看屋筆記：桃園市桃園區公園琚(個案+價格分析)

桃園中路重劃區鄰近南桃園交流道、聯外便捷，區內街廓方正、綠覆高，不少大型公園錯落其中，是近年桃園的推案熱區，今天要介紹的公園琚就位於中路三段、正面運動公園，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

公園琚 外觀模擬圖

建案特色：

1. 地點位置佳

• 面公園第一排：正面6300餘坪的中路運動公園，部分戶別可享有永久大棟距及寬闊視野；公園內設置有網球場、足球場等大型設施，步行1分鐘即可就近使用多元的戶外運動空間。
• 新舊商圈交界：基地位處中路重劃區最東側，走路2分鐘過了永安路即達永安路、慈文路商圈，此區商店及小吃、餐廳林立；車程5分鐘上國道2號、8分鐘可抵桃園市政府，可享受純住重劃區內的舒適環境，也無須煩惱生活機能被稀釋。

2. 10年防水保固，建材設備佳

• 本案從外牆、窗框、頂樓、衛浴，都有進行防水工程，並提供10年防水保固，減去滲水疑慮，優於一般建案。
• 建材設備方面，採用YKK AP氣密窗、INAX衛浴及日本Takara廚具。
• 公設電梯裝設空氣清淨機及語音、手勢感應面板，可免接觸按鍵，且戶戶設當層排氣工法，減輕疫情時代的衛生疑慮。

3. 產品規劃佳

• 獨棟規劃，單層3至4戶共用2電梯，梯戶比例佳，全案僅32戶住家，戶數少、出入較單純。
• 樑柱外推設計，格局方正，空間坪效有效利用。
• 戶戶雙面以上採光，通風效果佳。

公園琚 生活機能圖

公園琚格局分析：

1. 公園琚基地364坪，樓高10層，住家共計32戶，標準層一層4戶，設有2部電梯，2戶1梯、電梯數充足，格局坪數規劃3房(35/37/40/42坪)，7至10樓一層3戶、另規劃有4房(82坪)戶型，1樓設有1戶店面，公設比約32.9％。

2. 本案地下3層，設坡道車道自8M吉安一街58巷進出，計有平面車位49部，地下一層車位有規劃預留充電樁管線。

公園琚  標準層平面圖

3. 本案標準層一層4戶，皆規劃為3房2衛的格局，坪數約35～42坪，下面依標準層平面圖詳細介紹其格局：

• 每戶皆為邊間，D戶雙面採光，A/B/C戶因陽台面天井、可享三面採光。房間都有開窗，A/D戶的次臥大小較適合配置單人床。
• 客廳格局方正，D戶安定面略有不足，C/D戶規劃有獨立玄關，可規劃鞋櫃空間。
• 各戶2衛浴皆配置3件式、乾濕分離，A/D戶2衛浴皆無對外開窗，B/C戶則都有開窗。
• 廚房皆有預留冰箱空間，A/D戶為雙排式、B戶設計L型、C戶為單排式，D戶有預留電器櫃空間。
• 皆僅設置1陽台，動線自廚房進出。A/D戶陽台空間略小，D戶陽台對外通風較佳，其餘戶型雖陽台對外開口較小、不過規劃另一側皆面天井補充其通風功能。
• B/C戶客廳方向面8M吉安一街及中路運動公園，棟距寬闊、視野無遮蔽，為本案景觀較佳戶別。
• A戶面向鄰棟5層透天社區，低樓層視野會被遮蔽。
• D戶臨8M吉安一街58巷、面鄰建案14層「佳陞運動家」，棟距充足，但視野亦會被遮蔽。

4.總結來說，B/C此2戶型的坪數較大、各房間及陽台大小也相對充足，且衛浴皆有開窗，位置上面公園、可享寬闊視野及公園景觀，是本案較為推薦的格局。

實價登錄分析：

公園琚位於中路重劃區。

中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.55萬/坪，房價漲幅部分中路重劃區較一年前+1.75%(屋齡0-5年)。

成交量部分，2020年成交2845戶，2021年成交2116戶。

整體而言中路重劃區目前呈現價漲量縮的狀態。

1. 中路重劃區為純住重劃區，全區高綠覆、低建蔽率，鄰近桃園市政府、司法園區及交流道是其地理位置上的主要優勢。總體來說可以依照區域狀況及區內主要幹道，將中路重劃區劃分為三個區段：

• 一段有司法園區，也設有社會住宅，目前新建案數量較少。
• 二段擁有重劃區最大型的萬坪防災公園——風禾公園 ，是重劃區先發的重點推案區，現況成屋數量相對較多，目前已有路易莎、星巴克等連鎖咖啡店進駐。
• 三段則比較靠近舊市區，鄰近力行路及永安路，力行路有傳統市場、永安路也有很多餐飲小吃及賣場，現況採買功能較方便完善、生活機能較佳。
• 公園琚位處中路重劃區三段。

中路重劃區 區段劃分示意圖

2. 中路重劃區三段 周邊行情：

公園琚：屋齡2年。平均成交價35.9萬/坪。近一年無交易資訊。

君邑富域：屋齡4年。平均成交價32.53萬/坪。近一年無交易資訊。

正晟悦峰華：屋齡3年。平均成交價37.01萬/坪。近一年成交價47.18萬/坪。

中路三段 周邊個案行情圖

3. 中路重劃區二段 周邊行情：

豐邑風禾：屋齡2年。平均成交價36.6萬/坪。近一年成交價48.2萬/坪。

印象天裔：屋齡6年。平均成交價35.49萬/坪。近一年無交易資訊。

福倉心硯：屋齡1年。平均成交價36.3萬/坪。近一年成交價45.98萬/坪。

中路二段 周邊個案行情圖

4. 由於中路二段內有風禾公園等大型公園，且為區內距離交流道最近的區段，是中路最早推案的熱門區域，總體價格會比中路三段來得高一些，每坪價差平均約2～4萬。

公園琚位於中路三段生活機能佳，也有面公園的優勢，在價格上符合區域行情。

公園琚評價：

本案位處靜巷但機能不錯，學區方面走路9分鐘即可達永順國小，家長接送便利，交通上開車5分鐘就能上國道2號，出行台北或外縣市也都相當便捷。如果對中路特區環境有興趣，房型需求有符合的首購族、通勤族、新婚族，都不妨可以參考看看公園琚！