看屋筆記：桃園市大園區偉築新豐洲(個案+價格分析)

桃園青埔特區內有高鐵及捷運雙鐵共構，近年陸續增加不少大型建設及商業設施，房市熱度持續高漲，今天要介紹的偉築新豐洲，位置就介於桃園機場捷運A17、A18兩站之間，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

偉築新豐洲 外觀模擬圖

建案特色：

1. 交通便利、近學區且生活機能充足

• 走路12分鐘、車程約3分鐘即可抵達桃園高鐵站、A17、A18捷運站，開車5分鐘可上國道2號大竹交流道，聯外交通便利。
• 走路5分鐘可抵達大園國際高中、6分鐘可達青園國小（招生中，將於112年竣工），皆為雙語學校，家長接送便利。
• 步行約10分鐘可達IKEA旗艦店，鄰近大型商業設施、購物便利。
• 走路3分鐘即有便利商店，周邊餐飲、咖啡廳林立，外食無虞。
• 步行2分鐘即可達近千坪的高鐵兒一公園，6分鐘可達將近三萬坪的橫山書法藝術公園，周邊公園綠地豐富。

2. 空間利用佳

• 本案建物面20M青峰路二段，前院再退縮25M開放空間、規劃植栽，此面向的戶型可享有永久綠帶的大棟距，後側配置中庭花園，讓每戶都可面綠化空間，且保持一定棟距、視野更開闊。

3. 建材設備佳

• 本案採用BWT淨水設備進行社區的第一道濾水，大廳安裝有6台三菱電機循環扇，以及電梯配設SHARP空氣清淨機，每戶皆配置單層排氣系統，讓空氣有效除菌循環、空氣品質較有保障。
• 採用林內廚具、TOTO衛浴及五金、5+5強化玻璃及大同氣密窗，全室配置太格降噪木地板，設備配置不錯。

偉築新豐洲 生活機能圖

偉築新豐洲格局分析：

1. 偉築新豐洲樓高13層，住家共計134戶，分為A、B棟2棟，為連棟設計，僅1樓可相通、其他樓層平面不相通，A棟標準層皆為一層5戶，B棟標準層一層6戶，各棟皆設有2部電梯，2.5～3戶1梯、電梯數充足。本案格局規劃除2樓有2戶1房(18坪)房型，標準層格局為2至3房，有2房(21/23/29坪)、3房(31/37/41坪)，1樓設有5戶店面，公設比約33.52％。

2. 本案地下2層，設雙向坡道車道自20M青峰路二段進出，計有平面車位144部。

偉築新豐洲  標準層平面圖

3. 下面分為3區塊來介紹本案格局：

(1) 黃色區塊（A1/B1/B5/B6/B7戶）為2房1衛的規劃，坪數約21/23/29坪。

• B6戶單面採光，其他戶型皆為邊間雙面採光，房間都有開窗。B5/B6/B7次臥空間較小、僅能放置單人床。
• 客廳格局方正，B6戶客廳安定面略有不足，除B6/B7戶外的其他戶型皆設有獨立玄關，可規劃鞋櫃及收納空間，以2房來說玄關空間頗大。
• 廚房空間B6戶為開放式、B5戶設計L型、其他戶型為單排式，皆已預留冰箱空間。
• A1/B1戶陽台空間略小，B6戶陽台空間充足、略大於其他戶型。
• 衛浴皆為乾濕分離，B6/B7戶無開窗，其他戶型皆有開窗。
• B5/B6/B7戶面中庭，棟距充足約10M；A1/B1戶面向20M青峰路二段，加上本案退縮25M，棟距大、視野開闊。需注意的是B1戶客廳面向車道上方，低樓層可能受影響。

(2) 綠色區塊（A2/A5/A6/B2戶）為3房產品。

-A2/B2戶-

• 坪數約31坪，對稱設計、格局配置相同。
• 單面採光，客餐廳及臥室皆在採光面上，其中1次臥大小僅可放置單人床。
• 主臥可規劃更衣室空間連結主衛、動線佳。
• 客廳安定面略有不足，動線上因開門即為客廳，可能影響電視/沙發的使用。
• 開放式廚房。
• 主衛僅半套，客衛配置四件式，皆無開窗。
• 皆只有1個陽台。
• 面向20M青峰路二段，加上本案退縮25M，棟距大、視野開闊。

