看屋筆記：桃園市中壢區昆旺青茵悦(個案+價格分析)

昆旺青茵悦座落於桃園青埔重劃區的周圍，開車3分鐘可抵達桃園機場捷運A19站，5分鐘車程可達環球購物中心及桃園國際棒球場，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

昆旺青茵悦 外觀模擬圖

建案特色：

1. 可享面湖好視野

昆旺青茵悦基地東面六千餘坪的大圳池，且因東側鄰地為農地，因此高樓層面東向的戶別有機會可享有大棟距、無遮蔽的湖畔景觀。

2. 格局配置、空間利用佳

• 全案除1房格局外，每戶皆為邊間雙面採光、2套衛浴且皆有開窗，採光通風佳。
• 全案樑柱外推設計，格局方正、室內無柱，可讓空間最大化利用、提升坪效。

3. 建材設備佳

• 全棟採用「一筆箍」鋼筋綁紮工法，一體成形，耐震強度高於傳統綁鋼筋工法，結構較安全。
• 全案每戶皆配置STUDOR排水吸氣閥，戶戶獨立進氣，保障空氣品質。

昆旺青茵悦格局分析：

1. 昆旺青茵悦樓高13層，住家共計168戶，分為3棟，A、B棟為連棟設計，僅1至2樓可相通、其他樓層平面不相通，兩棟標準層皆為一層4戶，C棟標準層一層6戶，各棟皆設有2部電梯，2～3戶1梯、電梯數充足，格局坪數規劃有1房(18坪)、2房(26/32坪)、3房(36坪)，1至2樓設有6戶店面，公設比約34.5%。

2. 本案地下2層，設雙向坡道車道自10M聖德路一段進出，計有平面車位149部。

昆旺青茵悦  標準層平面圖

3. 下面分為四個區塊來介紹格局：

(1) 紅色區塊（C2/C6戶）為1房1衛的規劃，格局配置相似，坪數約18坪。

• 單面採光，房間有開窗，空間足夠、大小可放置雙人床，靠牆可設計整面衣櫃，格局方正。
• 客廳格局方正、安定面足夠。
• 開放式廚房，配設電磁爐，有設計中島兼作餐廳功能。
• 衛浴乾濕分離，無開窗，位置設置於房間內。
• C6戶面聖德路一段，視野可能會被高鐵高架遮擋；C2戶面東，高樓層有湖景視野。

(2) 橘色區塊（C1/C3/C5/C7戶）為2房2衛的規劃，格局配置相似，坪數約26坪。

• 邊間雙面採光，2房都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• 客廳格局方正、安定面足夠，獨立玄關，可規劃收納空間。
• 廚房開放式、單排，使用瓦斯爐，冰箱位置緊貼客廳。
• 衛浴皆乾濕分離、有開窗，無浴缸。
• C1/C7戶面中庭、棟距較大，C3/C5戶臨一層鐵皮屋，另外C1/C3戶主臥方向面東、高樓可有湖景視野。

(3) 黃色區塊（A3/A5/B3/B5戶）為2+1房2衛的規劃，對稱設計，A3/A5戶、B3/B5戶格局配置相似，坪數約32坪。

• 邊間雙面採光，2房都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• +1房需自行隔間，位置可規劃於於客廳與主臥之間，已預留開窗，大小充足，可依照個人喜好設計為第3房、書房、臥榻等用途。
• 客廳格局方正、安定面足夠，即使隔間+1房空間仍充足，另外B3/B5戶有獨立玄關，可設鞋櫃空間。
• 廚房皆為開放式設計，使用瓦斯爐，其中B3/B5戶設計中島兼作餐廳功能，然以家庭族群來說餐廳空間稍嫌不足。
• 衛浴皆乾濕分離、有開窗，無浴缸。
• 皆有前後雙陽台，但A3/A5戶工作陽台空間稍小，B3/B5戶工作陽台動線自玄關進出。
• 面聖德路一段，視野可能會被高鐵高架遮擋；B3戶斜面車道出入口，注意低樓層可能受到一些影響。

(4) 藍色區塊（A1/A2/B1/B2戶）為3房2衛的規劃，對稱設計，A1/B1戶、A2/B2戶格局配置相似，坪數約36坪。

• 邊間雙面採光，3房都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• 廚房開放式、單排，使用瓦斯爐。
• 衛浴皆乾濕分離、有開窗，無浴缸。
• 面中庭，且面東、高樓可有湖景視野，棟距寬闊，是全案最具景觀優勢之房型。

實價登錄分析：

昆旺青茵悦周遭建案零星分散，較少新建案，鄰近生活圈為青埔-A19桃園體育園區。

青埔-A19桃園體育園區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$52.66萬/坪，房價漲幅部分青埔-A19桃園體育園區較一年前-10.64%(屋齡0-5年)。

整體而言青埔-A19桃園體育園區呈現價漲量縮的狀態。

1. 昆旺青茵悦周邊行情

昆旺青茵悦：屋齡2年。平均成交價29.15萬/坪。近一年成交價37.4萬/坪。

樺龍潮+：屋齡3年。平均成交價25.91萬/坪。近一年成交價30.74萬/坪。

丰城掬翠：屋齡2年。平均成交價32.01萬/坪。近一年無交易資訊。

2. 青埔-A19桃園體育園區周邊行情

威均圓舞曲：屋齡0年。平均成交價37.65萬/坪。近一年無交易資訊。

順儷米蘭達：屋齡9年。平均成交價35.51萬/坪。近一年成交價50.73萬/坪。

昆旺一品閣：屋齡7年。平均成交價37.59萬/坪。近一年成交價52.35萬/坪。

昆旺青茵悦 個案周邊行情圖

青埔-A19桃園體育園區 個案周邊行情圖

3. 整體來說，桃園青埔個案的價格差異，主要反映在建案與交通節點的距離遠近上，昆旺青茵悦周邊建案平均價格約介於25～29萬元/坪，因周邊個案位置前往機捷A19站皆至少需開車3分鐘左右，機能上離主要生活圈仍有一段距離，周邊生活機能、公共建設尚不充足，因此價格上較青埔-A19桃園體育園區周邊個案35～39萬/坪低了不少。與周邊規劃相近個案相比，昆旺青茵悦價格符合區域市場行情。

昆旺青茵悦評價：

本案周邊大眾運輸尚不發達，比較建議自備交通工具，若是開車的話聯外交通都還算便利，開車約7分鐘即達高鐵站，10分鐘可上國道2號，15分鐘可抵桃園國際機場，鄰近學區如芭里國小、青埔國中、大園國際高中都在車程10分鐘內。需特別注意的是，因本案車位數量不足分配一戶一車位，1房及2房部分戶別不得選配車位。

總結來說，雖然昆旺青茵悦生活機能較匱乏，但也因周遭建案稀少，居住氛圍反而較寧靜，視野也相對開闊，且相較於青埔重劃區內如A19站或高鐵站周邊個案，整體平均價格還在2字頭、較好入手。若在機場工作者、台北通勤族或是預算有限的首購族，如果喜歡這裡的環境，房型需求及預算符合的話，都不妨可以參考看看！