰悦預售屋。平均成交價57.47萬/坪。

 

新莊市區生活圈個案周邊行情

 

2. 新莊副都心重劃區個案

百邑富都匯預售屋。近一年成交價59.4萬/坪。

三發易采屋齡1年。近一年成交價52.61萬/坪。

麗寶快樂星球屋齡2年。近一年成交價51.98萬/坪。

 

新莊副都心重劃區個案周邊行情

 

3. 新莊市區生活圈發展時間較早,整體生活機能相當完整且多樣;新莊副都心重劃區內則有近兩年完工,面積高達3.1萬坪的宏匯廣場。新莊副都心重劃區近期的新屋成交價、不分屋齡的一年成交價再到一年成交量皆高於新莊市區生活圈。雖然尚未有實價登錄資料,但從開價觀察,瀚羽蒔光是符合區內行情的。

 

瀚羽蒔光評價:

 

瀚羽蒔光位於新莊市區生活圈,基地的西側即為65快速道路,聯外交通方便,且鄰近多個商圈,2-3房較小坪數的規劃適合首購族群與小家庭。但因為於兩大車流量高的要道,可再多評估噪音問題是否能有效解決,且因與高架的65快速道路距離較近,建議F、G兩戶選擇中高樓層視野較不受阻擋。2房產品有暗廳的狀況,另外H戶型有暗房的問題,重視採光的朋友需多留意。

更新時間 2022/05/11
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