-A5/A6戶-

• 坪數約37坪
• 邊間雙面採光，3間房間都有開窗，其中一間次臥僅能放置單人床。
• 客廳格局方正、安定面足夠，A5戶有獨立玄關、可規劃收納空間。
• A6戶廚房雙排式，有預留電器櫃空間。
• 衛浴皆乾濕分離，主衛有開窗。
• 皆只有1個陽台。
• 面中庭，棟距充足。

(3) 藍色區塊（A3/B3戶）為3+1房2衛的規劃，坪數約41坪。

• 前後採光，3間房間都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• +1房已隔牆、開放式，位置於客廳與次臥之間，偏狹長、無開窗，較建議規劃作為書房使用。
• 客廳格局方正、安定面足夠，有獨立玄關、可規劃收納空間。
• 廚房雙排式，已預留電器櫃空間。
• 主衛配置四件式、有開窗，客衛乾濕分離、無開窗。
• 皆只有1個陽台，陽台面中庭，以3+1房來說陽台空間略小。
• 客廳面向20M青峰路二段，加上本案退縮25M，棟距大、視野開闊。

實價登錄分析：

偉築新豐洲位於青埔-A17領航站生活圈。

青埔-A17領航站生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$55.39萬/坪，房價漲幅部分青埔-A17領航站生活圈較一年前+2.92%(屋齡0-5年)。

成交量部分，2020年成交420戶，2021年成交436戶。

整體而言青埔-A17領航站生活圈目前呈現價量俱漲的狀態。

1. 青埔-A17領航站生活圈周邊行情

偉築新豐洲：屋齡3年。平均成交價41.83萬/坪。近一年成交價48.33萬/坪。

華曜日日和：屋齡2年。平均成交價43.84萬/坪。近一年成交價50.61萬/坪。

林立寬和：屋齡3年。平均成交價44.42萬/坪。近一年成交價49.18萬/坪。

青埔-A17領航站生活圈 個案周邊行情圖

2. 青埔-A18桃園高鐵生活圈周邊行情

樺龍青蔦：預售屋。平均成交價45.96萬/坪。近一年無交易資訊。

威均帝璽：預售屋。平均成交價47.38萬/坪。近一年無交易資訊。

潤隆國家大院：屋齡3年。平均成交價43.94萬/坪。近一年成交價55.09萬/坪。

青埔-A18桃園高鐵生活圈 個案周邊行情圖

3. 整體來說，桃園青埔特區個案的價格差異，主要反映在建案與交通節點的距離遠近上，同一生活圈內除捷運共構宅或知名建設個案有單價上的大幅差異外，其他個案行情價差不大。

青埔-A18桃園高鐵生活圈因雙鐵共構，算是整個青埔的核心區，同時也聚集較多的商業設施，如超市及購物中心等，目前是青埔房價最高的區域，新建案價格約40～48萬/坪，而越往高鐵站外圍的生活圈，其平均房價越低，如青埔-A17領航站生活圈價格平均就落在35～45萬/坪，約與A18生活圈價差3～5萬。

就地理位置而言，偉築新豐洲位於青埔-A17領航站生活圈，較靠近A18高鐵桃園站一側，與周邊規劃相近個案相比，價格符合區域市場行情。

偉築新豐洲評價：

本案建商有提供3年的防水保固，優於一般建案。居住青埔特區多需自備交通工具移動，不過偉築新豐洲與捷運及高鐵站距離都大約在1公里左右，若真缺乏汽機車時、其實步行也可抵達站點，另外開車5分鐘即可上國道2號，交通上滿利於通勤族移動。如果對青埔特區環境有興趣，房型需求有符合的話，都不妨可以參考看看偉築新豐洲！