看屋筆記：桃園市桃園區雲世代(個案+價格分析)

位於桃園區核心的中路重劃區，是近期話題最夯的推案熱區，鄰近中正藝文特區及桃園市政府，為居住環境優質的純住宅區。今天要介紹的雲世代就位於中路重劃區最東側的主幹道——永安路上，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

建案特色：

1. 本區少見的雙套房格局規劃，建材設備不錯

• 23-25坪雙套房：本案規劃有本區域少見的雙套房型，一次購入2套房，出入口獨立，購屋後可住1戶、租1戶，解決傳統套房不易貸款問題，以投資角度來看還不錯，對小資族有吸引力。
• 室內挑高、空間利用佳：各戶室內皆挑高3米6、較不壓迫，設計樑柱外推，讓空間最大化利用、提升坪效。
• 建材設備不錯：有銀級綠建築標章，配置維夫拉克電子鎖、TOTO馬桶及櫻花廚具。

2. 前後皆退縮規劃開放空間，保持充足棟距

• 本案基地北面臨20M永安路，再加上6M退縮、3M人行步道及規劃沿街開放空間，此面向戶型可保持至少30M的舒適棟距。
• 西南側緊鄰兒二公園，且南臨8M慈文路468巷一側亦規劃有廣場及沿街開放空間，再加上5M退縮、3M人行步道，此面向戶型可享有永久綠帶的大棟距、視野開闊。

3. 位新舊市區交界，周邊生活機能佳

• 本案位處區內主幹道永安路上，社區前後分別為中路重劃區及中正路生活圈，恰好座落於兩生活圈的分界處，地點位置優越。
• 下樓即可達公園和超商，500M內還有全聯、何嘉仁及萬坪風禾公園，1KM內可達永順國小、康萊爾雙語中小學及慈文國中，鄰近公園、校園，享既有商圈的生活機能及便捷交通。

雲世代格局分析：

1. 雲世代樓高23層，住家共計157戶，獨棟設計，標準層一層7戶，設有3部電梯，2至3戶1梯、電梯數足夠。格局坪數規劃有雙套房(23/24/25坪)、2房(27/31坪)、3房(38坪)，1樓臨永安路側設有5戶店面，公設比約32~33％。

2. 本案地下4層，設雙向坡道車道自8M慈文路468巷進出，計有平面車位178部，車道獨立，較不會影響到樓上層住家。

3. 社區出入由8M慈文路468巷進出，接待大廳挑高7.2M，公設設有交誼廳、會客室及健身房等。

雲世代  標準層平面圖

4. 下面分為3區塊來介紹本案格局：

(1) 黃色區塊（A3/A5/A6戶）為雙套房的規劃，坪數約23/24/25坪。

• 僅A5戶的西側套房為邊間、雙面採光，有獨立玄關可規劃鞋櫃，且空間可自行配置隔斷設獨立客廳、已預留開窗；其餘戶型皆為單面採光。
• 衛浴皆為乾濕分離三件式，皆有開窗。
• A5戶東側套房廚房有隔間並預留冰箱空間，其餘皆為開放式廚房。
• 陽台共用，如有需求需自行隔開。
• A5/A6戶陽台面20M永安路，因本案有規劃退縮及開放空間，棟距充足，不過永安路車流量大，低樓層可能會受影響，擔心車聲嘈雜的需注意；A3戶及A5戶客廳面鄰棟4層透天社區，棟距約5M，選擇5F以上視野較開闊。

(2) 綠色區塊（A2/A7/A8戶）為2房產品，坪數約27/31坪。

• 皆為邊間採光，2間房間都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• 客廳安定面皆略有不足，皆有獨立玄關可規劃鞋櫃空間。
• A2戶主臥可規劃更衣室空間連結主衛、動線佳。
• A2/A8戶配置2衛浴，客衛皆為乾濕分離三件式、洗手台外置、無開窗，主衛皆有開窗，A2戶三件式、A8戶配置浴缸。A7戶僅設1衛，配置四件式、無開窗。
• 廚房A2戶L型、A7/A8戶雙排式，皆有預留電器櫃空間。
• A2戶陽台空間充足，A7/A8戶陽台晾衣空間稍嫌不足。
• A2戶客廳面鄰棟4層透天社區，棟距約5M，選擇5F以上視野較開闊；A7戶客廳面20M永安路，因本案有規劃退縮及開放空間，棟距充足，不過永安路車流量大，低樓層可能會受影響，擔心車聲嘈雜的需注意；A8戶面鄰棟3層舊透天，棟距較小，低樓層可能受影響。

