看屋筆記:新北市板橋區天玥(個案+價格分析)

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看屋筆記:新北市板橋區天玥(個案+價格分析)

天玥

板橋車站捷運、高鐵、台鐵三鐵共構,近年加上環狀線開通的交通利多,江翠北重劃區也陸續推出新建案,房市熱度持續高漲。今天要介紹的天玥,位置鄰近板橋的湳雅夜市及府中商圈,是區域少見的新建案,接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧!

 

建案特色:

 

1. 戶戶採光通風佳、挑高3米6

  • 一層1至2戶,每戶皆為邊間、2面以上採光,1房戶型同享好採光。
  • 各戶房間、衛浴皆開窗,通風效果佳。
  • 樓高挑高3.6M,空間較舒適、不壓迫。

 

2. 聯外交通便利、生活機能無虞

  • 若為自駕出行,開車2分鐘即可上台65快速道路,往北可通往新莊五股,向南可往土城方向、且可接往國道3號,聯外交通相當便利。
  • 大眾運輸方面,步行約8分鐘可達捷運府中站;車程約5分鐘可達浮洲車站、8分鐘則可達三鐵共構的板橋車站。
  • 周邊生活機能完備無虞,步行1分鐘即有7-11便利商店,5分鐘至全聯等連鎖超市、湳雅觀光夜市,8分鐘達黃石市場。

 

3. 建材設備佳

  • 本案每戶皆採用防火鑄鋁門、正新氣密窗及台玻LOW-E雙層膠合玻璃。

 

天玥格局分析:

 

1. 天玥樓高6層,共計10戶,為獨棟設計,標準層一層2戶,6樓一層1戶,設有1部電梯,1~2戶1梯、電梯數充足,格局坪數規劃有1房(16坪)、2房(27坪)、3房(38坪),公設比約38%。

2. 本案地下1層,1樓設機械車位3部以及平面車位2部。

3. 大部分戶型為毛胚狀態交屋,其室內格局可依個人需求調整;另亦有帶裝潢戶型可供挑選、裝潢價格另計。

 

天玥  標準層平面圖

金富天玥  標準層平面圖

 

4. 下面分為2區塊來介紹本案標準層格局:

(1) 橘色區塊(B戶)為1房1衛的規劃,坪數約15.91坪。
(2022年5月更新:此戶型皆已完售)

  • 邊間3面採光,客廳、房間皆在採光面上。
  • 客廳安定面略有不足,有獨立玄關,牆面適合規劃衣櫃及收納櫃體。
  • 衛浴有開窗、可配置三件式,洗手台外置。
  • 廚房較適合規劃單排,瓦斯或電磁爐皆可配置。
  • 陽台動線自玄關處進出。
  • 客廳及房間臨6M現有巷道、面鄰棟5層舊公寓,棟距足夠。

 

(2) 綠色區塊(A戶)為2房1衛的規劃,坪數約26.63坪。

  • 為邊間、前後採光,客廳及房間皆在採光面上,次臥空間較適合擺放單人床。
  • 客廳格局方正,安定面充足,餐廳牆面可規劃收納空間。
  • 衛浴有開窗、可配置三件式,洗手台外置。
  • 廚房單排式,瓦斯或電磁爐皆可配置,已預留冰箱空間。
  • 陽台空間充足,動線自廚房進出。
  • 客廳及房間方向臨22M板城路,面湳仔溝及65快速道路高架,棟距寬闊,但低樓層視野可能有所遮蔽。

 

實價登錄分析:

 

天玥位於社後生活圈,接近與府中生活圈的交界,

社後生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$59.88萬/坪,房價漲幅部分社後生活圈較一年前+17.18%(屋齡0-5年)。

府中生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$58.35萬/坪,房價漲幅部分府中生活圈較一年前+6.19%(屋齡0-5年)。

整體而言目前狀態社後生活圈價漲量縮府中生活圈價量俱漲

 

1. 社後生活圈 周邊行情

天玥:屋齡0年。開價53~55萬/坪。近一年成交價53.23萬/坪。

源邸:屋齡3年。平均成交價52.82萬/坪。近一年成交價52.66萬/坪。

帝后花園:屋齡3年。平均成交價55.74萬/坪。近一年成交價55.02萬/坪。

墩璞御極:屋齡5年。平均成交價57.91萬/坪。近一年成交價54.61萬/坪。

 

社後生活圈 個案周邊行情圖

社後生活圈 個案周邊行情圖

 

2. 府中生活圈 周邊行情

新美齊画世代:預售屋。平均成交價58.26萬/坪。近一年成交價58.26萬/坪。

府中贊:屋齡3年。平均成交價61.09萬/坪。近一年成交價62.86萬/坪。

昇陽文薈:屋齡3年。平均成交價59.55萬/坪。近一年成交價62.35萬/坪。

 

府中生活圈 個案周邊行情圖

府中生活圈 個案周邊行情圖

 

3. 就地理位置而言,府中生活圈更靠近板橋區的商業核心——新板特區,生活機能更成熟,且有捷運板南線的府中站支撐、保值性較高,府中生活圈新建案價格約58~62萬/坪,社後生活圈價格平均則落在52~57萬/坪,單坪價差5萬左右。

天玥位於社後生活圈西南側,步行3分鐘過西門街即達府中生活圈,區位條件上與府中生活圈相近,總體來說,天玥價格符合區域市場行情。

 

天玥評價:

 

近幾年板橋區推案多以重劃區佔大宗,舊市區則面臨土地開發飽和,天玥周邊多為老舊公寓,是區域難得的新建案,聯外交通便利具優勢,不論是大眾運輸或是自駕通勤都很方便。

另外基地西側的湳仔溝有規劃自行車道,自本案走路5分鐘也可抵環河公園、8分鐘可達板橋體育館,相當適合喜歡戶外運動的朋友。

本案公設比38%稍高,不過規劃純住宅、無店面,社區單層1至2戶、僅10戶,出入相對單純,且較一般建案具隱私性。天玥為成屋狀態、可較快入住,如果最近有在板橋一帶找房子的,不妨可以參考看看。

更新時間 2022/05/10
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