看屋筆記：高雄市左營區華友聯NeXT21(個案+價格分析)
閱讀重點
高雄市左營區擁有台灣南部唯一三鐵共構的新左營站，區內還有高雄知名的漢神巨蛋、瑞豐夜市，其中位於果貿生活圈的桃子園新區，歷經海軍勵志新村舊址眷改、鐵路地下化等工程後，近幾年陸續推出大規模建案，今天就一起來看看該區的新推案：華友聯NeXT21。
建案特色：
1. 建材設備佳，全案住家戶戶相同標配、小坪數房型同享
- 大門配置鑄鋁門，採用中華鋁門窗，全室鋪設冠軍SPC地板，降噪耐磨。
- 因應健康防疫，採用VAF智慧淨流住宅系統，充分淨化空氣；採用3M的全戶淨水系統及廚下生飲淨水系統，減去高雄常令人在意的水質疑慮。
- 廚房設備採用日本Clean up廚櫃、德國BOSCH全崁式洗碗機。
- 衛浴方面採用德國V＆B、GROHE品牌設備，以及日本Panasonic的全自動馬桶。
2. 三面臨路大基地，設全坡平車位且車戶比近1：1
- 華友聯NeXT21基地三面臨路、面積近兩千坪，社區具規模，公設豐富、有設置游泳池。
- 本案車位數量480部，與住家戶數相同、配比充裕，且全數皆為平面車位，兩房也可購買平面車位。
- 電動車友善：結合EMS充電能源管理系統，地下室每層皆設置60個電力供應盤(含網路交換器)、電纜架及智能充電後台，方便日後車主自行依愛車規格佈設管線及充電樁。
3. 地點位置佳
- 華友聯NeXT21開車1分鐘可至左營大路，該路直通高雄煉油廠舊址，也就是預計今年台積電將進駐設廠的楠梓產業園區，約10分鐘車程可達台積電預定廠區，區位未來發展可期。
- 距離高雄熱鬧商圈都不算太遠，高雄美術館、漢神巨蛋購物廣場皆在車程10分鐘內。
- 聯外交通方面，距本案車程約2分鐘即可達內惟火車站、5分鐘至左營火車站，約6分鐘上國道10號，約10分鐘抵達高鐵站，可輕鬆出行外縣市。
華友聯NeXT21格局分析：
1. 華友聯NeXT21樓高18層，住家共計480戶，分為A、B、D、E棟4棟，以標準層來看，A棟皆為一層5戶、設有2部電梯，B、E棟一層8戶，D棟一層9戶，皆設3部電梯，2.5～3戶1梯、電梯數充足。格局坪數規劃有2房(23/26/27/28坪)、3房(35/36/37/38/39坪)、4房(47坪)，1樓設有17戶店面。
2. 本案地下4層，計有坡道平面車位480部。
3.本案公共設施包含有接待大廳、交誼廳、游泳池、SPA、自修教室、視聽KTV、兒童遊戲區、瑜伽教室、健身房、多功能廚藝教室、中庭花園等，公設比約35％。
華友聯NeXT21 標準層平面圖
4. 下面分為5個區塊來介紹本案標準層格局：
紅色區塊（A2/B7/B8/D2/D3/D7/D9/E2/E3戶）為1+1房1衛的格局規劃，坪數約23/26/27坪。
- 皆單面採光，房間都有開窗，空間充足、皆可放置雙人床、衣櫃及化妝桌，使用坪效高。
- +1房需自行隔間，因隔間後客廳會是暗廳，故建議留作開放式空間。
- 客廳格局方正，入口處的空間可另規劃開放式書房。
- 廚房空間皆為半開放式，如有需求可隔間，皆有預留冰箱空間，A2戶雙排、有預留電器櫃空間。
- 衛浴乾濕分離、配置三件式，無開窗。
- A2戶面海青工商，享永久寬闊棟距，視野開闊；B7/B8/D2/D3/E2/E3戶面向社區內鄰棟，E2/E3戶棟距稍窄、採光通風效果可能受影響，其餘戶別棟距尚足；D7/D9戶臨12M道路、面鄰案18層「悅誠」，棟距至少15M以上、棟距充足。
橘色區塊 (D8戶) 為2房2衛的格局規劃，坪數約28坪。
- 單面採光，房間皆在採光面上，空間皆可放置雙人床、衣櫃及化妝桌，使用坪效高。
- 客廳格局方正，入口處的空間可另規劃開放式書房。
- 2衛浴皆乾濕分離、配置三件式，主衛有開窗。
- 廚房空間皆為半開放式，如有需求可隔間，有預留冰箱空間。
- 臨12M道路、面鄰案18層「悅誠」，棟距至少15M以上、棟距充足。
黃色區塊為2+1房2衛產品：
- B2/B3/E7/E8戶：對稱設計、格局配置相同，坪數約35坪
- 單面採光，2+1房皆在採光面上。
- 客廳採光需透過+1房，因此建議留作開放式空間，如書房或臥榻等用途。
- 主臥可規劃更衣室空間連結主衛、動線佳。
- 2衛浴皆乾濕分離三件式、無開窗。
- 廚房空間開放式、雙排設計，有預留冰箱及電器櫃空間。
- 皆配置2個陽台，景觀陽台動線上需自+1房進出。
- B2/B3戶面海青工商，享永久寬闊棟距，視野開闊；E7/E8戶臨12M道路、面鄰案18層「悅誠」，棟距充足至少15M以上。
- A5/A6/E1/E9戶，坪數約35/38/39坪
- 皆邊間雙面採光，2+1房都有開窗、大小皆可放置雙人床。
- 客廳格局方正、安定面足夠，E9戶有獨立餐廳空間，A5/A6戶有獨立玄關、可規劃鞋櫃空間。
- 衛浴皆乾濕分離三件式，僅主衛有開窗。
- 廚房皆有預留冰箱空間，E1/E9戶單排式，A5/A6戶雙排式、有預留電器櫃空間。
- 皆配置2個陽台，動線上景觀陽台自+1房進出、工作陽台自廚房進出。