(3) 藍色區塊（A1戶）為3房2衛的規劃，坪數約38坪。

• 邊間雙面採光，有1次臥未開窗、為暗房，且僅可放置單人床。
• 客廳格局方正、安定面足夠，有獨立玄關、可規劃鞋櫃空間。
• 主衛配置浴缸、有開窗，客衛乾濕分離、無開窗。
• 廚房單排式，已預留冰箱空間。
• 僅有1陽台，以3房來說陽台空間略小。
• 客廳方向面兒二公園，以及臨社區規劃的廣場及沿街開放空間，可享有永久綠帶的大棟距及開闊視野，高樓層景觀可期，亦為全案景觀最佳的戶別。

實價登錄分析：

雲世代位於中路重劃區。

中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.32萬/坪，房價漲幅部分中路重劃區較一年前+2.61%(屋齡0-5年)。

成交量部分，2020年成交2845戶，2021年成交2116戶。

整體而言中路重劃區目前呈現價漲量縮的狀態。

1. 中路重劃區為純住重劃區，全區高綠覆、低建蔽率，鄰近桃園市政府、司法園區及交流道是其地理位置上的主要優勢。總體來說可以依照區域狀況及區內主要幹道，將中路重劃區劃分為三個區段：

• 一段有司法園區，也設有社會住宅，目前新建案數量較少。
• 二段擁有重劃區最大型的萬坪防災公園(風禾公園)，重劃區先發的重點推案區，現況成屋數量相對較多，目前已有路易莎、星巴克等連鎖咖啡店進駐。
• 三段則比較靠近舊市區，鄰近力行路及永安路，力行路有傳統市場、永安路也有很多餐飲小吃及賣場，現況採買功能較方便完善、生活機能較佳。
• 雲世代位處中路重劃區三段。

中路重劃區 區段劃分示意圖

2. 中路重劃區三段 周邊行情：

雲世代：屋齡6年。平均成交價35.36萬/坪。近一年成交價40.46萬/坪。

定泰翫寶龍：屋齡4年。平均成交價31.8萬/坪。近一年成交價36.37萬/坪。

君邑富域：屋齡4年。平均成交價32.53萬/坪。近一年無交易資訊。

中路三段 周邊個案行情圖

3. 中路重劃區二段 周邊行情：

嘉璟一品硯：屋齡2年。平均成交價40.85萬/坪。近一年成交價50.56萬/坪。

豐邑風禾：屋齡2年。平均成交價36.91萬/坪。近一年成交價50.29萬/坪。

福倉心硯：屋齡2年。平均成交價36.53萬/坪。近一年成交價46.83萬/坪。

中路二段 周邊個案行情圖

4. 由於中路二段內有風禾公園等大型公園，是中路最早推案的區域，且相較中路三段距離國道交流道更近，總體價格二段會比三段來得高一些，每坪價差平均約2～5萬。整體來說，雲世代價格符合本區域市場行情。

雲世代評價：

雲世代雙套房的戶型，滿適合自住+出租，加上建商推出有首付28萬元方案，小資族或有投資需求的可以參考。不過購買此戶型也需留意日後是否可有效管理、以及格局可否更動等問題，若未來資金充裕後想要2間一起使用，空間動線不一定合乎居家機能。另因非屬一般產品，想要轉手售出的難度會增高。

本案下樓即公園，目前為成屋狀態、可較快入住。距離南桃園交流道開車約5分鐘，可快速接往國道1、2號，對於開車通勤外縣市的族群相當便捷。如果對中路重劃區的環境有興趣，房型需求有符合的話，都不妨可以考慮看看雲世代！