看屋筆記：台北市南港區金富御碩(個案+價格分析)
閱讀重點
後山埤生活圈介於信義、南港、松山區交界，可享有信義區的繁榮和松山、南港車站多鐵共構的便利，金富御碩就位於後山埤站2號出口3分鐘，周邊交通及生活機能都相當豐富，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！
建案特色：
1. 戶數少，戶戶邊間、採光充足
- 本案小基地開發，純住宅規劃、無店面，社區戶數僅19戶、出入相對單純。
- 一層2或4戶，戶戶為邊間，皆可享2面以上的採光。
- 客廳配置落地窗、房間配置低檯度窗框，大面積開窗，採光效果佳。
2.地點位置佳
- 本案離捷運後山埤站僅220M、步行約3分鐘，車程5分鐘可至松山車站、8分鐘至南港車站。
- 周圍遍佈連鎖超市、咖啡廳，如全聯、星巴克等，也有各式餐飲小吃、商店、診所林立，機能完整、生活無虞。
- 步行10分鐘內可抵達學區修德國小、成德國小及成德國中。
- 步行1分鐘即可至七千坪玉成公園，公園內還設有籃球場、網球場及游泳池等設施，散步運動皆宜，距南港國民運動中心也僅約10分鐘步程。
3. 建材設備佳
- 本案每戶皆採用防火鑄鋁門、耶魯四合一電子鎖，YKK AP氣密隔音窗、台玻LOW-E雙層膠合玻璃。
- 衛浴部分皆使用日本TOTO品牌設備，包含五金、面盆及浴室乾燥機，馬桶採用一體成形全自動馬桶，具免治功能。
- 廚房標配使用林內雙機。
金富御碩格局分析：
1. 金富御碩樓高6層，共計19戶，獨棟設計，標準層一層4戶、6樓一層2戶，設有1部電梯，2～4戶1梯、梯戶比稍差，不過僅19戶共用一梯、使用率相對低。格局坪數規劃有1房(13.83/15.36坪)、2房(24.99/25.56/28.73坪)、4房(41.02坪)，公設比約38％。
2. 本案地下2層，設倉儲式車位13部，以及1樓平面車位2個（1個目前已售出）。
3. 公設部分，1樓設有接待大廳及電子信箱區，頂樓設有空中花園。
4. 全案樑柱外推設計，格局方正、室內無柱。
5. 毛胚狀態交屋，室內格局可依個人需求調整，且不強制選配車位，整體彈性。
金富御碩 標準層平面圖
6. 下面分為2區塊來介紹本案標準層格局：
(1) 橘色區塊（A3/A5戶）為1房1衛的規劃，坪數約13/15坪。
（2022年5月更新：此2戶型皆已完售）
- 皆為邊間雙面採光，A3戶採光面大，房間、廚房皆在採光面上。
- A3戶格局方正，牆面適合規劃衣櫃及收納櫃體。
- 衛浴皆配置三件式、乾濕分離，洗手台外置，僅A3戶有開窗。
- 廚房較適合規劃單排，瓦斯或電磁爐皆可配置。
- 陽台空間相當充足，A3戶陽台相對寬敞。
- A5戶面向8M巷道，棟距充足；A3戶面後棟4層公寓，棟距約4～5M，通風可能受影響。
(2) 綠色區塊（A1/A2戶）為2房1衛的規劃，坪數約25/28坪。
- 皆為邊間雙面採光，房間皆在採光面上，A2戶次臥空間較適合擺放單人床。
- 客廳格局方正，A2戶安定面略有不足，A1戶有獨立玄關、可規劃收納空間。
- 衛浴皆配置三件式、乾濕分離，洗手台外置，僅A2戶有開窗。
- 廚房較適合規劃單排，瓦斯或電磁爐皆可配置。
- 陽台空間相當充足，A1戶陽台相對寬敞。
- A1戶面向8M巷道，棟距充足；A2戶面後棟4層公寓，棟距約4～5M，通風可能受影響。
實價登錄分析：
1. 後山埤生活圈
(1)目前狀態
後山埤生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$122.31萬/坪，房價漲幅部分後山埤生活圈較一年前+2.86%(屋齡0-5年)。整體而言後山埤生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。
(2)周邊行情
金富御碩：屋齡6年。平均成交價97.42萬/坪。近一年無交易資訊。
信義逸居：屋齡9年。平均成交價97.63萬/坪。近一年無交易資訊。
皇鼎一品：屋齡4年。平均成交價90.78萬/坪。近一年無交易資訊。
後山埤生活圈 個案周邊行情圖
2. 永春生活圈
(1)目前狀態
永春生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$140.53萬/坪，房價漲幅部分永春生活圈較一年前-5.56%(屋齡0-5年)。整體而言永春生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。
(2)周邊行情
達麗101：屋齡8年。平均成交價101.17萬/坪。近一年成交價128.38萬/坪。
展宜詠喆：屋齡3年。平均成交價89.86萬/坪。近一年無交易資訊。
信義The One：屋齡1年。平均成交價106.02萬/坪。近一年無交易資訊。
永春生活圈 個案周邊行情圖
3. 後山埤生活圈與永春生活圈皆有捷運站支撐，也都擁有完善的生活機能，雖然兩區域僅一路之隔，近一年新大樓成交單價卻價差有28.21萬/坪。就地理位置來看，永春生活圈更靠近台北市核心的信義計畫區，有較好的抗跌性，區位條件較佳。
與周邊規劃相近個案相比，金富御碩價格略高於區域市場行情。
金富御碩評價：
金富御碩目前為成屋狀態、可較快入住。公設比38%稍高，不過整體公設裝潢走精品飯店路線，可依據自己的喜好評估。基地周邊生活機能完善，學校、公園、醫院、各式商店都一應俱全，位處靜巷內、周遭多為住宅區，不過多為較老舊的公寓，是區域少有的新建案。因相當接近捷運站，若有想在後山埤周邊看房的通勤族，都不妨可以參考看看！