- A5戶面向社區內E棟，棟距稍窄；E1/E9戶臨12M道路面鄰地，目前為停車場，棟距充足，現況視野開闊，預計未來將興建華友聯三期建案。
綠色區塊為3房產品：
- B1/B9/D1/D5/D6/D11/E5/E6戶格局配置相似，坪數約35～37坪
- 邊間雙面採光，3間房間都有開窗，大小皆可放置雙人床。
- 客廳採光需透過廚房，有獨立玄關、可規劃鞋櫃空間。
- 衛浴皆乾濕分離、三件式、有開窗。
- 廚房開放式、單排設計。
- 景觀陽台動線上B9/D1/D5/E5戶自主臥進出、B1/D6/D11/E6戶自次臥進出，工作陽台皆空間充足、自廚房進出。
- B1戶面海青工商，視野較佳；D6/D11/E6戶面鄰案18層「悅誠」，棟距尚充足；B9/D1/D5/E5戶面社區內鄰棟，其中E5戶棟距稍窄。
- B5/B6戶，坪數約37/35坪
- 邊間雙面採光，3間房間都有開窗，B6戶其中1次臥較適合放置單人床。
- 客廳格局方正，B5戶有獨立玄關、可規劃鞋櫃空間。
- 衛浴皆乾濕分離、三件式，僅主衛有開窗。
- 廚房皆已預留冰箱空間，B5戶開放式、單排設計；B6戶半開放式、L型，如有需求可隔間，
- B6戶只有1陽台，空間充足，動線上客廳或次臥皆可進出。
- 客廳方向面鄰案15層「i世界」，棟距尚充足，若選擇16樓以上視野較佳。
藍色區塊（A1/A3戶）為3+1房2衛的規劃，坪數約47坪。
- 邊間三面採光，3+1房都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
- 客廳格局方正、安定面足夠，餐廳牆面可規劃收納櫃。
- 主衛配置四件式，客衛乾濕分離、三件式，皆有開窗。
- 廚房開放式，位置在入門處，已預留冰箱空間。
- 景觀陽台動線上可自客廳或+1房進出。
- 客廳皆面海青工商，享永久寬闊棟距，視野開闊。
實價登錄分析：
果貿生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.25萬/坪，房價漲幅部分果貿生活圈較一年前-4.74%(屋齡0-5年)。
整體而言果貿生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。
1. 果貿生活圈周邊行情
華友聯NeXT21：屋齡2年。平均成交價35.79萬/坪。近一年成交價37.74萬/坪。
悅誠：屋齡5年。平均成交價19.77萬/坪。近一年成交價30.34萬/坪。
翡翠流域：屋齡5年。平均成交價24.6萬/坪。近一年成交價32.58萬/坪。
果貿生活圈 個案周邊行情圖
2. 高雄美術館特區
受惠於鐵路地下化、中華路平面化以及台17線截彎取直工程，使得北高雄市區沒有了鐵軌阻隔，加上近年市府開拓馬卡綠園道、美術北三路的通車，各生活圈可以更順利互通與連結，進而高雄美術館特區向周邊延伸，與內惟、左營果貿生活圈形成大美術館生活圈。
高雄美術館特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$50.93萬/坪，房價漲幅部分高雄美術館特區較一年前-2.69%(屋齡0-5年)。
周邊行情：
美術白天鵝：屋齡2年。平均成交價30.69萬/坪。近一年成交價39.78萬/坪。
美術君御：屋齡5年。平均成交價34.4萬/坪。近一年成交價56.3萬/坪。
美術1号院：預售屋。平均成交價41.44萬/坪。近一年無交易資訊。
高雄美術館特區 個案周邊行情圖
3. 高雄美術館特區街廓整齊，學區完整，近年又增設了幾個輕軌站點，加上已發展一段時間，區內生活機能成熟，綠海景觀與靜謐氛圍受到不少人喜愛，成為北高雄目前房價最高的核心區域，近一年平均成交價已穩定站上3字頭、往4字頭邁進。果貿生活圈目前新推案集中於桃子園新區，多為大基地開發、量體規模大，生活機能尚在發展階段，新案成交價近年也已突破2字頭。
兩區域今年平均價格成長12％、31％，漲幅皆相當大，若台積電確實如期於今年設廠，因地理位置上果貿生活圈更加鄰近楠梓產業園區，房價可望往高雄美術館特區看齊、站上3字頭。
華友聯NeXT21部分戶別可享有面學校第一排的永久大棟距，建材設備優於區域一般建案，開價36-48萬元/坪，持續帶動區域房市。
華友聯NeXT21評價：
華友聯NeXT21建材設備相當不錯，且為知名建商華友聯推案，提供有售後服務包含全戶三年保固、歲末年終補漆服務，並設有專屬APP，提供即時線上報修、團購家電、線上商城等服務。
本案公設豐富，梯戶比與車位數量都充足，規劃2至4房，挺適合首購、自住需求的族群，周邊環境清幽、多為住宅區，區域仍處發展中階段，機能多倚賴果貿社區，不過距離上也不算太遠，步行約10分鐘即可達果貿公有市場。需稍加留意的是部分戶別對外棟距稍窄，以及附近有變電所，不過該變電所有加蓋包覆美化、且非直接相鄰本案，出入動線及屋內不會直接看見。
有在觀望北高雄一帶的房子，對美術館周邊有興趣但有預算考量，若房型符合需求的話都不妨可以參考看看！